萝卜点评，万事通说房事！

年度唯一的新EC项目即将推出！全方位深度解读！

关注新加坡房产市场的读者们，最近应该从各大媒体都看到了新闻。

今年第一个，相信也是唯一一个新EC项目，即将在七月下半旬推出市场。

这处市场注目的新EC项目，名称是Piermont Grand（星水嘉园），由本地知名的发展商：城市发展(CDL)负责开发。

星水嘉园这楼盘很有意思，是一个地位相当特殊的EC项目，值得深入研究一下。今天萝卜就来具体谈一谈怎么个特殊法。

星水嘉园的售价特殊

萝卜写这篇文的时候，还没有正式开盘，但定价范围已经出来了。

基本已经确定在尺价1100-1200新币的范围上下浮动。

上下浮动的意思是：小三房户型，尺价会在靠近1200新币这个范围浮动。四房五房大户型单位，尺价会在靠近1100新币这个范围浮动。

星水嘉园的这个定价，在新加坡的房产市场上，具有指标性的意义。如果开盘当天的实际价位，和预示价位没有太大出入的话：

这将是市场上第一个尺价定在1100新币水平的新EC。

  

第一个关键点

不出意外的话，星水嘉园这个项目，将打破EC市场的定价记录。最近几年，新加坡EC市场的需求量保持强劲增长。

《联合早报》于2017年4月刊登过一篇评论文章，图表分析了2001年-2016年度的EC销量和价格指数（下图）

截止2016年度，EC项目的销售价位，稳定在尺价800新币左右。2017年以后，EC热销的情况依然在持续。

根据仲量联行的研究成果，2018年，新加坡推出了628个EC单位，而市场需求量为1,137个单位。

供需失衡导致新推出EC价格从2017年第四季度的每平方英尺793新元，进一步上涨至2018年第四季度的每平方英尺989新元。

去年4月推出的Rivercove Residences项目,作为2018年度唯一开盘的EC项目，开盘尺价破千，引来了市场侧目。

一年后的现在，Rivercove Residences的平均成交尺价依然在1000新币上下，已经卖出了99.7%。

和节节升高的EC项目销售价相对应的，是日趋火热的EC地皮销售。

销售尺价破千的Rivercove Residences，拿地价仅355新币每尺。

2018年竞标成功的其他三幅EC地段，全部超过550新币每尺。

注意看上图第二幅地段：榜额苏芒径地段。17家参与竞标，最后由城市发展于2018年2月，以5亿零937万元标下。地价容积率每平方英尺583新币，创下EC地段历来最高标价。

以上就是即将开盘的星水嘉园，而EC地价的故事还没有结束。

今年1月，淡滨尼的EC地段，共吸引七方竞标。海峡实业和双威发展成功联合夺标，标价相当于容积率每平方英尺578元，和星水嘉园相差无几。

地价决定售价。可以预测的是，在未来一段时间，新开盘的EC售价，会保持在1000新币以上的高价位水平。

星水嘉园项目1100-1200新币每尺的定价，是一次测试水温的尝试。

第二个关键点

如果星水嘉园楼盘卖得好，它的定价，将成为未来推出的EC项目的新支撑点。

我们很有可能会看到，未来市场的EC项目定价，会果断越过1000新币每尺，直接跳到1100新币每尺的支撑价位。

 

第三个关键点

星水嘉园的定价意味着：EC楼盘和私人公寓的价格差距，开始模糊。

萝卜曾经在2017年，写过一篇《执行共管公寓的那些事儿》（2017年10月，如果能找到的话，还请小编添加链接，谢谢！）详细介绍过这个新加坡独一无二的公寓类型。

简单来说，EC是介于组屋和公寓之间的房产类型。

从居住功能上来说，EC向公寓看齐。

——无论是楼盘设计，还是游泳池、健身房、门卫保安等公寓设施，都和普通公寓没有太多区别。

从购买限制来说，EC向组屋看齐。

——对于买家身份、家庭收入顶线和最低居住年限等等，都有严格的要求。

长期以来，市场上的执行共管公寓项目和普通公寓之间，有着20%-30%的价格差距。

这个差价区间，如今被打破了。

星水嘉园的定价区间在1100-1200新币每尺。市场上普通新公寓的价位，也差不多是1100-1200新币每尺起步。

买新EC还是买新公寓，以后会有越来越多的买家放在一起讨论。

萝卜认为，两者并行的趋势是不会长久的。毕竟，如果和私人公寓的价位重叠，EC类房产就失去了存在的意义。

让我们拭目以待，看未来的市场如何自我调节。以上三个关键性的转折点，都是从星水嘉园这个EC项目开始。

星水嘉园的户型特殊

下面的篇幅里，萝卜会首先介绍一下星水嘉园项目(EC)，然后再介绍几个类似价位的普通公寓（Condo）。

即将推出市场的星水嘉园(Piermont Grand)楼盘，位于第19邮区的榜鹅河畔，滨水而居。

沿着公园连道，步行10分钟即可到达榜鹅地铁站和附近的大型商场:Waterway Point。

小区占地达2万7千平米，将兴建11栋介于16-18层高的高层建筑，以及2栋9-10层的小高楼，总计820个单位，户型以自主为主，包括了三卧到五卧的各种户型，预计2023年建成入住。

最小的小三卧户型，面积840平方尺（78平米）。

最大的五卧户型，面积1507平方尺（140平米）。

我们找一个典型的三卧户型，来看一下户型设计和预期价位。

下图的优质三卧户型，三卧两卫+工人房（储藏室）+yard，适合四口之家+女佣居住，面积1012平方尺（94平米）。

如果开盘尺价定在1100新币每尺，优质三卧总价会在111万新币上下。

如果开盘尺价定在1150新币每尺，优质三卧总价会在116万新币上下。

如果开盘尺价定在1180新币每尺，优质三卧总价会在120万新币上下。

这样的总价位还是很有吸引力的。

典型的四卧户型， 面积1302平方尺（121平米）。

如果开盘尺价定在1100新币每尺，这样的四卧总价会在143万新币上下。

如果开盘尺价定在1150新币每尺，这样的四卧总价会在150万新币上下。

目前新加坡的市场上，确实很少能找到这样低价的四卧公寓价位。

星水嘉园介绍到最后，必须再次提一提位置。大部分EC项目的位置，都是未成熟地段，比较偏僻，不靠近地铁的地点。

星水嘉园的位置也不很靠近地铁，但是它第一有河景，在新加坡是加分项；第二根据发展商的说法步行10分钟能走到地铁站。

有兴趣的买家可以实地走走看，如果真的能10分钟步行到榜鹅地铁站和waterway Point商场，那么绝对是一大加分项。

同等价位的新公寓

介绍完了新EC项目：星水嘉园， 我们再来看看市场上现有的价位类似的新公寓项目。

私人公寓类房产，在买家身份，家庭总收入，以及最低居住年限上，是没有政策限制的。大家做市场比较的时候不要忘记这一点。

第一个新公寓项目，同样位于19邮区，同样以河景公寓为一大卖点。

Riverfront Residences

Riverfront Residences 公寓, 具体位置在后港区，靠近实龙岗河，拥有200米壮丽河景。

距离后港地铁站约780米，后港商场约680米。小区提供免费班车往返地铁站。

新加坡比较好的一所小学：圣婴小学，在公寓一公里范围。这是一所华文特选学校(SAP) 。

Riverfront Residences属于超大型公寓，超过1400户单位，占地广阔，小区面积3万6千平米，公寓设施超过100种。预计2024年完工。

小区内设置6间商铺店面，满足居民家庭的日常供应需求。

我们选择Riverfront的一个典型三卧户型，横向比较价位。

下图的三卧户型，三卧两卫，面积915平米（85平米），2楼定价113万6千新币。

和星水嘉园优质三卧的总价差不多。

如果是下图的优质三卧户型，面积1066平方尺（99平米），同样带工人房和yard。

2楼定价在129万8千新币。尺价1240新币左右。

对比星水嘉园，预计销售尺价在1100-1200新币之间。

The Jovell

The Jovell 楼盘，位于新加坡东部：巴西立区的Flora通道私宅地段 ，距离淡滨尼东地铁站1.3公里，距离淡滨尼地铁转换站和周边的大型购物中心3公里。

巴西立地区，是新加坡东部的休闲娱乐中心。

这里拥有众多的亲家庭公众休闲设施，包括白沙公园，乐怡度假村，多个购物中心，大型水上乐园等等。

The Jovell属于低密度的大型公寓项目，设计兴建9栋8层高的小高层建筑。

小区面积广阔，设计容纳了众多的亲家庭设施，水中小岛，绳桥，瀑布，模拟海滩，等等，有很多独特的设计。

2700平米的巨大戏水池，令人印象深刻。

横向比较The Jovell的三卧价位。

下图的经典三卧户型，面积81平米（871平方尺），一楼促销定价101万8千新币。尺价1170新币。

这个尺价完全落在星水嘉园的定价区间内。

下图的优质三卧户型，带工人房和Yard，面积1032平方尺（96平米），定价117万新币起。

这个价位可以和星水嘉园的同类户型直接竞争。

 

Parc Botannia (翠林苑)

Parc Botannia公寓，位于28邮区，盛港区。

盛港轻轨线的丹甘站 (Thanggam)位于公寓对面，三站轻轨直达盛港地铁站。

公寓附近坐落着实里达商城，NTUC超市，以及盛港地铁站对面的Compass One大型购物中心。

榜鹅河道和绿地公园近在咫尺。

Parc Botannia属于大型公寓项目，占地1万7000平米，设计兴建735套住宅，以及1间小区幼儿园。预计于2021年完工入住。

小区拥有50米标准泳池，网球场，野餐草坪，慢跑径，瑜伽台等超过40种丰富多彩的公寓设施。

我们继续横向比较Parc Botannia和星水嘉园的三卧户型。下图的经典三卧户型，三卧两卫，面积81平米（872平方尺）。

低楼定价112万5千新币。总价和星水嘉园的优质三卧差不多。

再来看Parc Botannia的优质三卧。

下图的优质三卧户型，三卧两卫+工人房，面积90平米（969平方尺）。

4楼销售价130万4千新币。尺价1300新币左右。

对比星水嘉园，预计销售尺价在1100-1200新币之间。

今天的萝卜点评就写到这里。希望对大家有所帮助。如果有什么疑问，欢迎进一步询问。我们下期见！

 

新加坡万事通房产专栏作者

彭威 – 您的新加坡房产小管家

我来自美丽的江苏。1996年来坡后先就读于南洋理工，后加入美光担任制程工程师，从事芯片工序研发生产多年（早知道贸易战，当初就加入华为了！）。2009年转行房产中介的行业，一是因为兴趣使然；二是时间灵活；三是有骨气不给美国科技公司打工（啪啪瞎说打脸）。

 

现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事近十载（CEA 注册号：R042525J）。

 

在新加坡做中介，因为行业的关系，奖状奖杯头衔一定是一堆的。这不是我的兴趣所在。我最开心的时刻是客户找到合意的房子。这也是为什么我常常会缺席各种颁奖典礼，但绝不会和客户喝茶迟到。

 

国内客户常见问题如 1）买房从哪里着手；2）国内的资金如何来新加坡；3）选择标准的设立和流程；等等，我都会为您一一解答。初到新加坡，生活上的各种小问题，我也会尽力协助。

 

希望我的客户越来越少，朋友越来越多！

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