将裕廊区域打造成 第二个中央商业区

新加坡政府多年前宣布将在现有裕廊东中心（Jurong East Central）和裕廊湖区（Jurong Lake District）周围打造另一个居住、工作、生活、休闲娱乐皆宜的岛国的第二个中央商业区（Central Business District，简称CBD），此计划其实启动已有日矣，然而根据 6 月 22-23 日两天的新闻报道， 政府会在接下来的几年进一步加速其进程，同时也宣布好几个政府部门和机构将在 2030年前后从目前所在的市区位置迁移至裕廊的新中央商业区。政府近年来积极推动裕廊区的发展，计划为该区引入大量的新住宅、新企业、新政府与私人机构、新休闲娱乐和便利设施等，这无疑将会大力发展新加坡西部的区域中心，其发展前景可谓一片大好！根据官方的消息，裕廊地铁站附近多年来素以其室内溜冰场闻名的裕冰坊（JCube）从今年 8 月起将停止营业。拥有并经营这家深受欢迎的商场的发展商凯德集团（CapitaLand Group）今年初早已宣布，将拆除现有商场的建筑，并在原址上重新建起一栋 40 层楼高、估计或有超过 400 个单位的商住两用的住宅项目，项目最下面的两层楼将会是商场，而此楼盘很可能会在今年下半年开盘，预计大约 2027 年竣工。

此消息一公布，对于裕廊东的潜在买家而言，是个振奋人心的喜讯，因为向来人潮汹涌且市容很蓬勃的裕廊东地区确已好多年没有新的住宅项目了，这个新项目肯定会为该区注入新的活力！像这样一个处在大规模发展建设及重大转型的地区之中心位置的新私宅项目，是否有可能会变成另一个The Sail， 故此或应引起投资者的高度关注？The Sail @ Marina Bay 这个楼高达 70 层楼的大型私宅项目位于举世闻名的滨海湾边上，外形独特像船帆，其名称故源于此。

滨海湾的过去 与裕廊区域类似

滨海湾以东及以南的大片土地，亦即今天滨海金沙、滨海花园以及滨海商业新区的许多高大上的写字楼所在的地区，其实是政府从上个世纪 70 年代直至 90 年代分阶段填海渐渐形成的，只是政府在填土工程完成以后并没有马上大兴土木、建造摩天高楼，而是基于安全考量，选择让整个新地块闲置沉淀长达 10 年之久，在海上所填造的土地不会随着时间松垮下陷，以确保地基结构稳固。

90 年代的滨海南基本上是大片荒芜之地，后来当局才慢慢批准在这填土的土地上建有一些低矮的餐饮中心和休闲娱乐设施，那是当年的年轻人周末相约涌去吃自助烧烤火锅、打保龄球、放风筝、骑脚车的吃喝玩乐的好去处。像滨海金沙、滨海花园，以及滨海湾周边的那些高楼基本上都是等到 2000 年过后才开始兴建的，而前面已提到的 The Sail 正是这些新建高楼中的一座地标性的建筑物，因为它是滨海湾一带的第一栋私人住宅楼，也是全岛在很长的时期内实际高度排名第一的住宅楼，本身即见证了整个滨海湾和滨海南地区的巨大发展与转变。

上个世纪 90 年代的滨海湾（照片来源：新加坡市区重建局URA）

现在的滨海湾（照片来源：新加坡市区重建局URA）

The Sail @ Marina Bay 所在的地皮是政府于 2002 年推出市场供发展商竞标的，新楼盘于 19 年前开盘，分前后两期售卖（第 1 期于 2004 年 11 月推出，第 2 期的推出时间则是 2005 年 10 月），所有的 1,111 个单位于 2005 年年底售罄，整个项目则是在 2008 年竣工交房。

由于滨海南的新地段当时表面上看似光秃秃的，确实一无所有，而它在 90 年代末以后的未来 10 年又渐渐转变成一大片相当杂乱的建筑工地，尘土飞扬，地气看似不佳，其整个地貌跟与之在滨海湾的西南边相连接的对面的老 CBD 城区有很鲜明的反差，肯定很难想象日后的滨海南和滨海湾竟会变成今天所看到的如此光鲜亮丽、璀璨夺目、精彩纷呈的样子。

正因为这个缘故，当The Sail 当初开盘时，此项目的卖点及可投资性曾受到不少人的质疑。由于整个滨海南当时还在如火如荼地建造，滨海湾尚未成形，因此发展商城市发展集团（CDL）在 The Sail 开盘时也自然采取了比较敏感、保守的定价策略，一般单位的开盘价只不过介于$800 至$900 新元的区间而已，这在海外投资者当中曾引起抢购热潮，但本地的一般买家当中对此项目持谨慎和怀疑之态度者其实大有人在，有些比较有经验、有眼光且果敢的本地买家进场买进单位时甚至还受到一些观望的投资者的嘲笑，因后者认为以这样的尺价买进如此鸟不生蛋的地方的这种行为可谓相当愚蠢，自然不甚看好。

但事实是，此项目在短短的大约一年内就售罄，过后则见证了整个滨海湾地段的崛起和大规模的发展以及该地区天翻地覆的大转变，而这个楼盘于过去 15 年里在二手转售市场中的具体表现（按交易量和成交价来看） 也令世人刮目相看。

从下面的价格走势图表中，可知该项目的住宅单位的平均尺价从 2004 年（项目开盘期）至今年的大约 10 年的时间里，已从原本的$900 多新元上涨到徘徊于$2,000 的价位上下，涨幅接近百分之百（参看下图）！直至今日，它仍是滨海湾一带甚至整个市区内很知名、相当热门的私宅项目。相信那些当年具备条件但却因种种不必要的顾虑和疑虑而最终放弃投资这个项目、错失良机的本地买家，现在回过头来看，想必会对自己当初的决定后悔莫及。

The Sail @ Marina Bay 2004-2023 的非有地私宅价格走势图表

（信息来源： 新加坡市区重建局URA）

裕廊区域具有高投资潜力在谈到裕廊东和裕廊湖区的发展时，特地举出滨海湾、滨海南和 The Sail 公寓的例子，是为了强调在新加坡投资房地产时确实要具备长远的眼光，要能看见当下一般人因外在环境或其自身条件的局限所暂时无法看到的东西。没错，退一步说，滨海湾、滨海南跟裕廊东、裕廊湖区在地理位置上相比相距甚远，表面上似乎没有可比性，因为一个是位于新加坡的核心中央区内、地处中央商业区的中心，另一个则位于西部，地处郊外，比较靠近西南边的工业重镇；一个邻近海湾，另一个则地处内陆（不过区内有个大湖，可欣赏到优美的湖景）。

不过，若透过宏观的视角来看，这两个地区在一定程度上确有其可比性和类比性，都是政府要致力于开发打造的土地面积和规模超大的商业与住宅功能兼具齐备的城市新区，皆已经历或正处在剧烈的发展、转变、转型中，而且两个地区内在政府的城市规划蓝图中被划为白色地段的空地还有很多。白色地段，就是White Site，新加坡市区重建局允许开发商自行决定此类地段的土地用途的最佳组合，最后当然必须经当局考研后才批准所提呈的发展计划；但一般来说，这类白色地段多半可用来建造较大规模的综合体项目 （integrated development ）或商住两用的混合项目（mixed development）。正因如此，当地未来的发展与建设充满了无限的可能，据此不难看出两地的房地产所具备的巨大的价值和潜能以及日后可观的升值涨势的空间。根据整个裕廊区（按邮区划分为第 22 区）的私宅（非有地住宅）1995-2023 的整体价格走势图表（参看下图），该区私宅于过去近 30 年的平均尺价从原本的$590 新元已涨到接近$1400（涨幅约为 136%），其目前的价位水平跟岛国的其他地区相比确实还不算高，但这反而是其优势所在，估计未来 10 至 20 年将会有相当可观的上涨空间。

裕廊区（第 22 区）1995-2023 的非有地私宅价格走势图表（信息来源：新加坡市区重建局URA）

事实上，裕廊的私宅项目整体来说偏向老旧，于过去 5 至 10 年在区内新开的楼盘确实寥寥无几， 但随着政府推动裕廊中心的发展计划加速，区内接下来估计会有越来越多的旧私宅项目乘势走集体出售以求套现的途径，今后除了会有官方所主导带动的规模甚大的发展建设之外，还会在区内围绕着裕廊湖不同的地点出现由私人的利益相关者或股份持有者（stakeholders）所进行的各种较小规模的重新开发与重建的房产项目。

更何况，作为填土地段，滨海南和滨海湾周边当年的发展确是真正意义上的从零开始、从无到有，而相比之下，裕廊湖区今后的发展则是在现有裕廊东中心经多年发展起来的一定的规模和基础上来进行的，更多的是在根据实际需要优化土地使用的大原则下继续扩建、扩充、扩大范围而已，这自然是裕廊区宏观发展的另一个优势所在。

裕廊东一带的房地产的真正实力，或因裕廊区偏西的地理位置及其较靠近工业地带的环境条件方面的限制而普遍上被投资者所长期忽略或低估，但相信其未来巨大的潜在能量将会随着时间和裕廊新区的建成与成型而被慢慢释放出来！

综观从市中心滨海湾商业与休闲娱乐圈的逐步建成，直到中南部 CBD 的去中央化（de-centralization）并分阶段逐部迁移至作为岛国西部区域中心的裕廊的整个发展历程和大趋势，我们从中或可看到新加坡政府的城市规划和建设的随机应变、居动不常的性质特点，这也正应验和印证了中国人常讲的“三十年河东，三十年河西”那句古话。（本文作者：姜耀荣，土生土长的新加坡人，前文教工作者，目前在本地从事房地产经纪业务工作。结合个人对房地产的兴趣以及长期观察社会的爱好，喜欢透过房地产来看一个地方的社会文化。）

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