新加坡住宅市场在今年第一季度出现复苏迹象，市场情绪显著改善。这是近期接连发布的多个房地产市场调研报告的共识。

政府调整卖方印花税催动市场
 

多个调研报告不约而同地认为，政府放松卖方印花税政策给市场带来了意外惊喜。

 

3月10日，政府将免缴印花税的房屋持有年限从4年减少为3年，同时，各档税率也都降低了4个百分点。

 

来自英国的国际房地产咨询顾问公司莱坊夸张地形容，这一政策让市场惊喜得喘不上气。

 

国际房地产咨询顾问业“五大行”之一的第一太平戴维斯则表示，鉴于市场从未想到政府会放松紧缩措施，这一轻微的政策调整还是给市场发出了强烈的乐观信号。秉持“等等看”态度的卖家也开始下定决心出手了。

 

交易量陡增
 

从一手新房市场看，即使1月份起步迟缓，但市场买气在2、3月份开始凝聚。季度交易总额达到2962个单位，这是2013年第二季度以来最高的季度销售量（前14个季度的平均销售量仅为1980个单位）。比前一季度高出27.9%，比去年同期高出1倍。

▲[上图为：新私宅销售单位数量对照图（2013年1季度-2017年1季度）]

二手房市场活跃度同样明显改善。季度交易量达2274个单位，比前一季度提升12.2%，超去年同期五成以上。市场活跃的表现遍及全岛各个区域，尤其中央核心区交易量涨幅高达20%。

第一太平戴维斯认为，市场价格走软和观望者失去耐心，是二手市场回暖的两个主因。

房价下滑态势不改
 

虽然市场交投趋于活跃，但价格走势依然不乐观。

 

根据城建局（URA）的统计数据，私宅价格已经连续14个季度下滑。今年一季度比上一季度总体价格下跌0.4%。有地住宅板块价格下滑了1.8%，无地板块价格保持稳定。除中央核心区无地住宅价格走弱0.4%之外，中央周边区域和非中央区的无地住宅都有微幅上涨，分别为0.3%和0.1%。

▲[上图为城建局历年1季度私宅价格指数（2009年1季-2017年1季）。棕色代表中央核心区无地住宅，明黄为中央周边区无地住宅，土黄为非中央区无地住宅，蓝色为有地住宅，紫色为所有住宅]

租金回报率继续走低
 

租金回报率也在进一步下滑。高、中、低端各级市场都没能幸免于租金收益减少。目前，高端租赁市场回报率为2.95%，中低端租金收益率大致为3.3%。

▲[上图为近一年来的私宅回报率。棕色代表高端，土黄代表中档，蓝色代表大众市场]

后市预测：喜忧参半
 

对接下来住宅市场的展望，几份市场调研报告的预测也保持一致，即量升价跌，一则以喜，一则以忧。

 

莱坊表示，上半年新房交易量将达4500个单位，全年销售量将在8000-9000之间。本地和外国买家的购买兴趣将重新恢复，高质量项目进入市场，也会吸引更多的买气回到市场。

▲[上图为莱坊对私宅价格走势的预测]

但莱坊预测，全岛各区域的住宅价格会延续跌势。有地住宅会多跌一点。中央核心区之外的无地住宅价格跌幅将比较微小，但也可能会随市场转暖而出现惜售的现象。

 

第一太平戴维斯则表示，交易量的提升并不意味着市场已经走上复兴的坦途。换言之，即使目前买气有所回升，但经济逆风而行以及结构性的就业问题、一季度无地住宅9.1%的高空置率问题，以及地缘政治风险等多种不确定因素，随时都可能让市场乐观情绪烟消云散。

▲[上图为第一太平戴维斯对无地私宅价格年度走势的预测]

有趣的是，第一太平戴维斯在提示风险之余，对今明两年房价走势却给予乐观预测，认为各类住宅价格涨幅均在0-3%之间。