在苏州的地标建筑“东方之门”旁，凯德集团（CapitaLand）与当地国企联手打造了一座超百万平方米的建筑，这是苏州有史以来最大的综合体项目。
双十一当日，在几乎全民忙着线上购物狂欢之际，依然有几十万市民涌入了这座刚刚落成的项目——苏州中心，这是截至目前凯德旗下最大的购物中心项目，由凯德和苏州恒泰控股集团有限公司共同开发。
经历7年完工的苏州中心总建筑面积达113万平方米，包括一座大型商场、一座小型体验式商场、四栋5A甲级办公楼、两栋公寓和一栋W酒店，其中两座商场面积总计达35万平方米，被形象的称为“未来之翼”。这个巨无霸购物中心项目的出租率已超过90%，开业3小时人流量突破40万，开业两日客流量超过100万。
今年是凯德集团这家新加坡房地产商进入中国市场的第24年，也是其综合体开业最密集的一年。在亚洲新开的八个综合体中，六个项目位于中国，苏州项目是其中体量最为庞大的一个。
2013年1月，新上任的凯德集团总裁兼首席执行官林明彦决定，未来几年加速在中国的投资，且全面启动转型，将八个业务板块精简为四大核心业务板块，推行“综合体战略”，如今开始进入收获期。
除了苏州中心，凯德还有三大来福士项目在今年同时段开业，分别是长宁来福士、深圳来福士、杭州来福士。另外还有位于武汉的凯德西城及位于上海内环内的凯德星贸也已在今年开业。这些综合体在布局上全都选择了一二线城市的核心地段。
凯德在中国因开发城市综合体品牌来福士而知名。上海来福士是中国最早的综合体之一，现在仍是人民广场核心地标，进入成熟期后每年能带来约8%的回报率。
而凯德旗下另一条购物中心产品线——凯德MALL虽依托一贯的轻资产模式高速扩张，但业绩相比之下，来福士产品线表现得更为理性稳健，已经开业运营的来福士都实现了高出租率。这也使得“大船转舵”，凯德在中国的业态方向朝着以来福士为代表的综合体发力。
谈及综合体战略，凯德中国区首席执行官罗臻毓曾说：“（在中国，房地产形势）前面20年会比后面20年容易走。房地产的发展，接下来10年也好，15年、20年也好，要走的路和前面20年肯定是不一样的。刚开始，我们都是以比较独立的形式发展不同的业务，住宅是住宅、商场是商场、办公楼是办公楼、服务公寓是服务公寓，由不同的团队来运作。但走到现在这个阶段，接下来是不是还应该单一作战？现在要求综合作战能力，海陆空合并。”
凯德在中国第一个综合体上海来福士的建设过程颇为坎坷，项目于1994年拿地，经过两年的设计审批程序后，上海来福士于1996年开工建设，又在1998年遭遇亚洲金融风暴，随后陷入漫长的停工期，至2001年才复工，终于在2003年开业。
与初来乍到时的情况相比，苏州中心项目顺利多了。自2011年10月24日与苏州工业园区管委会100%控股的金鸡湖城市发展有限公司签约合作后，仅过了七个月就开工建设。2015年，苏州工业园区管委会直属的苏州恒泰控股集团有限公司成立，金鸡湖城市发展公司纳入到恒泰旗下。
凯德和苏州恒泰合资开发的苏州中心项目获得了苏州市政府的支持，被定位为“重点民生工程”。尽管过去苏州工业园区曾被认为写字楼及购物中心开发井喷，可能将供应过剩，但苏州中心还是在预定的2017年如约开业，且出租率超过90%。
作为首批进入中国内地市场的外资房企之一，凯德已低调地成为拥有购物中心数量最多的外资地产商，且头顶“擅长资产管理和轻资产模式”光环。不过近几年，凯德也面对着业绩增速放缓、人才流失、发展保守的质疑。相比部分国内房企商业版图迅速扩张、攻城略地的势头，凯德的步伐显得缓慢。
“我们认为目前市场的核心问题是优质项目缺乏。一直以来，凯德深耕一二线城市，不会盲目追求数量，更希望能有质量的提升、突破。今年开业的项目基本上均位于一二线城市的核心位置，且多为地铁上盖项目，是凯德第二代综合体的代表，我们在产品方面全线升级。”凯德商用东部区域总经理林建瑞回复界面新闻记者说。
据林建瑞介绍，凯德第二代综合体最直观的特点是有更好的景观且注重与周边社区、居民的互动。上海长宁来福士整体绿化率超过40%，拥有1000平米大草坪；苏州中心打造了6万平方米空中生态花园，正对金鸡湖景观，且拥有超过16000平方米的儿童王国和30多家体验式店铺，适合家庭出游。
近四年来，位于中国的资产一直稳定在凯德集团总资产的45%上下。中国也一直是凯德集团在海外最大的市场。目前凯德在中国的51座城市运营超过160个项目，总开发规模约2200万平方米，管理的总资产超过2000亿元人民币。
除了将中国视为核心市场，凯德还在布局印尼、越南、马来西亚等新兴市场。尽管房地产是一个较为本土化的产业，但是凯德不得不选择出海，因为新加坡的土地和市场都太小了。凯德的前身是新加坡百腾置地与发展置地，于2000年合并，两者背后的大股东都是淡马锡控股（Temasek Holdings），新加坡财政部则拥有淡马锡100%的股权。
凯德调整后的四大核心业务板块分别是凯德中国、凯德商用、凯德新加坡和雅诗阁有限公司，这样的划分也凸显了中国市场的重要性。“凯德依然长期看好中国经济发展和消费增长。”林建瑞说。