除了对于自身经济条件的考量
还有省钱之外
在新加坡买房？全款 VS 贷款
到底哪种适合你呢？
最近有个朋友告诉我
他们计划两年左右的时间
还完房产贷款
这种想法很普遍
房贷已经马上要还完了
不想有有新的贷款债务
如果全款还完房子
感觉少了很大的负担
在生活快节奏的今天
这是一项很大的减压
但如果往深了想
是不是这笔钱可以利用得更好
为家庭创造更多的净值呢？
负债和净值
拥有300万新币的房产
有100万贷款的人有钱
还是50万的HDB没有贷款的人有钱？
很多人把焦点放在负债上面，其实重点是净值，你可以有债务，但重点是你所拥有的房产价值减去负债所得的净值才是最重点的
记得去年李嘉诚教人买房子
就是用了长时间衡量法
他表达的大意是：炒房，不要去搞
（不要短期投机炒房）
如果你要自住或投资
现金流没有问题，那就买
短期可能有起伏，但几年以后
通货膨胀就会降低你的债务
通货膨胀最直接的后果是什么？
▼
鼓励负债，惩罚储蓄
5年前，压得你喘不过气的房贷
今天轻轻松松
5年前，你在银行存了一笔首付钱
今天连本带利取出，不够首付了
不想吃几年苦的人
不愿承受房贷
以为这样自由受限
其实，在通货膨胀之下
房贷这一大笔负债
恰恰是你的福利
有利于你的自由
某种意义上来说
能够全款还完房子的人
经济上是有一定能力的人
其实如果是公寓
全款还完的房子
还可以有办法把钱Term Loan
出来再利用投资
但如果全款还完的组屋
我只能说是一个Solid State
（没有流动性）
组屋里的还款不管是部分还款
还是全额还完的金额
只要在组屋里面
除非卖掉它，要不是拿不出来的
某种意义上来说
这是一个比定存还要糟糕的选择
他的资金流动性几乎为零
看得到，摸不到，除非卖掉它
全款还完只建议一种情况下适用
那就是在有能力的情况下
如果要拿第二个贷款
那把第一个贷款还清了
要拿的第二个贷款从最高50%贷款额
升到了第一个贷款的75%
例如：
房产A：价值100万的公寓，以前70万买的，还有贷款30万，CPF里的OA 还有6万新币，SA里还有4万新币
房产B：价值150万的公寓
1）按正常程序走，需要的现金+CPF*=75万新币（50%**×150万新币）+印花税+额外印花税
*CPF因为MinimumSum的关系，可动用的只有OA里的1万多新币
** 在新加坡，第二个贷款最多借50%房价的贷款（需符合收入条件）
2）还完A房产的贷款30万，其中6万用CPF OA（第一套用过OA的房产可以用全部的OA还房贷）加上24万现金还完A的全部贷款
这样的话，第二套房产的贷款变成了第一个贷款，可以有最高75%的贷款额（需符合收入条件）
这样，需要的现金=37.5万（25%头期）+24万（还完A所用的现金）+印花税+额外印花税
所以两种方案比较
B房产要出的现金差别
=（75-1）- (37.5+24）=12.5万
买B房产时用第二个方案
可以少出12.5万的现金
何乐而不为？
Zhong先生有一个已经全款还清的
价值200万新币的单位
VS
Fu先生有两个房产
1个自己住1个出租
两个房产都价值150万新币
都有50万新币的贷款
请问哪一位比较富有呢？
现阶段来说，Zhong先生和
Fu先生的净值都是200万
净值都差不多
但Fu 先生有几个优势：
假设房产不增值的情况下，Fu先生的出租房租客替他还房贷，有一部分还到本金里面去了，他的贷款会越来越少直至还清。房产都不增值的情况下，之后Fu先生的净值会比Zhong先生高
时间拉长点看，房产大方向是朝上的，人口增长经济稳定的前提下，房产增值抗通胀是它的本性
所以在房产增值的情况下或者像我或者DBS,或者大摩预测的那样10多年以后很大可能房产翻倍，那Fu先生的净值就会甩Zhong先生一条街
你看到区别吗？
假设房产上涨20%
如果一个用25万的新币
买了一个100万的房子
和一个完全不要贷款的人
100万新币，买了一个100万的房子
那个用25万新币买100万新币房子的人呢
用25万赚了20万
全额付款的人赚了20%
而贷款的人赚了80%
所以房产的另外一个魅力在于
他可以用房贷来买房
所以很多时候
不论说是我的买家有多富有
我都建议他们说不要完全还完这个贷款
除非他们已经六七十岁了
不想费那个心了，那就另外说
但才三四十岁的这个阶段
想要完全还完这个屋子的贷款的话
我是不建议的
因为如果完全还完这个屋子的话
你没有完全利用房产贷款的
这个房产特殊的优势
如果选投资房产的地点政治经济稳定
人口计划持续增长
而投资房产是特殊的可以以
小资金撬动大金额的稳健投资
为什么不呢？
孙倩
孙倩，微信公众号 新加坡狮城房地产(账号：sghouse65)创办人，定居狮城18年，房地产行业任职8年，现任新加坡上市房地产经纪公司ERA的高级执行董事。为人热情真诚，通晓中英双语，有丰富的房地产知识与见解。帮助很多中国同胞在新加坡置业，安家及投资，成交总金额过亿新币。业绩一直名列前茅，坚信以诚待人，始终客户优先，做事认真负责，深获好评，获奖无数。
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