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新加坡房产政策,带给我们什么启示

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问:

章哥,我刚从新加坡回来,感觉他们那里的政策很好,80%的人住在组屋里,没有炒房客也没有高房价,真的做到了居者有其屋。

我在琢磨咱们是不是也会学习新加坡,因为这眼看着国家出手整治教培机构,目的就是为了促进生育。那高房价是严重影响生育率的毒瘤,只有割除这个才会让年轻人敢生孩子,也才能继续人口红利。

而且房子自然也就没有投资性了,所以我想是不是再等几年。

回答:

1、 等几年,等什么?等几年买房还是等几年结婚生娃?当然这些我都没建议,看个人意愿了。

2、 我对新加坡完全不了解,不敢多说什么。但指出你几个误解吧,或者共同探讨,都是观点而已,无所谓对错。

首先是人口红利。表面上指的是一个国家或经济体中,新增劳动人口所占到的比例,能劳动的人越多,代表这个国家更有希望。但这只是理论,而在实际中,数量的意义虽然很大,但没有质量更重要。

印度按说人口红利远超中国,但国力很强大吗,经济很有效率吗?并没有,远远落后于中国。所以,人口红利在现实中的解释是:可提升的低端劳动人群所占的比例。

打个比方吧,过去中国是八亿农民,那改开之后,有大量的农村劳动力进入城市,开始从事工商职业,那这就是被解放和提升的劳动人群,自然提供了红利。而现在的中国呢,是农村闲散劳动力越来越少,已经不能满足城市分工的需要。哪怕是再出生的人口,如果不进行教育提升能力,也就不能从事高端新兴产业,那相当于内卷,也就没有了红利。

3、 再一点,就算新加坡的房价很低,但他们的人口出生率很高吗?我印象中这里是全球人口出生率最低的国家,和另一个房价控制的最好的国家,德国,并列第一。那也就是说,房价低,家家有房,并不能刺激人口出生,反倒有可能减少。

这可以看看咱们的东北,房价都不高,甚至鹤岗还有几万一套的房子,但出生率也垫底儿。所以这和房价无关,城市化率越高的地区,出生人口越低,这是全世界文明国家的通病,无解。哪怕是美国,都说人口出生率高,但实际上高的是墨西哥裔,白人的出生率越来越低,连黑人的都在降低,全美国出生率就靠老墨们撑着呢。

所以中国或北京学习新加坡的模式有可能,但指望着借此来提升人口出生率不现实,没准儿更低。

4、 其实中国的房产制度主要学习的就是新加坡和香港。土地制度学香港,福利房制度就是参照的新加坡,比如经适房什么的。还有就是公积金制度,香港的梁振英推荐给的朱总理,然后才从新加坡引进的,全世界只有咱们这两个国家采用。

当然,咱们都学习的不彻底,所以两种制度都磕磕绊绊的,到现在还在争议和探索之中。我前几天还参加了个研讨会呢,其中就有个公积金存废的议题。结果吵的跟蛤蟆坑似的,乱了套了也没个结论。

5、 在我看来,就因为新加坡毕竟是个小国,制度再好也只适用于小范围。700多平方公里,500多万人,顶多也就相当于北京朝阳+丰台的规模,甚至也就是个朝阳区。这种小地方只要是有钱,那什么都好办。迪拜和各产油国就没听说什么房价和养老等问题吧,人家有钱人又少,什么制度都相对好执行。

而中国太大了,太复杂了,任何一个小国家的制度,到了咱们这儿就是便利店和大超市的区别,再有成功经验也没法全盘照抄。典型的教训就是苏联解体,因为盲目引进了“休克疗法”。这种模式在玻利维亚是成功的,但那只是个南美小国而已,放在苏联这庞然大物身上就不合适了,休克之后就把老大哥直接给搞死了。

所以甭太拿各个小国的经验来套用中国,咱们可以借鉴,但只能是探索自己的道路。咱们是东方巨龙,其他小国也就是各种长虫,就算是青蛇白蛇也不过是千年老妖,顶多是聊斋讲故事而已。

6、再一点,投资性的问题。

我是20多年前第一次去新加坡,同样被人家的组屋制度震撼了。当时就有80%以上的人口住在组屋里,没人发愁买房,一个个都幸福极了。但20年过去了,现在还是80%,无房户们还在排队。这说明什么呢?说明这世界的新陈代谢永远在继续,哪怕是认为饱和了,而实际上永远在进行。

而且,在2000年前后的时候,新加坡的组屋中位数大概是20多万新加坡元。到今天我刚才查了查,大概涨到了60万新元左右。那也就是说,新加坡的房价在20年里涨了3倍左右。

当然,这跟中国、北京相比是小巫见大巫了,北京涨了快20倍了。但这没觉得别扭吗?咱们是经济快速发展的,所以房价暴涨。而新加坡是稳步发展,在20多年前就已经到了80%的人住组屋,怎么房价也涨了这么多呢?平均每年10%(单利)的涨幅,不低了。

那这说明什么呢?说明虽然一个国家或地区的房产拥有量已经达到了饱和,但仍然有人在不断的买房交易,房价也仍然上涨。那这说明新加坡人是为了单独的居住呢,还是也有保值投资的想法?

7、 我完全不懂新加坡的制度,只知道审核很严格,普通居民到了年限也只能买二手的,单身都很难申请,永久居民才能申请新房(更便宜,买到就是赚到,纯粹的福利),家庭人口越多才能买的越大等等。

出租也有限制,到了5年才能出租一半,还必须共同居住。然后房产税也有,是按照“年值”估算然后抵扣的,具体的怎么算我都忘了。那会儿中国还没提房产税呢,我也一直没注意。这些年去的少了,懒得琢磨。

简单说吧,在这么严格的制度之下,依然不断的有人买房,房价也应该是跑赢了通胀,这是为什么呢?是东亚文化圈的共识造成的吗?是新加坡华裔的文化模因造成的吗?我不知道,只是陈述这么个现象而已。

8、总之吧,在我看来新加坡是个很好的例子。房产制度都制定的这么完美了,房价仍然在不断上涨。看新闻是说疫情之后又创了个新高,近十年来,他们核心区CBD的组屋房价翻了番,整体的平均涨幅也在30%以上,也不算低,综合收益率肯定超过通胀了。

而且这还是组屋,而新加的公寓一直是更贵的(这相当于咱们的商品房,相对于组屋的保障性住房)。我有个同学在那里,因为条件不够不能买组屋,所以买了两套公寓。按他的说法是虽然没有北京涨幅大,但也不弱于二三线城市,搞不懂为什么。

所以你这等等也行,等到北京和新加坡同步了,肯定能少涨点儿。这看自己的判断,我没有明确建议。

仅供参考。

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