产业园区的产生可以追溯到早期自由资本主义时代，是对当时刚刚兴起的自由贸易原则的一种实验或实践。公认的人类历史上第一个经济园区，就是1574年建立于意大利热那亚湾的雷格亨自由港。从那时起，自由港、自由贸易区等多种形式的园区在世界各地时有出现。
产业园区将产业分布优化与产业集聚效应相结合，形成具有区域竞争力的产业群落，是区位理论在实践中的重要创造和发展。全球产业园区的蓬勃发展是20世纪下半叶以来科技革命与新经济兴起的结果，同时也是科技革命与新经济迅猛发展的助推器。如美国的“硅谷”、128公路高技术带、北卡罗来纳三角研究园等350个科技园区，都相继创办于这一时期并成了信息技术革命的摇篮和引领全球新经济发展的火车头。英国也创办了剑桥科学园、苏格兰硅谷等园区。
在亚洲四小龙的经济起飞和产业升级中，产业园区尤其扮演了极为重要的角色。产业园区对于我国而言是一种舶来品，是改革开放后我国试图推动经济快速成长、产业加速集聚的一种路径尝试。如果对产业园区做一个定义的话，乃是在政府强力主导和提前规划的基础上，通过制定相关产业支持政策、税收优惠等条件营造产业发展所需的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，并服务于生产制造，研发办公，仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型形式。
中国产业园区发展经历了的五个重要阶段：
阶段1：1979年~1984年
改革开放初期，蛇口工业区一枝独秀的探索期。作为中国产业园区的鼻祖，借鉴了新加坡的“裕廊模式”为发展产业而开辟了一个相对独立、创新尝试的集中区域，以招商引资和服务生产为主要目的，但弊端是过于单一的工业功能，对于园区的城市化配套规划不足。
阶段2：1984年~1995年
开发区与高新区模式的初创探索期及经验推广期，集中于省会及经济发达的大中城市。从1980年开始，已先后建立了深圳、珠海、汕头、厦门四大经济特区，随后又开放天津、上海、大连等14个沿海城市，以及长江、珠江和闽南三角洲、海南岛、浦东新区、苏州工业园区等，一大批经济技术开发区相继建立起来，并不断从沿海地区向沿江、沿边和内陆省会城市、区域中心城市拓展。以更优惠的税收政策和土地政策、及各类经济自主权来吸引外资。1988年8月后，在火炬计划的推动下，各地纷纷创办高新技术产业开发区，通过实施高新技术产业的优惠政策和各项改革措施，最大限度地把科技成果转化为现实生产力。随着时间推移，开发区与高新区出现融合化的趋势。
阶段3：1995年~2005年
开发区与高新区的爆发期，向各级城市、县区扩散，城市间、园区间竞争加剧，出现恶性资源浪费、质量良莠不齐等各类问题，并引发国家清理整治行动。1992年邓小平南巡掀起了社会经济市场化发展的热潮，1994年分税制改革刺激了区域经济的发展动力。区域之间的竞争，尤其是以园区为工具的激烈竞争，的确促进了90年代中后期开始中国经济的迅速起飞。但过度爆发的园区很快带来了很多恶果：产业雷同、盲目投资，低水平重复建设；大搞房地产开发导致土地供应总量失控，结构失衡；恶性竞争，导致国有土地资产流失；圈占集体土地、征用农民集体土地，严重损害农民利益等等。2003年，国务院发文暂停审批新设立或扩建各类开发区，并开始全面的整顿清理。2005年，经过规范后的政府性产业园区数量，从6866家减少到1568家；规划面积也由3.2万平方公里缩小到9949平方公里。在严厉的清理大潮下，开发区、高新区数量有所减少，整体规模趋于稳定，发展也重新步入正轨。
阶段4：2005年~2011年
国家整治后的发展新时期，“国进民退”十分明显。以土地财政为基础的政府投融资平台模式和市场力量在园区开发建设中交叉并行，注重工业用地的有序集约式开发，出现了众多创新模式，如华夏模式、联东模式、天安模式、亿达模式等。市场化园区开发力量出现了两类重要趋势，一类是PPP雏形的探索，以华夏幸福、宏泰发展等为代表，与政府紧紧捆绑，代行政府的土地整理、基建和招商功能，以更灵活更积极的市场化招商策略吸引大中型企业入驻，并分享土地和地产增值收益，形成一套独特的产业新城开发模式；另一类以联东、天安、亿达为代表的市场力量，开始由早期机会型、混沌型的粗放型经营向专业化、规范化发展升级，其产业地产开发理念和模式逐渐升级，更贴近中小型企业的产业需求，形成了一套标准化、流程化的开发模式。
阶段5：2011年至近年
产业园区作为一个独立行业被清晰认知与重视。2011年十二五规划启幕，中国经济结构转型和产业变迁打开了市场化产业地产运作的巨大空间，吸引了各类资本涌入园区开发领域，引领开发的核心力量从政府转向社会资本，运营者开始走向全国扩张与资本市场，产业园区发展呈现成熟化和泡沫化并行的阶段。主流的发展趋势是打造产城综合体模式，推动产业园区向复合型、综合性的功能节点、城市节点转型，构建产业、人气、城市化水平良性循环，形成产城融合，产业园区发展走向服务化、平台化、多元化的转型阶段。各地政府也开始纷纷出台弹性用地政策、细化产业用地分割销售政策等，产业地产的重要生产资料——工业用地，面对着一个复杂的局面 – 一方面是政策的明晰和标准的明确，另一方面却是区域性政策差异越发拉大。
中国生物医药产业园区发展模式
知名生物产业园区三类发展模式
生物医药产业园区的发展模式分为三大类：研发主导型、产研互动型和制药主导型。
产研互动模式经典园区案例
案例一：上海张江高科生物医药园
全国第一批生物医药产业园之一，为全国生物医药产业园的建立起到标杆作用。
园区面积：上海张江高科园区28km²，其中生物医药产业区2.3km²
产业定位：以生物医药、集成电路、软件为核心
交通区位：靠近水运航空枢纽；距外高桥港口15公里；距洋山港40公里 ；距浦东机场20公里；20公里内拥有上海站、西站、南站火车站
上海张江高科园区功能区划：
张江高科生物医药园1994年成立，历经20余年发展，依托产业龙头启动，以学研带动生物产业升级，注重创新孵化平台搭建，打造完备创新产业链。形成新药研发、药物筛选、临床研究、中试放大、注册认证、量产上市的全产业链。全球排名前10的制药企业7家设立研发中心，科研机构和研发企业400余家。
张江高科生物医药园发展历程：
案例二：武汉光谷生物城
武汉光谷生物城是国内成长最快的生物医药产业园，建园8年后已成长为全国排名第二的生物医药产业基地。
交通区位：区内道路便利，附近有武皇、沪蓉、京珠等高速公路，另有多条国道；距离武昌火车站10公里，距离汉口客运码头20公里，距离天河机场40公里。
光谷生物城是武汉东湖高新区的一部分。武汉东湖高新区将以“光谷生物城”为核心基地，以“武汉软件新城”为辅助平台，共同创建“智慧健康园”。
武汉东湖高新区规划图：
光谷生物城定位：打造集研发、孵化、生产、物流、生活为一体的生物产业新城
光谷生物城产业布局：生物医药、生物农业、医疗器械、生物服务、智慧医疗与健康、精准医学等领域
光谷依托龙头智造环节起步，集聚国内外龙头企业的产研基地，产研交互式发展，吸引医疗机构和龙头企业总部落户。已成功引入约20家国际知名龙头企业、70家湖北本地企业设立产研中心。
新加坡生物医药产业园区发展启示录
2017年11月，Pugatch Consilium咨询公司发布《2017年全球各主要经济体生物制药行业竞争力及投资环境指标》(BCI）的研究报告，新加坡名列第一，美国第二，中国排名20。新加坡有哪些可供借鉴的经验呢？
政府重视生物医药产业
新加坡1965年建国，在一穷二白的基础之上，准确把握世界经济发展节奏，根据自身条件，未雨绸缪，调整经济政策，先后经历了5个发展阶段。这5个发展阶段包括：60年代的劳动密集型发展阶段、70年代的技能密集型发展阶段、80年代的资本密集型发展阶段、90年代的高新技术密集型发展阶段、2000年之后（21世纪）的知识密集型发展阶段。
2000年之后，新加坡政府确定了三个科技产业，生物医药是其中之一，成为知识密集型产业的代表。
生物医药产值从2000年的60亿新元，增长到2015年的300多亿新元，已占新加坡国国内生产总值的4.1%，并提供了16000个就业岗位。
生物医药成为和电子、化工、工程并列的新加坡四大支柱产业。
不同类型园区定位明确
新加坡政府根据“转化医学”理念，按照临床需求、研发转化、生产制造三个环节，分别建设诺维娜健康城 (Health city Novena)、维一科技城（one-north）、大士生物医药园(Tuas Biomedical Park，TBP)。不同类型的企业和研究机构聚集在不同的园区。
1
诺维娜健康城
以医院为中心，在为患者提供医疗服务的同时，可以进行临床研究、发现未被解决的临床需求。
诺维娜健康城位于诺维娜地铁之上，集普通公立医院、高端私立医院、个体诊所、商业、中长期护理、教育培训于一体，由13座建筑组成，形成了一个巨大的医疗mall。
2
维一科技城
以科研机构中心，旨在推动研发创新和成果转化。
维一科技城因处于北纬1度而得名，靠近新加坡国立大学和科学园区，是一个汇集研发、创新和实验平台于一体的创新热点。在这里，工作、学习、生活、休闲实现了“一体化”，来自世界各地的优秀科学家、研究人员以及科技创业者可以充分交流，激发灵感。
3
大士工业园区
以医药制造企业为中心，旨在带来税收和就业。
大士工业园吸引了40余家国际领先的生物制药公司入驻并设立了制造基地，生产多种多样的原料药、生物制剂和保健品。例如辉瑞、雅培、葛兰素史克、默沙东、诺华、塞诺非-安万特等。
政府投资专业生物医药园
启奥生物医药园(Biopolis)是维一科技城的组成部分之一，靠近肯特岗校区，新加坡的公立医院和医学院都在附近，非常有利于进行科研成果转化和临床研究。
这里是生物医药公共研究机构及实验室的所在地，科学家、科技创业者和研究人员汇聚在此。
政府采购各种最先进科学设施，搭建公共服务平台，使企业降低研发成本，缩短研发时间。此外，园区还提供了各种可供企业使用的会议设施。
园区的代表性研究机构包括哈佛大学教授Daniel Tenen领导的的癌症科学研究院（CSI）、阿斯利康（AstraZeneca）、拜耳先灵医药（Bayer Schering Pharma）设立的研究机构等。
注重科研成果转化
新加坡的生物医药产业主要由新加坡科技发展局负责领导规划，其带有功利性目标，由于国情所限，政府只支持有明确转化前景的科研（5%左右），大量的基础研（95%）究则不在支持范围之内。
为支撑生物医药创新研究，新加坡政府重金聘请全球医学研究领域杰出科学家来领导新加坡的各种研究机构、行业组织、实验室。
科技局成立科技开拓公司，促进成果转化。支持企业与新加坡科研局签订合作协议，将研究员的科研成果快速产业化。
支持企业与新加坡科研局研究人员签署合作协议，企业负担研究人员50%薪水，研究人员可以花费50%的时间到企业工作，用于成果转化。为了鼓励这种合作，新加坡科学研究局会根据企业支付的工资额，给予80%返还。
清晰的“龙尾招商”策略
企业选择一个地方，不只看地价和税收，还要考虑政策持续性和稳定性，地方资源承接能力，劳动力状况，产业链配套，生产原料成本、物流成本等。基于这种认知，新加坡采用的招商策略如下：
1
熟悉产业
研究细分行业的产业链，分析上游、中游、下游企业不同的需求。
2
打造差异化
为产业链内不同类型的企业搭建顶级的基础硬件设施（如针对高、中、低不同层次员工，配备不同档次的住宿条件），打造差异化的公共服务平台（如共享环保设施），筑巢引凤。
3
“龙尾招商”
用一流的基础设施和平台吸引小微企业入驻，先打造好龙尾，再跟龙头企业来谈。让龙头企业体验到，园区懂产业，能提供专业支撑，产业链条完善。
跨国药企落户典型路径
新加坡医疗技术发达，定位为东南亚乃至亚洲的医疗中心。同时，具有稳定的政策环境、发达的化工产业、一流的金融中心、高素质的员工、低廉的物流成本等，产业基础雄厚。这些因素对跨国药企具有极大的吸引力。
1
建立配送基地
跨国药企最先在新加坡设立公司，建立采购配送基地，将产品向东南亚市场分销，满足东南亚的市场需求。
2
当地生产制造
为降低药品运输和存储成本，跨国药企开始在新加坡当地选址，进行药品的生产制造，满足东南亚及亚洲的市场需求。
3
扩建生产基地
考虑到新加坡政策稳定、技术人员素质高、员工管理制度合理，跨国药企开始在新加坡扩建生产基地，产品供应全球。
4
当地合作
跨国药企与当地研究机构合作，开发适合亚洲人群的新品种，形成从研发-中试-生产的完整产业链条。
5
总部搬迁
最终，跨国药企可能将总部搬迁至新加坡。
对国内医疗园区规划建设的启发
1
医疗mall理念
诺维娜健康城以医院为中心，规划医疗mall，患者上午医院手术，下午在医疗中心观察，晚上到酒店休息。患者在酒店可以得到充分休息，一旦出现危急事故可以迅速转移到医院救治。
2
利用TOD模式
中国有大量的高铁站，在高铁站边上建设医院和商场，连成网络，配套养老，形成医疗mall。郊外养老，周末进城，结合物流，可以同时发展医疗和养老产业。
3
合理的建设运营思路
医疗医药专业园区的建设运营，前期一般是亏损的，后期是赚钱的，但要有合理的建设运营思路。新加坡的经验一般是，七通一平之后，先自建标准厂房，租赁给中小企业，把园区的产业氛围快速做起来，出售园区空余土地快速回笼一部分资金。5-8年之后，园区土地增值，自己早期建设的物业，由于自持，地价增值部分保留下来了，同时可以根据企业新的需求，将标准厂房推倒重建。