◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 震谷子
香港，又一次站在了风口浪尖上。
继97金融风暴后，香港遇到了中年烦恼——
因不安境况引起的信心波动，业主降价10%抛售房子的案例在全港各区陆续爆发，一股房产降价潮似乎正汹涌袭来。
从西北的元朗到东南的将军澳，楼市的恐慌情绪开始蔓延。短短两个月内，成交量暴跌了40%。除了住宅，商业地王流标、中环写字楼租金暴跌也在频频发出危险信号。
回归22年来，香港的神秘感越来越少，我们对这座800万人的国际都市的认识却越来越单一，“棺材房”、“李家的城”、“房奴”……香港和内地相互理解正在变得越来越艰难。
这一次，香港会变成什么模样？
01
五个月前还在“小阳春”里的香港楼市，如今却出现了量价齐跌的新信号。
香港土地注册处最新数据显示，在社会动荡集中爆发的6、7两个月内，提交到土地注册处进行登记的整体楼盘成交量分别只有6211套和6380套，分别同比下降33%和25%。
而在5月，这个数据才刚刚创下了7年来新高，为10353套。
也就是说，短短两个月，香港楼市从一个月能成交上万套暴跌至只有六千多套。
据香港文汇报报道，社会动荡导致市场信心减弱，业主在交易时不得不压低价格才能找到买家，有的地区降价幅度一度达到10%，部分地区甚至出现“时光倒流价”，即价格回落至2017年水平。
天水围嘉湖山庄10座一套实用面积41平米的住宅，业主在6月底以530万港元出售，7月中还一度加价至540万港元，但7月最后一周连续砍价10%，最终以485万港元被同区一位刚需客买下，折合实用面积单价为10.7万人民币，低于全港均价。
当年97金融风暴在香港诞生了一个新词语叫“负资产”，指资产的市值低于你抵押的借款，通常在资产价格大崩盘后出现。天水围嘉湖山庄在当年就是首当其冲的地方之一，足足用了18年才让区域内负资产数量降至零。
而现在，大降价的信号又在这个地方亮起。
与此同时，青山公路豪景花园有业主降价8%，以538万港元易手，这是该地区2017年的价格水平。
另外，屯门、元朗、将军澳区和港岛均出现了大幅降价寻求快速易手的案例，而这些地区恰好也都遭受过社会动荡的影响。
香港楼市走过40年，楼价涨幅早已经超过了20%，甚至香港十大富豪中有九人都跟房地产开发有着千丝万缕的联系。
所以，房地产市场就是整个香港社会情绪的晴雨表。它的变故，似乎预示了香港经济的未来。
02
这一次市场情绪的巨大回落，最主要的原因就是当地持续爆发的社会动荡，以及外部大环境波动给香港经济带来的不确定性。
当我们把香港最近两个月最动荡的区域挑出来，再去跟房价下跌的区域做比对，会发现两者之间有较大的正相关。
元朗是6月冲突最严重的地区，甚至还曾出现流血事件。同时，这里的房屋平均单价6月也出现下跌，幅度为1.1%。
据香港文汇报报道，就在元朗发生流血冲突后的第一个周末，买家看盘量骤降。买家直言，就是因为担心可能会被示威者袭击，才放弃了前去看盘。
而进入7月，冲突已经从元朗转移至南边的屯门，而后者的房屋平均单价，就在7月开始出现了下跌，幅度为2.5%。
6月的时候，全港18区房价出现环比下降的也只有5个区。但自从示威者7月1日进入立法会后，游行来到了一个转折点，议题逐渐复杂化，波及范围也越来越大。
而根据香港美联物业的最新数据，7月房价下降的区域从5个陡增至12个，既有新界的屯门、荃湾和葵青，又有维多利亚港周围的九龙和中西区，遍布全港核心区域。
就最近两个月来说，的确“活动”越剧烈，当地的房地产市场就越受打击。
香港美联物业预计，下半年香港房价将下跌3%。其他业界人士认为，虽然目前豪宅价格下跌最猛，但下半年小户型单位价格可能暴跌30%，因为这些户型单位的业主大多都背负着高额贷款。而租金方面，目前中心商厦租金已经下跌4%，预计下半年核心区商铺的租金会大跌10%。
此外，7月底川普宣布加征关税，日韩各将对方移出出口白名单……国际贸易在最近几周再次陷入阴霾。
对内对外都较悲观的投资者，自然不会再把手中的钱拿去投资未来的香港，而是纷纷撤退，现金为王。
截至本月9日，恒生指数已经跌了14天了，收盘报25989，在25000点关口附近徘徊。而上一次维持这么长时间的下跌，已经是35年前了。
本月6日，一月期香港银行同业拆借利率（Hibor）从2.01%飙升至2.51%，一天涨幅近25%，同时也是十年来的最大涨幅。同样是恐慌情绪弥漫的6月中旬，该利率曾经创下金融危机以来的最高值2.63%。
这意味着银行间不太愿意互相借钱了，也就是港元现金在银行间的流动性越来越差，背后存在庞大的提现需求。
投资者正在对香港资产失去信心。而过去40年间，市场情绪如此低落的时刻，只出现在97金融风暴。
03
目前，香港的一些资金正在流向世界各地。
例如港剧里出现次数最多的加拿大、与香港相爱相杀的新加坡、同是金融中心的伦敦、同在亚太的马来西亚和澳大利亚等。据彭博报道，香港人在加拿大和英国购房以远离抗议行动。
从前加拿大温哥华遍地是内地炒房客，现在形势逆转，内地客人和香港客人的比例变为1：5。
加拿大移民中介向《星报》透露，假如以前一个月收到30份香港人移民加拿大的申请书，现在翻了一倍，一个月能收到60份。
“如今在香港，每个人都非常小心，无论做什么，说什么。自2003年以来，我们一直为不同的问题争论，我们不停地抗争……已经太累了。”一位即将在加国迎接新生活的港人Ho说，这才是促使他离开的原因。
6月份，香港人咨询移民事务的数量比5月足足翻了2倍。美联移民最新意向调查结果显示，41%香港民众有移民意向。
据路透报道，7月底，有一位香港金融顾问透露，他的一名客户将自己在香港花旗银行里约1亿美元的资产转移到了新加坡。越来越多的香港高净值人士把资产放到新加坡，吓得新加坡星展银行要求底下员工谨慎处理来自香港的巨额资金。
接近两个月的社会动荡、不断升级的外部经济波动、受到重挫的香港经济，种种因素使得恐慌情绪弥漫全港。
打工者离开岗位，走上街头；中产们抛售资产，现金为王；富人们心生离意，港外避险。
其实，早在这一轮动荡之前，港人就开始投资内地房产。据南华早报报道，2018年香港人在粤港澳大湾区买下了近100亿人民币的房产，同比增长10%。
精明的他们看到了香港的高房价和低利率，也看到了内地的低房价和高利率。他们通过抵押香港的房子，拿贷款在内地全款买房再出租，拿租金来还香港的贷款。这样一来，就算租金全部用于还贷款，他们也一样能赚到。综合来看，珠海、深圳和中山三地最受香港人欢迎。
随着社会动荡日益升级，香港人北上扫货的速度恐怕会进一步加剧。
04
香港的大起大落，实际上带着一丝宿命感。
60年代起，香港逐渐成为亚洲四小龙，制造业转移到了内地，本土经济结构单一，极度依赖外部。
近来香港经济陷入低迷，最主要原因就是出口的暴跌。截至2019年6月，香港出口已经连跌8个月。
今年上半年，香港港口货柜吞吐量累计达906.4万个标准箱，同比下降8.1%；同期越南港口货柜吞吐量逾910万个标准箱，同比增3%。
制造业式微、国际贸易受阻、房地产业的挤压效应，扼杀了新产业萌发的土壤，香港的经济越来越迷惘。加上这一两年的全球贸易摩擦，香港经济被拖向了深渊。
自2018年第一季度以来，香港GDP增长率一跌再跌，今年前两个季度GDP增长非常缓慢，分别仅增长0.6%和0.3%。如果今年秋天香港仍然没有更大收获，恐将在衰退的边缘试探。
香港政府甚至认为目前的经济形势比金融风暴和SARS时更为严峻。
香港完全可以作为粤港澳大湾区最重要的国际服务中心，给珠三角企业提供专业可靠的国际贸易、金融和法律咨询服务。
香港特区政府几乎不干涉金融市场，并且利用低税收和完善的法制去吸引全球各国的金融企业。最新发布的全球金融中心指数（GFCI）显示，香港排名第3，仅次于纽约和伦敦。
目前，在香港的四大产业贸易、金融、专业服务和旅游中，贸易的经济贡献率最高，为21.6%，每四个香港人当中就有一个人从事着跟贸易相关的行业。
未来，成熟的金融业和更具差异化的服务业便是香港的“护城河”。
内地一直在强调“房住不炒”，撇开房地产立国的道路，国家的着力点肯定会回到实体经济上，而实体经济的发展又离不开成熟的服务业。
在粤港澳大湾区和“一带一路”战略的双重统筹下，香港有足够大的空间去施展自己的能力。
希望香港的明天会更好！
如果你对珠海感兴趣，我们智谷趋势也组织了珠海看房团。欢迎添加下方工作人员（广成）微信参加，通过我们专业的视角去找到最好的项目。
智谷趋势简介：
我们是大湾区第一财经新媒体，是具有全国影响力的知名先锋智库。长期深入研究大湾区政策设计、城市规划、产业变迁和人口结构。我们的调研团队来自南方周末、一流智库以及顶级房企，走遍大湾区内地九市，建立最全面的大湾区数据库，致力于提供独立、客观的房地产分析和投资咨询服务。