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2018年，也就是今年，楼市在国家的重磅调控之下，大部分城市的房价终于被艰难抑制。
中国韭菜们还未来得及为此振肩欢呼，旋即悲催地发现：房租涨了！涨得还不是一点点，一线城市普涨15~20％；强二线城市也没闲着，杭州、厦门、南京……跟着涨声响起来。
这厢刚刚貌似逃过被收割的命运，那厢已经手起刀落，韭菜们的心在滴血。
究竟是什么推高了房租？
深究十三个城市房租暴涨的原因，舆论把矛头指向中介屯房，试图把房租上涨的原因甩锅给资本炒作。为了博眼球，煽动群众情绪，我其实也想昧着良心这么说，但我不能，我的良心会痛。
以史为鉴可以知兴替：十年前的中国楼市与今日相若，2007~2009年期间，我国楼市在政策调控和环球金融危机的双重冲击下，房价下行，部分城市的楼价甚至大降20％或以上。尤其是2008年，土地流拍，房产成交量低迷、银行断供……各种楼市惨烈新闻，此起彼伏。
有图有真相：
与此同时，我们房屋租赁市场怎么样了呢？
同样有图有真相：
一目了然：2008年，楼市观望客骤增，租房需求随之骤增，房租普涨。2018年的今天，国家勒令：坚决遏制房价上涨。楼价短期内受到遏制，刚需们亦如十年前一样大多持观望态度，租房需求增加，房租上涨，这明显是市场规律在发挥作用。
租金上涨通常是受市场的供求关系和物价上涨的影响。但本轮租金上涨较之历史多了一个特定因素：限购政策。
举个例子：2017年深圳净流入人口59.98万人。59.98万人以两人一套房计算，需要29,99万套房。深圳限购政策明文规定：非本市户籍居民家庭，需提供五年或以上在本地连续缴纳个人所得税或社保证明，方可购买一套住房。尚未入户的深漂怎么办呢？唯有租房。目前深圳的租赁市场中市场价的房子“秒租”！求大于供，房租怎么可能不上涨？
大资本进入租赁市场，对房租上涨有没有影响？有，但程度有限且不是主因。我们都知道：资本家一定是逐利的，所以租赁市场火爆有利可图才是因，房企争相进入租赁市场是果；而不是因为他们进入租赁市场，房租才会上涨。
换句话说就是：大资本有没有进入租赁市场，一线或强二线城市的房租都会涨，而大资本的进入为租赁市场添了一把火，使其烧得更旺。
2018年8月21日香港经济日报报道了此次房租上涨事件：
截取重点：国务院发展研究中心研究员刘卫民表示，这轮房租上涨有多种因素，不容回避的原因是资本介入。但他也认为，房租上涨主要是前期租赁市场发展不完善，造成优质房源稀缺，无法满足一些大城市，特别是年轻人的需求。另外贝壳研究院报告指出：楼市调控升级，部分有购房计划的人群丧失购买资格转为租客。
不想当将军的士兵不是好士兵，同样的不想当镰刀的韭菜不是好韭菜。我们虽然身为韭菜，但内心很清楚，今为韭菜只是蛰伏，一旦遇到合适的机会，分分钟打弯—变强。
所以，我们看问题不能以情绪为导向，要透过现象抓住本质，要明了房地产周期运行的规律，顺应规律，凡事多想一步，才能把握住机会和未来！
房价悬而未落，房租磨刀霍霍，韭菜们的未来何去何从？以史为鉴可以知兴替，循着国家政策的轨迹，我们可以对未来做出大致地评估。
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2018年6月5日出台的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》意义非凡。
其非凡意义在于：明确未来18年新增170万套住房中的100万属于保障性，占比约60%，其余70万套属于商品房，占比约为40%。这意味着我国房地产将走向双轨制。
什么是双轨制？简单来说就是：房地产“双轨制”相当于“用从香港学的一套加上从新加坡学的一套”。
过去十年，内地房地产市场的发展主要借鉴于香港的经验；而今廉租房（租购同权）、共有产权房，标志着中国的房地产制度由香港模式向新加坡模式过渡。
既然中国房地产运作规则是在学习香港与新加坡基础上发展而来，走它们走过的老路，那么分析香港和新加坡现在的楼市，就可以大略照见我国房地产的未来。
先说香港，1997-2003年香港楼市崩盘仿佛就发生在昨天，如今它怎么样了呢？
有图有真相：
从2003年开始香港楼价谷底反弹，报复性补涨，日前香港各区房价在每平方10–24万港币之间，豪宅价格更高。为写此文我特意请教了一位定居香港的朋友和一位本地大叔，他们坦言：目前相当一部分人买不起房，如果自己早年没有买房，现在买房压力很大。
（下图为香港经济日报2018年8月21日（D7版）美联物业报价）
香港的房价以尺计算，十尺为一平方。
买不起房的人只能租房，香港租房有两个渠道：
1）专供于低收入家庭的政府公租房。两居公租房租金约1600港币/月。香港法定最低时薪为40港币/小时，最普通的工作收入也有10000，此房租每个普通家庭都能轻松承担，但香港人口众多，廉租房申请条件苛刻且数量有限，很多人排队十多年未能轮到房。
（本地大叔告诉我：市民也可向政府买下公租房，价格约是商品房的二分之一。很难排到房，市民一旦排到房就像是中了六合彩。）
2）租赁市场。 30平左右的商品房，租金大约在9000～15000港币/月（中心区更高）。高生活成本的前提下，中产阶层尚可承受房租，底层家庭难以承受。
实在租不起房的人怎么办呢？据香港大公报统计：全港至今有21万人因负担不起高昂的房租，被迫栖身于“劏房”“棺材房”中,而棺材房的床位竟然也需1600港币/月。
什么是棺材房？
一个板间房用“井”字形改成六、八、十、甚至更多小房，每间房只有棺材大小高度不过五尺的空间，住客们在此过着穴居般的生活。(因为住房过度市场化，香港的住房问题已成为社会问题,目前政府已着手调控)
说完香港，我们再看看新加坡。
新加坡推行“居者有其屋”计划：政府建屋发展局兴建组屋并低价卖给中等收入和低收入的新加坡公民（永久居民）。截止到2016年，新加坡82％的人口住政府组屋，只有18％的人口住商品房。
申请新加坡组屋要求家庭平均收入低于12000新币/月（60000人民币）。组屋大部分情况下只能以家庭为单位购买，单身人士若想购买组屋需等到35岁以后。一个家庭只能购买一套组屋，其价格区间在16000~45000人民币/平方。市民购买组屋仅需支付10％首付，并享受低息贷款。
组屋自购房之日算起五年内限售。家庭居住组屋期间如果购买商品房，组屋收回。两人结婚购买组屋，如果离婚，组屋收回。如果父母有组屋，儿女也有组屋，父母过世，组屋必须以当时的市场价卖给其他申请组屋的人或政府，不允许直接继承。
新加坡的商品房被称为私宅，房产按套内面积计算，其为永久产权，可直接继承，可购买多套，可自由上市交易，房价大约在7～20万人民币/平方。(目前新加坡商品房价格呈上升趋势)
再看看新加坡的租赁市场：
新加坡的房地产交易市场在组屋的调和下,市民居有其屋一片祥和，但租赁市场就没有那么可爱了。市区的一个床位，每月需要350新币（折合1750人民币）。合租套房中的单间，租金大约在600～1500新币（3000～7500人民币）。普通套房则需要2000～3800新币（10000～19000人民币）。
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对比两地房产市场，我们可以直观地看到：
1）相比较而言，新加坡的中低收入人群幸福指数更高，房地产模式更人性化。
2）新加坡82％的家庭每月总收入低于12000新币，所以即使是在新加坡，租房对于普通人来说也并不轻松。香港的房租则已高到让普通人困扰。
3）无论在香港还是新加坡，商品房的价格由市场决定。而由市场决定价格的商品房价格普遍偏高，逾越了普通人的承受能力。
高房价、高房租反映了什么？高需求，土地稀缺。
我国房地产借鉴香港和新加坡的经验，走它们老的路，那我们的未来将会是两地现况的折中么？未必。新港两地楼市现状的形成有自身的特定原因：土地面积有限。
我大中国地大物博，从理论上说：当政府控制的共有产权房、廉租房占中国房地产市场份额50％以上时，就会有效的调节房价、房租。那时我们国家的整体状况会靠向新加坡，三四线城市的状况可能会比新加坡更为理想。
但实现新加坡式的“广覆盖”的大前提是：地方政府不依赖土地财政，目前我国部分城市尚未具备脱离对土地财政的条件。另外中国房地产市场化运行了30多年，大部分城市尤其是一二线城市，核心地区已经完全被开发，商品房占据了优势区域和核心位置。
我们姑且不讨论10年后房地产是否能过渡到广大人民想要的理想状态，可预见的是未来兴建的共有产权房和廉租房位置会很偏远。它们可能会建在北京的五环开外；深圳的福永、坪山；上海的崇明县。
新加坡和香港的现状虽然不能比照全中国，但可以大致评估我国一线和强二线城市的未来：
1）核心城市的核心地区，土地依然是稀缺资源。
2）除非调控始终存在，否则由市场决定的商品房价格仍会逾越一般人的承受能力。
3）不改变供需关系的前提下：房租不会降。
市场规律是客观的,不会令到每个人舒服,全球通货膨胀的大趋势下,不仅房租会波动，随着经济发展，物价也会慢慢跟进。
2005年，深圳悠然天地家园开盘7000大洋/平方，当时大多数人都觉得房价疯了。因为依着当时的收入比，7000/平方是巨款,很难抗，不过这疯了的房价还是有人扛过来了，当然，能扛过来的人最后都笑了。
曹文轩说过：每一个时代的人，都有每个时代的痛苦，痛苦绝不是今天的少年才有的。少年时，就有一种面对痛苦的风度，长大时才可能是一个强者。愈是改革变局的交汇处，各路杂音之巅，我们愈要保持清醒，理性判断，方能走好每一步！
（关于“想办法先上车，把房租变理财”这个理念的具体操作方法，我变着法儿写了三次，真心不想再重复，感兴趣的读者，请自行翻看本公号的《不拼爹妈，以现在的房价年轻人一辈子也买不起房子？我不信！》中的案例）
地产观察特约作者：卢疯子
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