鲁晓芙，财经作家，旅居欧洲，以荷比卢为基地，从事全欧洲投资并购业务。

中国经济已经国际化了，不了解欧洲，有时候，你就不了解中国。

欢迎关注：鲁晓芙看欧洲。 合作请联系微信：Xiaofu_Lu

香港的房价越来越高，年轻人根本没有希望能够买到房子，很多人毕业了以后，还是跟父母蜗居在只有20-30平方米的鸽子笼里面。

同样是国际金融中心，新加坡却没有这样的问题，炫耀公共住宅计划的国家何其多，但很少有国家会像新加坡这么投入；4/5的新加坡永久居民，住在政府建造的补助房屋，而且大多数都是自住。

  

117万买三房，新加坡组屋政策有多厉害？！

将新加坡想象为低税天堂的游客，见到如此巨大的公共组屋系统，必定会十分惊讶。然而，建屋发展局（HDB）是新加坡经济和社会政策的关键，是执政党人民行动党的基石，也是非常吸引人、却又十分棘手的模式。

建屋发展局成立于1960年，以取代英国殖民者的城市计划机构。建屋发展局一开始的目标，是为贫穷家庭建造出租房屋，但在4年内，就转为建造向民众销售的公共组屋。

新加坡前总理李光耀稍后写道，他认为，房屋所有权普及化，可以让每一位公民与国家利害相连，也能让华人、印度人和马来人更加紧密。政府利用权力取得许多土地（目前政府拥有新加坡约90%的国土），并逐步将新加坡人从平房村落移往混凝土高楼。

今日，新加坡约有100万户组屋，大多聚集于核心区外围的新市镇。每一年，政府都会出售新一批预售组屋，主要销售给首次购屋者；每户皆为99年的租赁权，并以低于市场的价格出售，但成功申请者必须等上三、四年，房屋才会建造完成。

新加坡人也可以选择向屋主购买现有组屋，并由买卖双方议定价格。初次和二次购物者，无论是买新屋还是旧屋，都可以获得政府补助。政府以配额确保每区组屋的华人、印度人和马来人比例，能反映全国的人口组成，避免形成种族聚居区域。

今年，榜鹅( Punggol)的新三房组屋，平均价格约略超过30万新币（约156万人民币）。符合收入条件、取得政府首次购屋补助的人，最多可获得7.5万新币(约39万人民币)的补助。也就是说，买三房，只需要117万元人民币就可以了。新加坡是发达国家，这样低廉的成本，可以说非常让人惊讶了。

在次级市场购买相似的组屋，价格约会高上1/5至1/4。购买私人房地产公司建造的公寓（主要销售给外国人和最富有的新加坡人），价格可能会多达3倍。

新加坡人用来购买组屋的现金，部分是由中央公积金（CPF）提供；CPF是全国性的强制存款机制，绝大多数的工作年龄公民，都得将20%的月薪（雇主必须额外提供17%）存起来。

公民有权取出部分储蓄作为组屋的头期款，许多人也有权获得建屋发展局提供的低廉房贷，并将每月缴入CPF的金额，用来支付部分或全部的房贷月缴额。

社会稳定，还有其他妙处

新加坡几乎完全没有流浪者，组屋看起来有些单调，但干净、安全、室内空间够大，也比香港、伦敦等部分富有城市的同类住屋选择更易于负担；建屋发展局表示，首次购物者平均只需将低于1/4的家庭收入用于偿还房贷。

它对政府来说也相当划算。2015-16年，国库用于住房的支出为18亿新币（总预算的2.4%），已足以补足建屋发展局的年度赤字（建屋发展局本身的预算为170亿新币，它有获得政府放款，但也会向银行和债券市场借款）。新加坡政府表示，建屋发展局于1960年代成立至今，获得的补助总额约略超过280亿新币。

新加坡不需要传统的、以税收支持的退休金机制，原因之一就是补助与住房连结在一起。其理论在于，几乎所有的新加坡人在退休之时，都会拥有自己的房屋，也会有存款。

愿意在退休后换间小一点的房子的人，生活也会相当不错。愿意在父母居住的地区购买房子，就能获得额外的折价；此举可鼓励新加坡人协助照顾年长者，有助减轻政府的负担。

这套系统也是人民行动党得以执政近70年的原因。

支持者指出，将住房视为要务的政党能获得民众信任，并不令人意外；不过，极高的房屋拥有率，确实也让新加坡选民极度风险趋避。人民行动党的候选人常会在选举时指出，如果位于投给反对党地区的组屋，会排位到最后才获得政府资助的升级。

此外，政府利用自身对住房系统的掌控，来形塑新加坡人的生活。能否购买组屋的规范十分严格；部分规范有助压低成本，但也带有浓烈的家长主义气息。

影响最广的就是优先提供给夫妻（近年新加坡积极提升生育率），单身者亦可申请，但得等到35岁才行。

因此，年轻成人常会继续住在家里，等到结婚才搬出去。同性伴侣的婚姻并不合法，因此也有着相同的处境。1990年代中期的道德恐慌后，未婚母亲也发现，他们比其他家长更难购买组屋。

 

并非完美，也有不满意地方

与英美欧洲的社会住宅方案相较，最贫穷者获得的补助极少；通常只有家庭月收入低于1,500新币(约7790元人民币)的人，才能取得补助出租住房，而且只有套房和一房住宅，不适合处境艰困的家庭。新加坡建屋发展局表示，收入略高于此数的人，应该就有能力透过机制购买房屋。

这套极度重视房屋拥有权、忽视租屋的系统，能否继续满足新加坡人的需求，有待观察。

有些人质疑，年轻成人投入房贷的金钱，也许应该用来创业。购买组屋所需的承诺，也不仅只是婚姻；搬家或是在头5年想出租房屋，都得寻求许可审批。

目前而言，这似乎是相当合理的交易。然而，纵有建屋发展局提出的诱因，新加坡人仍旧越来越晚婚；即使近期的降温措施降低了物价，物价上升已然压缩荷包。

今日的买家，也必定无法享有父母和祖父母享有的、新加坡高速成长之时的资本报酬。

风险在于，年轻人可能会不再视这套系统为国家资产，而是视之为“镀金的牢笼”。

编辑：鹤立高岗  格式：黄牛