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近
些年来海外房地产投资趋热，成为大家熟悉的投资项目之一，不少人都投身到该行列中。在一些主要金融中心，房地产市场的总回报率中位数达到了10％的年收益，所以近几年的房地产市场看起来似乎表现要优于股市。纵观目前市场上的情况，值得投资的海外房产有不少，但在权衡利弊后就会发现，和遭遇瓶颈的热门投资地比起来，新加坡房产市场显然是一块还未被海外投资者过度“开垦”的净土，正在受越来越多投资人的追捧。
投资者初印象
初看新加坡，这里大楼高耸、满眼葱绿，是一座魅力无限的港口城市。这里约有18万人口资产过百万，6万美金的人均GDP让这座城市成为了全世界最富有的国度之一，堪称亚洲版摩纳哥，难怪有不少政商界名人在此置业。
最宜居城市
虽然是闻名于世的金融中心，匆忙之余，新加坡白天却有着海岛的宁静，夜幕落下后，顶尖的酒吧、餐厅和娱乐设施都透露出大都市的风范。新加坡国土面积虽小，却有着最合理的国土规划，满眼葱绿，如同建在一座花园中。作为全球治安最好的城市之一，“夜不闭户”在新加坡再也不是天方夜谭。对于中国人而言，在新加坡生活也完全没有语言障碍，因为70%以上的国民都是华人，使用双语的家庭有90％，文化相近，便于融入，也为打算在新加坡发展的技术人士带来了很多发展机遇。
教育资源
新加坡拥有两所亚洲最顶尖的学府：新加坡国立大学（NUS）和新加坡南洋理工大学（NTU）。泰晤士高等教育在2月7日发布了亚洲大学排名，NUS连续第三年登顶，清华大学、北京大学分列其后。而在2018年的QS亚洲大学排名中，NTU和NUS分获第一、第二名。
新加坡投资环境
新加坡经济属于外向型经济，以转口贸易和金融中心而闻名全球，吸引外资是基本国策，所以无论是对个人还是企业都创造了一个高度开放的投资环境。在世界银行发布的《全球经商环境报告》中，新加坡连续八年坐稳榜首，在其他的有关投资环境的评价指数中，新加坡也均名列前茅。
房价趋势
从近15年的房价来看，虽然中间有短期周期性波动，总体呈现出上升的趋势，从2005年至今，新加坡房价整体已经翻了一番。
新加坡无外汇管制
在新加坡，资金可自由流入流出，不管款额多大，只要你申报并且理由合理，新加坡金管局基本都会予以批准，甚至企业利润汇出也没有限制和特殊税。
新加坡房产投资五大优势
撇开对新加坡的第一印象，更深入得去探究新加坡房地产，就会发现更多值得投资者注意的门道。从投资人的角度看，在海外置业，主要看两个关键因素：一看风险，二看潜力。香港房地产市场是典型的高风险，高收益，价格几乎已达临界点，虽然居高不下，一旦崩盘就一溃千里。而新加坡房地产市场则成功找到了“风险”和“潜力”之间的平衡点，尤其是对有意规避风险的投资者而言，这里绝对能够让你游刃有余。
01
泡沫指数
在瑞银集团（UBS）公布的最新一期“全球房产泡沫指数”中，评分最低的三个城市分别是芝加哥、米兰和新加坡，而香港高居榜首。其他存在泡沫风险的城市包括：香港、慕尼黑、多伦多、温哥华、伦敦和阿姆斯特丹。
▲2018房产泡沫指数
存在泡沫风险的房地产市场主要有这些特征：房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。
泡沫指数过高会造成什么后果？指数过高说明房地产有严重的市场溢价情况，这种情况会导致利率上升，贷款条件收紧等等后果，这些都可能会引发经济结构和社会结构的失衡，造成房产市场的突发崩盘。悉尼就是其中一个最好的例子，今年年初，悉尼房价下跌了30%，这种大幅度下跌无疑是每个投资者的噩梦。
02
政策调控
新加坡政府有着超强的干预市场能力。2008年全球金融危机爆发之后，美联储实施量化宽松政策，导致大量外资涌入新加坡，从2009年至2013年期间房价上涨高达60%，一跃成为亚洲房价第二高的城市。在此背景下，为控制房地产市场持续升温，新加坡政府先后出台了八轮降温措施，以控制房价的不断上涨。
▲从此图能看出，新加坡政府一直在积极调控楼市
在2018年7月里最新一轮的降温措施再向外国人征税额外5%，外国人需要支付的额外买家印花税达到了20%，这次确实能看到成效，但也没有影响到楼市的发展，最近一季度房产价格仍然略有上涨。从调控结果来过，政府是希望价格上涨的，只是要把这个上涨控制在缓慢且稳定的水平。而且对比世界上其他主要城市，新加坡的政策对外国买家仍然很宽松。外国人在新加坡购房还可以最高获得60%的贷款比例，而贷款利率仅为1.8-2.1%。
03
升值潜力
对比全世界主要城市，新加坡房地产价格显然有更大的升值潜力。新加坡和香港是最有可比性的两个城市。2018年金融危机后，随着资本向新兴经济体的转移，香港和新加坡的房地产价格的增长百分比达到了两位数。与香港不同的是，自2013年政府的调控以来，新加坡房价经历了一段缓慢下跌的过程，房价得到了良好的控制，而且在这15年里，新加坡房地产市场一直呈现稳步上升的趋势。
而目前香港住房价格约等于香港家庭中位数年收入的19倍，新加坡仅为5倍。香港黄金地段目前的最高尺价是新加坡每平方尺的4-5倍，新加坡的GDP增长率却比香港更高。这也就意味着新加坡房产的升值空间要比香港高得多。
04
供需关系
从长期来看，新加坡房产市场将会是一个供不应求的状态。在新加坡政府2013年发布的人口白皮书中，预计新加坡人口在2030年将达到650-690万，而目前的住房供应量仍然不足以应对这一人口增长。
▲政府在2013年人口白皮书上对2030年的规划
▲ 1990至今单身家庭的增长趋势
同时近几年单身家庭的增长也会刺激小户型的住房需求。虽然政府对房价调控有度，然而在供需不平衡的情况下，新加坡的房价长期来看将依然保持上涨的趋势，而且不可能出现有价无市的局面。
05
经济大环境
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全球顶尖金融中心
在过去几十年里新加坡成为继纽约和伦敦之外全球第三大金融中心，同时，新加坡也是亚洲最大的外汇和大宗商品交易中心。新加坡的金融市场将大量外资引入，为本地区的经济发展提供了良好的基础。
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低失业率
新加坡一向以低失业率闻名，常年维持在1.9%-2.2%之间，低失业率确保了经济和住房需求的稳定。
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货币强劲
在过去的10 – 15年里，新加坡货币对印尼盾，马来西亚林吉特和人民币的升值幅度更大 ，所以新加坡货币相对而言强劲和稳定。即使在金融危机最严重的2008年，因为有非常完善的金融体系，新币继续保持为全球最稳定的货币之一。不到500万人口的富裕岛国，却拥有超过1700亿美金的外汇储备，世界排名第8，人均外汇储备率居世界第一。货币稳定会带来什么好处？海外投资者对新加坡市场的信心，因为外资更倾向于流入政府强大、经济活跃、货币稳定的国家。外资持续的流动性为新加坡创造了一个优越的投资大环境。
新加坡最大地产上市公司
博纳集团
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叶世雄 Adam Yap
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(图文由博纳产业中文精英队提供)
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