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新加坡房贷套路这么多,买房子一点都不省心!

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新加坡的房子是相当稳定滴,对房地产的把控也是相当的给力,毕竟这里有全球最让人羡慕的组屋,基本上不为买不起房子发愁,当前前提是你要进入新加坡的圈圈,圈里的人才能有这样的福利!

不过,最近新加坡的房地产市场开始复苏,对于连组屋也买不起的绝版屌丝,也勉强关注了一下,一看房贷,我去,居然有这么多的套路,瞬间有点小蒙,各家银行的房贷居然套路还不同。

先看一则新加坡房贷利率小姿势:

  • 新元银行同业拆息率(SIBOR),新加坡银行间互相借贷的利率。贷款配套通常会是SIBOR+利差。

  • 现行利率(board rate),银行内定利率,主要根据银行内部资金成本而定,一般不透明。定期存款利率其实也是现行利率的一种。

  •     固定利率(fixed rate)银行承诺在固定年限的利率是固定的。

         由于含利率成本风险,这类利率通常会较高。

新加坡贷款主要分成固定利率和浮动利率两大类,按期限分又分成有锁定期和没有锁定期两种。

固定利率是大家喜闻乐见的一种配套。在约定的某段年限里,每个月利率固定,还贷额度也固定。

浮动利率顾名思义,就是利率随时和股票一样有涨跌。通常约定一段时间波动一次。这个时间可以是一个月,三个月,六个月,或者一年。比起固定利率来说,浮动利率每几个月就会变一次,挺麻烦,但它的优点很明显就是比固定配套更低的利率。

而为了吸引客户,各家银行围绕浮动利率也是频频出招,让人有点眼花缭乱的赶脚!

最近比较流行的套路是“OHR”,据业内人士说是从“SIBOR”演变而来。

“SIBOR”即新加坡银行同业拆放利率,指新加坡货币市场上,银行与银行之间的一年期以下的短期资金借贷利率。

SIBOR的单位通常为基点,一个基点相当于0.01%,比如SIBOR当天的短期利率为3.4%,上浮20个基点,则利率为3.6%。SIBOR与房市有着千丝万缕的关系,SIBOR的变动,会影响到房市的变动。市面上大部分的浮动利率配套跟SIBOR利率挂钩。最普遍使用的是三个月SIBOR利率。

举个栗子——

例如一家银行的一项定存利率房贷,第一年的利率等于36个月定存的利率加上0.18%,银行36个月的定存利率现在是1.2%,房贷第一年的利率就是1.38%。这是利率的计算。

如果配套锁定期是三年。固定利率只有两年。那第三年是啥情况?
第三年利率的计算公式是这样,36FDMR+1.15

再深入举个栗子——

某银行最近的浮动利率配套,跟一个月SIBOR挂钩。

利率计算公式: 一个月SIBOR+0.65。两年锁定期。

用一个月SIBOR计算,利率1.40%. 

一百万的房子,贷款80万,贷30年,每个月还贷2722。

“OHR”是华侨银行(OCBC)今年10月推出新套路,全称为“OCBC Home Rate”配套,简称“OHR”。它是根据一段“长时间”的一个月和三个月平均新元银行同业拆息率(SIBOR)计算,目前是1%。所谓的“长时间”,根本没有界定,但据内幕揭露是12年。

如果选择首两年固定配套(OHR+固定利差(Spread))或是浮动配套(OHR+浮动利差)。首两年固定利率配套目前是1%+0.65%,相等于1.65%。

但“OHR”还是受“SIBOR”的影响。

过去10年的一个月和三个月平均SIBOR的高峰期,2007年为2.5%,2008年达3.5%,但12年平均还是低于1%。换句话说,如果2018年的SIBOR少于3%,未来两年的OHR会跌到1%以下。

OHR基本上还是由华侨银行制订,并不透明,那两年后SIBOR的涨幅就会影响OHR。
要选择固定或浮动配套,考量和其他配套是一样的。固定利率在首两年不必担心任何变化,但之后的利差往往会比浮动利差来得高。另一方面,按照OHR的算法,浮动利率其实也相当稳定。

总的来说,如果OHR接下来维持在1%左右,只有利差的变动,那这个配套其实比与固定存款利率挂钩的配套更稳定,因为后者还要考虑定存利率和利差这两者变化。

再说说星展集团(DBS)是固定存款利率(Fixed Home Rate,简称FHR)配套的始祖,2014年推出与12个月或24个月固定存款利率挂钩的房贷配套时,在市场造成轰动。之后,星展集团又陆续推出18个月和九个月配套,今年11月再推出八个月(FHR8)配套。

所谓的FHR8,是指1000元至9999元的八个月定存利率+利差计算,目前是0.2%+1.45%,相等于1.65%。

固定或浮动利率、新贷或转贷(refinance)的利差会有不同。无论如何,挂钩的定存期限越短,代表利率越低,如FHR8是0.2%,FHR9是0.25%,FHR18是0.6%,这对买房的小伙伴来说是好事。

值得提醒,定存利率也是浮动的,如果经济大环境改变、利率上调,银行得付高定存利率来吸引存户,与定存利率挂钩的FHR配套也会跟着上升。

有专家分析,由于SIBOR明年起应该会上扬,如果现有房贷只是单纯地和SIBOR挂钩,可考虑转换成OHR。

如果原有房贷已是和定存利率挂钩的配套,是否该转换成和SIBOR挂钩的OHR,则要进一步研究和考虑。所挂钩利率的波动幅度和历史表现是一大考量。

举例来说,今天一个月SIBOR可以是1.6%,10年高位却是高出2.5%。大华银行(UOB)的15个月定存利率配套(Fixed Deposit Pegged Rate,简称15FDPR)的利率今天可以是1.65%,但10年高位只多了0.8%。因此,较保守人士应该会较适合与定存利率挂钩的配套。

此外,SIBOR 主要和美元汇率以及美国利率挂钩,如果美国加息,SIBOR 往往随之攀升。

有分析指出,市场普遍预计美国联邦储备局将在12月加息,SIBOR上周三飙高,三个月SIBOR从1.13%涨至1.20%。甚至有人预测房贷利率明年会上调到2%。

新加坡金融管理局(MAS)从2013年起就提醒民众利率会“正常化”(normalisation)。这说明了目前偏低的利率不是正常的,但这么多年来大家已经习惯。

所以,不要过度举债,但也不要把身上所有的钱都拿去还房贷,应保留足够流动资金周转应急。

银行间贷款利率会走高,但应该是循序渐进和可处理范围内。目前房贷平均值约1.5%,预料新房贷明年的增幅会介于0.2%至0.5%。

还有分析师大胆预测,房贷利率明年会迈向2%,因为联储局升息会促使全球利率上扬,过去一个月房贷利率已从1.3%上升至1.65%也进一步证明了这一点。未来三至五年会维持高利率。

所以,小伙伴们买房要慎重哦!

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新加坡圈房产专栏作者:吴洲