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一、新达信托（Suntec REIT）概况
新达城（Suntec City）是位于新加坡滨海湾（Marina Bay）的中央商业区，是一个标志性的综合商业开发项目。1992年1月18日开始施工建设，并于1997年7月22日全面竣工开业。新达信托（Suntec REIT）上市初期由一个巨型购物广场/商场及五幢写字楼组成，商场部分估值12亿新加坡元，现时出租率达99%，商场楼面约83.56万平方尺，而写字楼部分估值9.51亿新加坡元，总楼面约120万平方尺。并且上市初期资产中并不包括会议展览场地。
新达城的改造于2012年6月开始，并于2015年6月完成。2015年10月，当时的社会和家庭发展部长谭传金先生参加了新达城的官方开幕式，庆祝其盛大开幕。重新焕发活力的新达城现已成为首屈一指的会议展览，商业，购物和休闲生活的胜地。
新达信托于2004年12月9日在新加坡交易所证券交易有限公司(“SGX-ST”)主板上市，是新加坡第一个综合性房地产投资信托基金，拥有用于办公和零售的、可盈利的房地产。新达信托的投资组合是新加坡新达城的写字楼和零售物业,包括新达城新加坡会议展览中心（Suntec Singapore Convention& Exhibition Centre）60.8%的股权、莱佛士码头一号(One Raffles Quay)三分之一的股权、滨海湾金融中心1号和2号大楼（Bay Financial Centre Towers 1 and 2）以及滨海湾国际商城(Marina Bay Link Mall)的三分之一股权，以及槟城路9号（9 Penang Road）30.0%的股权，这些写字楼和物业都位于新加坡中央商务区内的滨海湾和文娱中心的长廊。在澳大利亚，新达信托持有悉尼太平洋公路177号（177 Pacific Highway, Sydney）100.0%的股权，墨尔本索斯盖特建筑群（Southgate Complex, Melbourne）50.0%的股权，以及位于墨尔本柯林斯街477号奥德弗莱的商业建筑（commercial building located at Olderfleet, 477 Collins Street, Melbourne）50.0%的股权，该商业建筑目前正在装修中。
表1 房地产投资组合概况
表2 房地产投资组合详细情况
新达信托由外部经理ARA Trust Management(Suntec)Limited(管理人)管理。该管理人致力于向新达信托份额的持有者提供定期和稳定的利息分配，并实现新达信托资产价值的长期增长，从而为新达信托的份额持有者提供具有竞争力的投资回报率。
二、新达信托架构及运营模式
图1 新达信托架构
新达信托的管理人拥有新达信托所有资产的总管理权，其主要职责是以为单位持有人获取最佳利益为目的管理新达信托的资产和负债。管理人的主要职责是制定新达房地产信托的战略方向，并向受托人提出建议，收购，根据信托契约中规定的投资策略进行收购、转让和提升物业资产质量。其他的功能和责任包括：
1.尽最大努力确保新达信托的业务以适当和有效的方式进行和执行，并按照商业条款进行新达信托的所有交易；
2.定期编制房地产报告，其中可能包含净收入，资本支出，销售和估值的预测，对先前预测的主要差异的解释，关键问题的书面评论以及关于交易的基本假设，年营业额，占用成本以及任何其他相关假设。这些报告的目的是监控和解释新达信托资产的表现；
3.确保遵守证券及期货法（“SFA”），证券及期货的适用条文（业务许可及行为）规例（“SF（LCB）R”），新加坡证券交易所有限公司上市手册（「新加坡证券交易所股票代码」），集体投资计划守则（「独联体守则」）由MAS发布，包括独联体守则，新加坡公司收购及合并守则，信托契约（修订版），相关MAS通告及指引，新加坡税务局于2004年6月15日发布的税法，CMS许可条件和所有其他相关法律或合同；
4.参与信托份额持有人的所有沟通事宜；
5.监督物业管理人员，他们根据各自的物业管理协议提供与新达信托物业有关的物业管理，租赁管理，营销及营销协调服务。
管理人根据信达信托于2004年11月1日成立的信托契约获得委任，该信托契约的第一次补充协议于 2006年1月25日签署，第二次补充协议于2006年4月20日签署，第三次补充协议2007年7月30日签署，第四次补充协议于2007年10月11日的签署，第5次补充协议于2008年9月29日签署，第六次补充协议于2010年4月14日签署。2010年9月7日进行了第一次修订和重述，2016年4月14日进行了第二次修订和重述（统称为“信托契约”）
三、新达信托重要里程碑事件
表3 新达信托部分里程碑事件
从新达信托的里程碑实践中我们可以看到，该信托在运行过程中，管理人做了很多的工作，包括收购有价值的商业物业，对部分商业物业在适当时机撤资，升级改造有潜力的商业物业，有着长远的规划。考研了REIT管理人的管理能力，也凸显了管理人的价值。
四、物业组合运营情况
新达信托的投资组合新达城新加坡会议展览中心60.8%的股权、莱佛士码头一号(One Raffles Quay)三分之一的股权、滨海湾金融中心1号和2号大楼以及滨海湾国际商城(Marina Bay Link Mall)的三分之一股权，以及槟城路9号30.0%的股权，这些写字楼和物业都位于新加坡中央商务区内的滨海湾和文娱中心的长廊。在澳大利亚，新达信托基金新达信托持有悉尼太平洋公路177号（177 Pacific Highway, Sydney）100.0%的股权，墨尔本索斯盖特建筑群（Southgate Complex, Melbourne）50.0%的股权，以及位于墨尔本柯林斯街477号奥德弗莱的商业建筑（commercial building located at Older fleet, 477 Collins Street, Melbourne）50.0%的股权，该商业建筑目前正在装修中。这些物业占地约390万平方尺，总可供出租的面积约为390万平方尺，其收入来源于多元化的写字楼及零售租户。截至2017年12月31日，新达信托的办公室和零售投资组合的承诺占有率分别为99.2%和98.8%。
新达信托的办公室投资组合租赁业务遍及13个业务部门。2017年12月办公室总收入的62.5%来自银行、保险和金融服务以及技术、媒体和电信等主要业务部门。写字楼投资组合中排名前10位的租户贡献了新达信托 2017年12月份总收入的23.5%，并占据了该公司办公投资组合净可租面积总额的34.7%。
在零售组合方面，2017年12月份零售总收入的54.6%归因于食品、饮料和时尚配饰等主要业务部门。零售投资组合中排名前10位的租户贡献了新达信托2017年12月份总收入的5.3%，占据了REIT零售投资组合净可租面积总额的27.0%。
1、新达城（Suntec City）
新达城是一个标志性的综合商业开发项目，位于新加坡中央商务区内的滨海湾分局内。
新达城是由一群成功的香港商界领袖组成的财团，以“亚洲商业之都”为目标，是一个具有里程碑意义的发展项目，包括五座甲级写字楼、一座世界级的会议展览中心，以及新加坡最大的商场之一，所有这些都与街道上的广场和地下行人通道相连。坐落在新达城中心的世界著名的财富之泉，体现了丰富的生活和层出不穷的熙熙攘攘的活动。
1）新达城办公楼（Suntec City Office）
新达信托在新达城办公楼拥有约130万平方英尺的净可租面积，包括一、二和三塔的地层单元，以及四和五塔的所有地层单元。第一至第四座楼是45层楼高的无柱建筑，而第五座楼是一座18层楼高的大楼板，面积高达28，000平方英尺。Suntec城办事处位于滨海湾天际线的对面，辅之以综合商城丰富的便利设施，吸引了来自技术、媒体和电信、银行、保险和金融服务以及航运和货运等行业的众多跨国企业。2017年12月，总办公室收入的28.7%来自科技、媒体和电信部门，其次是银行、保险和金融服务业以及海运和货运运输部门，分别为21.6%和10.0%。在净可租面积方面，截至2017年12月31日，Suntec城办事处净可租面积中有28.7%属于技术、媒体和电信部门，其次是银行、保险和金融服务业以及航运和货运运输部门，分别为22.8%和10.1%。
2）新达城购物中心（Suntec Mall）
新达城购物中心是新加坡最大的购物中心之一，也是一个领先的购物目的地，为许多人提供了独特的一站式购物、餐饮、娱乐和娱乐体验。它满足来自新达城内五座办公楼和附近办公大楼的工作人员的需要，满足游客和当地人的日常流动，以及在新达新加坡会议展览中心召开展览、研讨会和会议的当地和国际代表的庞大网络。新达城是一个令人兴奋的生活方式目的地，提供360多家专业零售店、各种食品和饮料概念以及娱乐选择。2017年，新上市的20多家品牌或概念店在新达城开业.其中包括AW实验室、伯尔尼、逗号、达芬奇创新实验室、杜基、战斗机区、四川功夫鱼、MST高尔夫、林肯里士满、Nya Cafe、OMU、Ramen Nagi、Watch Wonderland和Zero Latency。2017年12月份，零售总收入的53.0%来自食品饮料和时尚配饰部门，其余来自其他不同行业，如服务和其他行业，头发、美容和健康、休闲、健身和娱乐以及电子和技术。在净可租面积方面，截至2017年12月31日，新达城零售净可租面积中有27.5%属于餐饮部门，其次是时尚配饰部门和休闲、健身和娱乐部门，分别为16.8%和12.7%。新达城前10名零售租户占新达城2017年12月份总收入的8.9%，占该商城总收入的28.7%。
3）新达新加坡会议展览中心（Suntec Singapore Convention & Exhibition Centre）
新达新加坡会议展览中心，是世界一流的会议展览场所.该获奖设施可接待10至10 000人的活动，可直接进入新加坡娱乐和文化景点附近的大约5 800间酒店客房、1 000家零售店、300家餐厅。自1995年以来，新达新加坡主办了许多重要的值得注意的活动，如1996年世界贸易组织部长级会议、2006年国际货币基金组织和世界银行集团理事会年会和2009年亚太经合组织领导人周。它也是2010年首届青年奥运会最大的体育场馆之一。2011年8月18日，新达信托通过增购40.8%的股权，获得了新达新加坡的战略多数股权，将实际持股从20.0%提高到60.8%。在2013年6月资产增强工程完成后，经过改造的新达新加坡会议代表现在享有新的设施，其中包括增强的灵活性、功能和可兑换性。另一个亮点是令人印象深刻的三层高清晰度数字墙，包括664个全高清LED屏幕，它被授予吉尼斯世界纪录称号“最大的高清视频墙”。2017年，新达新加坡主办了大约1 600次活动。它还获得了许多国际、区域和地方的荣誉和奖励，以表彰其优质服务、奉献精神和热情的高标准。获颁授的奖项包括：2017年AFECA奖“最佳场地奖-竞技场”、2017年“人力资源管理亚洲读者选择奖”、“最佳会议展览中心-最佳编辑选择奖”。“亚洲顶级场馆”展览杂志及2017年世界旅游大奖“亚洲领先会议中心”连续第12届获奖。
2、莱佛士码头一号（One Raffles Quay）
莱佛士码头一号是位于新加坡中央商业区的主要地标性商业开发项目，包括一座50层的办公楼(“北塔”)、一座29层的办公楼(“南塔”)、与市中心和莱佛士广场地铁站的地下连接线，沿市中心、南北和东西捷运线有良好的连通性和可达性，一个避风港广场，作为一个下车点和枢纽停车场，有713个停车场。由国际知名建筑公司纽约Kohn Pedersen Fox Associates设计，其最先进的建筑服务和管理系统满足全球金融租户的需求。莱佛士码头一号在2008年FIABCI英才奖评比中被授予办公室类别的最高奖项，该奖项承认世界上杰出的房地产开发。其中莱佛士码头一号拥有一个庞大而多元化的租户基地，包括五十一名写字楼租户及五名零售租户。主要写字楼租户包括荷兰银行、德意志银行、安永银行、苏格兰皇家银行和瑞银集团。在与香港土地和凯佩尔REIT平等的伙伴关系下，新达信托拥有莱佛士码头一号三分之一的权益。莱佛士码头一号是一处具有长期增长潜力的具有声望的一流A级写字楼，由于它靠近滨海湾，因此很有可能充分利用滨海湾地区未来的发展。
3、滨海湾金融中心（MBFC Properties）
滨海湾金融中心是一个主要的里程碑商业发展项目，战略上位于滨海湾的中心。第一期由纽约著名建筑公司Kohn Pedersen Fox Associates设计，包括一座33层高的写字楼(“第一座”)、一座50层高的办公楼(“2号楼”)、一栋滨海湾住宅，滨海湾环线商场约有94,906平方尺的新台币作零售用途，包括第一座、第二座及地面广场的地面层，以及六百九十七个停车场。它直接连接市中心的捷运站，还有一条从滨海湾环线商场到莱佛士广场捷运站的地下线路。在2013年东南亚房地产奖上，MBFC地产被评为东南亚最佳商业开发项目。它在2012年FIABCI国际杰出奖颁奖典礼上获得了办公室类别的最高奖项，该奖项表彰了世界上杰出的房地产开发项目。MBFC地产公司还在2011年MIPIM亚洲奖中获得了混合用途类别金奖和参与者选择奖。滨海湾金融中心拥有主要的租户基础，主要的写字楼租户包括巴克莱(Barclays)、必和必拓(BHP Billiton)、麦格理(Macquarie)、野村(Nomura)和渣打银行（Standard Chartered Bank）。在与香港土地和凯佩尔房地产投资有限公司(Keppel REIT)平等合作的情况下，新达信托公司拥有MBFC地产公司三分之一的权益。MBFC物业包括第一期的办公室及零售物业，但不包括滨海湾住宅。滨海湾金沙综合度假村、新加坡飞机场、海湾花园、海滨剧院、国际和精品酒店、住宅公寓和水边食品和饮料销售点都近在咫尺。
4、槟城路9号（9 Penang Road）
槟城路9号是一幢新的甲级商业大厦，是与海意控股有限公司、星海艺集团有限公司及新达信托合资兴建的，分别拥有35.0%、35.0%及30.0%的权益。新的十层楼由两个机翼组成，八层楼的净可租面积约为352，000平方呎，而第一层的零售面积则为15，000平方呎。为配合市区重建委员会的“步行及单车计划”，该发展计划将提供一条单车径及终点站设施。土地的租赁期限也延长到新的99年。该开发项目位于前公园购物中心，作为其积极的投资组合管理战略的一部分，管理层于2015年12月将其剥离。有关工程已于2016年9月底收回，槟城道9号的发展工程已于2016年12月1日展开，目前正进行建筑工程。截至2017年12月底，建筑工程已完成约19%。开发费用估计约为8亿新加坡元，该大楼定于2019年年底完工。
5、太平洋公路177号（177 Pacific Highway）
位于悉尼北部的31层A级商业大厦-太平洋公路177号于2016年8月1日正式完工。这座地标建筑由获奖建筑公司贝茨·斯马特设计，拥有一流的设计和海港景观。除了2016年收到的5颗星绿星-Office Design v3认证评级外，该建筑还在2018年1月获得5.5星级NABERS能源评级，超过了5星级NABERS能源评级的最初目标。177号太平洋公路主要租户基地包括世邦魏理仕、CIMIC集团有限公司、思科系统公司、雅各布斯工程集团公司、目标公司、胡椒集团有限公司和沃达丰集团公司。177号太平洋公路位于北悉尼中心商业区最著名的地点之一，位于太平洋公路与贝瑞街的交界处。该物业的主要位置，使它可以直接进入一些主要的周围道路，并有良好的公共交通服务。
6、索斯盖特建筑群（Southgate Complex）
索斯盖特建筑群是一个永久的，里程碑式的海滨综合开发项目，位于澳大利亚墨尔本南岸艺术和休闲区的亚拉河畔。索斯盖特大厦由两座A级写字楼、30层高的“IBM中心”、25层楼高的“先驱周刊时报大厦”、一个3层的零售平台和一个拥有1，026幅车位的停车场组成。2017年财政年度，索斯盖特综合体的办公室提议也得到了加强，完成了九层楼的办公室翻修工程，其面积约为113 000平方英尺。索斯盖特综合体正对面弗林德斯街火车站，在墨尔本的城市铁路环路附近。它还被商业、住宅、娱乐和零售设施所包围。索斯盖特建筑群有一个主要的租户基地，主要的办公室租户包括APT管理服务，墨尔本城市路，澳大利亚政府，IBM澳大利亚和先驱和周刊。2018年5月31日，新达信托公司又完成了对索斯盖特建筑群25.0%的收购。新达信托目前在索斯盖特建筑群拥有50.0%的权益，其余50.0%的权益由PIP Trust持有。
7、柯林斯街477号（Older fleet, 477 Collins Street）
2017年8月8日，新达信托完成了对柯林斯街477号奥德弗莱50%股权的收购，这是一处将从米尔瓦茨集团(Mirvac Group)开发的免费土地和房产，价值4.1417亿澳元。Mirvac仍然是该房产的共同所有者，其剩余50%的权益在该房产中。柯林斯街477号位于墨尔本最负盛名的商业地址奥德弗莱，位于中央商业区的西部核心地带，距离维多利亚主要的大都会和区域交通枢纽-南十字车站也有很短的步行距离。这座40层的顶级高级建筑预计总可出租面积为58，000平方米，其中包括56，000平方米的办公空间和2，000平方米的零售空间，以及414个停车位。该酒店还将提供市场领先的便利设施，包括商务休息室、健康中心、儿童保育中心和一流的旅行结束设施。该项目是由获奖的Grimshaw建筑师设计的，从柯林斯街的正门，合并了三座在19世纪不同时期建造的三座遗产建筑的立面。该物业的目标是实现5星绿星评级，5星NABERS能源评级，以及国际铂金评级。该房产由领先的专业服务公司澳大利亚德勤公司(Deloitte Australia)承诺，作为其墨尔本总部，其预付金额为39.1%。Mirvac将在实际完工后的五年内为任何未出租的空间提供租金保证。由此产生的加权平均租约到期时间约为7.74年，年增长率在3.50%至3.75%之间。柯林斯街477号预计将在2020年中期实现实际完工。
五、新达信托 2017年度经营数据
截至2017年底，新达信托管理资产（AUM）为96亿新加坡元。办公室出租率达到99.2%，零售物业出租率达到98.8%。该信托于2017财年实现总收入3.562亿新加坡元，较2016年同期增加7.8%。这主要是由于177太平洋公路的租金贡献以及新达城市办事处的贡献增加，部分被零售收入减少所抵消。其中办公室收入为1.757亿新加坡元，同比增长19.1%；零售收入为1.188亿新加坡元，较2016财年下降2.4%。2017财年的净财产收入为2.445亿新加坡元，同比增长8.9%。这同样是由于177太平洋公路和新达城市政府的贡献，部分被零售贡献减少所抵消。2017财年合资企业的收入贡献为8970万新加坡元，与2016财年的8970万新加坡元相符。新达信托于2017财年实现可分配收入总额2.63亿新加坡元，同比增长3.7%。2017财年的DPU达到10.005美分，这意味着全年的年收益率为4.65%。截至2017财年末，新达信托基金单位持有人的总回报率为238.5%, 成为新加坡最具流动性的上市房地产投资信托基金之一。
六、新达信托对国内REITs发展的启示
目前国内还没有真正意义上的REITs，都是类REITs产品，因为国内最大的法律障碍还未解决，主要体现在税收方面，还存在着双重征税障碍，而国外对REITs是单边收税。
资产管理在物业培育期间发挥的重要作用，站在投资者的角度，上市的物业需要有稳定的现金流来保证相应REITs有较高的收益率和股息回报率，这就对物业本身的持续运营能力和现金流状况提出了很高的要求。同时，尽管目前来看中国现有REITs体系尚不成熟，国内类REITs更多是作为债性的融资工具，但新加坡的REITs税收、法律体系为中国未来公募REITs的推出条件提供了很好的借鉴意义。期待在中国，未来万亿存量商业物业通过证券化金融创新的方式在政府、监管机构及其他各方力量的共同推动下释放出强大的活力，并有更广阔的发展空间。
另外，新加坡对物业的改造，肯花费三四年来装修整改，为每项资产和整体 REITs 制定明确的发展路线。这值得国内管理人深思，只有长期限的REITs产品肯花心思在物业的升级改造上，这对建筑物发挥潜力、促进城市繁荣发展、为人民谋便捷上有深远意义。
来源：本文主要内容来源于Suntec REIT年报以及Suntec REIT官网）
往期回顾
①新加坡REITs连载之一 | 凯德商用中国信托基金
②新加坡REITs连载之二 | 华联酒店信托
③新加坡REITs连载之三 | 凯德商务产业信托基金
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