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新加坡房地产的成交价屡创新高的新闻时不时在报纸出现，比如超百万新币转让的组屋，千万级的公寓以及一次性3千多万新币的印花税等等，老百姓到底该如何解读这些新闻？这是让老百姓进场抢购还是泡沫太大提醒退场的信号？至少在房屋中介看来，房屋价格没有最高，只会更高。

作为一位专业的会计师，我分析房屋的几种属性帮助大家判断。 第一种：房屋的居住属性 最近《我的二舅》视频在朋友圈刷频，坚忍的二舅击中了很多人的泪点，也包括我。在当年那个自力更生的年代，守护我们健康成长的每个孩子身边都有一个大爱如山的二舅。
 比如，我“二舅”当年为了让我们兄弟姐妹吃到新鲜的鱼，用铁锹徒手挖了一个池塘，他也更是徒手自建了二套住房。 当年每建一套新房都需要推倒现住的旧房，原因是每个家庭只能有一套地基，另一个原因是二手房完全没有流动性。 就是说当一个城市或地区流动性不足的时候，想要升级换房会有很大的困难，因为二手房没有人接手。比如你想要买一套一千万的房子则需要卖掉现住的7百万的房子，这是很多国外非移民国家或是中国流动性不足的城市房价不涨的主要原因。
 在此，我们看到房屋的属性就是自住，因此当二手房价格和新房价格可以挂钩的时候，说明很多人买房是为了以旧换新，特别是新加坡针对第二套开始征收高额的印花税。 那么我们选择自住房屋的优先级是怎样的？是不是：第一房屋够大，第二环境够好，第三孩子上学近，第四购物方便，最后才考虑永久地契还是99年？
第二种：房屋的投资属性
当一个家庭购买房屋不是为了自住的时候，房屋的投资属性就显现了。 房屋的投资属性主要是参考租金回报和利息回报，比如当一个房屋的租金收入超过定期存款利息的时候，大部分人都会选择购买房屋。但大家似乎忘了，房屋是有年限的，还会贬值和折旧 各个国家政府为了防止房屋被投资属性炒得过高而让真正有居住属性的人买不起，造成分配的不公平从而导致社会的不稳定，对于自住之外还额外持有的房屋每年征收房产税。新加坡则是房屋价值越高，房产税越高。

 那么，在房屋贬值和房产税的双重夹击下，房屋是否还具有投资属性？ 我的回答是：依然还是有的。 首先房产并不是全额购买，首付只有10%或是20%，因此房屋的金融属性来自于贷款的杠杆。如果贷款利息很低，同时城市人口流动性高带动租金收入高，是可以抵消房产税和贬值的价值，毕竟通胀也需要互相抵消。 同样，作为投资属性的房屋，投资人会怎么选？是不是：第一贬值慢，第二是那个地段的租金高？第三是那个地段将来发展空间大？ 第三种，房屋的避险属性。 当一个富豪一次性投资多套房产，甚至愿意缴纳高昂的印花税的时候，我们分析这个时候房屋更多是避险属性了。
就是说房屋的回报并不是那么重要，重要的是资产安全。 在一个安全为考量的前提下，判断的标准是：第一是资金放在哪个国家？第二是永久地契、第三最优质的地段，第四是非同质化的房屋。新加坡90平米的小三房是不是到处都是，富豪有买这样的房屋避险吗？非同质化的顶级豪宅是不是反倒趋之若鹜？
 目前新加坡二手房和新房价格是挂钩还是脱钩了呢？我所看到的是二手房小幅上扬，新房则大幅上涨。只能说， 新加坡在目前这种国际环境中，高端房屋满足了富豪们自住，投资和避险的全部需求。而老百姓在购买房屋的时候，首先依然需要考量的是你买的房子你自己是否愿意住？因为老百姓所能购买的同质化房子实在太多了，经济一旦下滑，或是富豪，大公司一旦撤退，太多同质化的房子房价和租金势必都会下跌。不过由于新加坡人口还在增加，通胀也是有史以来最高，新加坡可能依然会是富豪们选择避险的首选之地。
（本文由杰鹏国际JPI董事刘朝霞，新加坡注册会计师整理）
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编辑：LXX

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