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听百家之言，问ABS之道问资产证券化之道，寻资产证券化之术ABS界精英翘楚、各抒己见、碰撞思想，行他山之石之益，呈著说立言之机。
一、新加坡工业房地产市场概述
（一）新加坡经济概览
1．新加坡的经济表现
2018年第一季度，新加坡经济同比增长4.4%，高于上一季度3.6%的增速。所有主要行业除建筑业外均出现增长态势，建筑业较上年同期收缩5.0%。制造业同比增长9.8%，增速高于2017年第四季度的4.8%。该行业的增长具有广泛基础，所有制造业集群(不包括生物医药制造业集群)都出现了产量增加。
除制造业外，金融保险业强劲的势头同比增长9.1%，与制造业共计占2018年第一季度国内生产总值(GDP)增长的68%。
新加坡2017年制造业获得固定资产投资总额约为62亿新元，比2016年的59亿新元高出5.5%。固定资产投资的增长主要归功于一般制造业和精密工程集群的显著增长，同比分别增长387.7%和50.0%，分别达到11亿新元和6亿新元。生物医药制造业及化学工业亦分别增长9.1%及4.6%，注册固定资产投资6亿新元及13亿新元。电子产业在固定资产投资中所占比重最大，为21亿新元，占固定资产投资总额的34.1%。与此相反，运输工程和电子产业集群同期分别下降65.4%和5.2%。
2．新加坡2018年经济展望
2017年经济表现的改善主要得益于制造业，电子和精密工程集群对制造业增长贡献最大。预计在全球电子产品需求强劲的背景下，这些产业集群的增长轨迹将继续下去，尽管从2018年下半年开始，增长速度可能会放缓。
尽管2017年服务业增速落后于制造业，但服务业对整体经济增长的贡献率今年有望提高。金融保险、批发贸易、房地产等主要依靠外部需求和外来投资支撑的服务业，预计在2018年将迎来更为有利的经营环境。
预计2018年全球经济增长将温和改善。美国强劲的经济前景可能会遭遇中国、东盟和欧元区经济放缓的潜在影响，这些国家构成新加坡一些关键的外部需求市场。通胀意外上扬可能导致美国货币政策正常化速度快于预期。这种流动性收紧可能损害全球范围内的企业和消费者信心。此外，对保护主义情绪的担忧等政治不确定性，预计将影响全球和地区经济情绪。
尽管存在外部因素，但2018年全球经济的潜在持续增长，将惠及新加坡以出口为导向的服务行业，如金融和保险、批发贸易以及运输和仓储。在国内方面，在“智慧国家”(Smart Nation)等政府政策和医疗设施扩张的推动下，信息与通信、教育、卫生与社会服务等行业应保持弹性。然而，建筑行业在短期内可能仍将保持疲软，之后才会有所改善，公共和私营部门建筑活动预计也会增加。此外，在油价波动以及海上钻井平台市场产能上升的背景下，预计海洋和海上工程部门将出现温和增长前景。
根据新加坡工商部(MTI)的数据，鉴于这些因素，新加坡经济预计在2018年将增长2.5%至3.5%。2017年制造业大幅增长，主要是贸易相关产业在全球需求复苏推动的结果，由于2017年GDP基数较高，制造业增长可能会放缓。未来几年，“物联网”等新兴技术趋势将继续支撑制造业发展。去年表现不佳的建筑项目，应该会从之前几年授予的价值14亿新元的公共部门合同中得到提振，同时也会从之前几年授予的铁路相关合同中获得一连串的进度付款。
此外，2018年外部需求持续增长的前景，也可能推动服务业的增长。随着服务业逐步升温、建筑业下滑触底回升，以及制造业增长可能放缓，到2018年，经济增长引擎应该会得到很好的平衡。
（二）工业地产市场概况
自2018年1月1日起，JTC[1]正式拥有新加坡所有公共部门工业用地和物业的全部所有权，其中包括10700个工业单位和540个工业租约，而这些都是HDB[2]之前拥有的。把所有公营部门的工业用地和物业合并为一个单一的政府机构，有助政府更好地支援实业家，特别是中小型企业的业务增长。根据JTC的资料，所有HDB租约及租约的条款及条件，在租约或租约期内均维持不变。合并后，约16,300个工业单位及3,640个土地契约(总土地面积8,100公顷，简称“公顷”)将纳入JTC的管理范围。
二、项目概况
丰树产业信托(“MIT”)是一家在新加坡交易所主板上市的房地产投资信托(产品代码：“SGX-ST”)。其主要投资策略是投资于新加坡国内能产生现金流的工业地产，以及美国的数据中心等资产组合。
MIT的房地产投资组合包括新加坡的85个工业地产和美国的14个数据中心(其中40%的权益通过丰树投资私人公司获得)。新加坡的房产包括高科技建筑、厂房、园区房产、堆叠/倾斜建筑和轻工业建筑。截至2018年3月31日，“MIT”管理的总资产为43亿新元。
MIT由丰树产业信托管理有限公司（管理人）管理，丰树产业信托管理有限公司是丰树投资有限公司(发起人)的全资子公司。发起人是一家领先的房地产开发、投资和资本管理公司，总部设在新加坡。
17/18财政年度，在推动高科技楼宇发展策略方面，MIT已取得重大进展。2017年10月，MIT完成了在美国的第一次海外收购，与发起人丰树投资私人有限公司(发起人)一起以7.5亿美元收购了14个数据中心。这些物业主要采用三净租约[3]模式整体打包出租，租赁和运营风险极小，这将使丰树更顺利进入全球最大的数据中心市场。租户包括世界500强公司和在纽约证券交易所或和纳斯达克上市的公司，租约期较长，这笔收购提高了投资组合的质量和回报的稳定性。
MIT投资组合策略主要分布在新加坡本土和美国，如下图所示：
图1：新加坡物业分布
图2：美国物业分布
（一）实现回报的可持续性
MIT在17/18财年发布了另一组健康的财务业绩。17/18财年可分配收入增长5.3%，至2.158亿新元。17/18财年11.75新加坡分的DPU比16/17财年11.39新加坡分的DPU高出3.2%。在17/18财年，单位投资者的总回报率约为20.6%，其中包括14.0%的资本增值和6.6%的发行收益率。
（二）优化投资组合业绩
虽然制造业的扩张仍为新加坡的经济增长提供支持，但新加坡工业地产市场的全面改善仍有待观察。加上即将到来的大量工业用地供应，投资组合的平均占用率从16/17财年的92.4%下降到17/18财年的89.6%。新加坡投资组合在17/18财年的入住率也较低，为89.1%。这在一定程度上归因于BTS项目第二期在1&1A车厂附近的完工与惠普开始起租之间的时间间隔较短，以及在30AKallang Place的AEI竣工后可租赁面积的增加。在17/18财年，美国的投资组合入住率稳定在97.4%。
为了缓释工业地产大量供应带来的风险，MIT继续关注续约租户，以维持可持续的资产组合出租率。通过在租客租约期满前主动与他们接触，这些措施使得新加坡投资组合的留存率从16/17财年的71.0%提高到17/18财年的77.2%。
（三）增强财务适应能力
在2017年10月，MIT通过定向增发形式募集成功募集1.557亿新元，为美国的收购提供部分资金。此次定向增发获得了来自不同投资者群体的大力支持，产品认购倍数超过3倍。
MIT的资产负债表依然稳健，17/18财年的利息覆盖率为7.1倍，加权平均融资成本为2.9%。截至2018年3月31日，MIT约85.1%的债务通过利率互换和固定利率借款进行了对冲。为了减轻美元利率波动的影响，MIT以美元计价的贷款的99.3%的利率敞口已经进行了对冲。截至2018年3月31日，MIT的总杠杆率为33.1%，为投资机会提供了足够的空间。
MIT将继续采用适当的对冲策略，以缓释投资组合受利率及汇率波动的影响。
（四）MIT结构模式
MIT由丰树产业信托管理有限公司（管理人）管理，丰树产业信托管理有限公司是丰树投资私人有限公司(发起人)的全资子公司。发起人是一家领先的房地产开发、投资和资本管理公司，总部设在新加坡。星展银行作为托管人，共同合作管理MIT。
图3：MIT结构模式
三、市场表现
本财政年度，由于市场预期全球经济将同步增长，新加坡股市出现反弹。随后，新加坡房地产投资信托基金(REIT)在2018年2月出现价格调整，源于10年期债券收益率大幅上升，以及人们对通胀的担忧。
新加坡股市在2018年3月中旬之前反弹，原因是美国就业数据较为正面，以及投资者对通胀、更快加息和关税战的担忧有所缓解。MIT的单价在17/18财年上涨14.0%，收于2.030新元，平均收市价为1.913新元。在17/18财年，MIT的收盘价达到2.120新元上市以来的最高水平。成交量为8.779亿股，日均成交量为335万股。
相应地，富时ST REIT指数和富时海峡时报指数分别上涨了8.3%和8.0%。自2010年10月21日上市以来，MIT的单价上涨了118.3%，单位投资者的总回报率为199.7%。截至2018年3月31日，其市值已由13.6亿新元增至38.3亿新元。
表1 ：MIT单价和成交量（数据来源：MIT年报）
图4：17/18财年的交易业绩（数据来源：MIT年报）
表2 ：MIT投资回报（数据来源：MIT年报）
四、MIT部分房地产投资组合概述
（一）高科技建筑-新加坡
高新技术建筑是为技术和知识密集型行业租户提供办公内容较高的高规格工业建筑。通常设有空调升降机大堂及公共地方。MIT的大部分高科技建筑都被主力租户租用，他们从事的是精密工程和数据中心运营等轻工业主营业务。这些租户包括跨国公司和新加坡上市公司，它们签署长期租赁合同，租金也在租赁期内不断上涨。
图5：租赁行业分类(按租金收入毛额计算)
（二）高科技建筑-美国
MIT在美国的高科技建筑由数据中心组成，这些数据中心主要以三净租约形式整体打包出租。他们都是高质量和成熟的租户，包括世界500强公司和在纽约证券交易所或纳斯达克上市的公司。这些租户承诺长期租约，租金在租约内持续上涨。
图6 ：租赁行业分类(按租金收入毛额计算)
（三）分层工厂
分层工厂由高层多租户建筑组成。标准单位面积从1000平方英尺到10000平方英尺不等，共用自然通风的走廊和升降机大堂。其他常见设施包括停车场、装卸货区及货物电梯。选定的平房工厂享有位于区域内的便利设施中心。
MIT的许多工厂位于新加坡租屋附件，为租户提供现成的劳动力资源，以及便利的商店和服务。这些工厂大多与主干道、高速公路和大众捷运系统相连，为租户提供了便捷的交通。
图7：租赁行业分类(按租金收入毛额计算)
（四）商业中心
商业中心多为高层建筑，租户众多且景色宜人。每个物业单元均设有带有空调的电梯、大堂及公共区域，每个物业单元可根据住户的需要进行改装。该类型物业的主要客群为跨国公司的区域总部、研究所、以及知识密集型企业。
商业中心建筑位于政府指定的 “商业园区”区域范围内，可提供餐饮、健身中心、便利店和托儿中心等设施。具有良好的公共交通网络，并方便连接交通主干道及高速公路。
图8 ：租赁行业分类(按租金收入毛额计算)
（五）复合/螺旋式厂房
复合/螺旋式建筑厂房是多层建筑服务于多种工业生产，主要业务包括精密工程、半导体组装及制造模具、模具、工具及商品等产品。
六层的建筑厂房内的每一个单元都是一个独立的工厂，有自己的装载区和停车场。八层的厂房的每一层都像一个典型的扁平工厂的一楼。位于螺旋式建筑的每层的单元共享公共装卸区域。
图9：租赁行业分类(按租金收入毛额计算)
（六）轻工业厂房
轻工业厂房包括适合工业活动的中高层建筑，包括制造业和仓库。它们战略性的坐落于已确定的具有高速公路的工业地产区内。轻工业建筑可以是单租户的，也可以一栋楼内有少量租户。
图10：租赁行业分类(按租金收入毛额计算)
[1] JTC：裕廊集团（Jurong Town Corporation），新加坡贸工部下属的官方机构，是新加坡最大的工业地产发展商
[2] HDB：新加坡建屋发展局(Housing Development Board)
[3]三净租约：除租金之外，租户负责全部开销，包括房产税，保险，日常维护清洁以及房屋维修等。
来源：本文主要内容图片等来源于MAPLETREE INDUSTRIAL TRUST年报以及其官网。
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