新加坡房产投资:你应该注意些什么?

新加坡房产投资:你应该注意些什么?

新加坡的房地产并不便宜。事实上,根据房地产公司世邦魏理仕(CBRE)的2019年度全球生活报告,新加坡的房地产价格名列全球第二,仅次于香港。2019年,位于新加坡核心中央区(CCR)的非有地住宅新项目的平均尺价(1平方尺约等于0.093平方米)为2950新币。

新加坡房产投资:你应该注意些什么?

相比于投资股票和基金,很多新加坡人似乎更喜欢投资房产,一来可以期待房产增值,二来每月还有租金收入。很多新加坡人辛苦工作一辈子,不一定有很多存款,但一定有房产。

如果你想投资新加坡房产,有哪些问题是需要注意的呢?

新加坡房产投资:你应该注意些什么?

首先,你要知道投资者和租户最关心的是什么。

通常来说,房产投资需要考虑多个因素,包括位置,地契,离地铁站的距离,屋子状况,小区设施,附近是否有学校,商场以及工业园等。

此外,对于投资者而言,我建议尽量选大型的开发项目,约700户的项目为最佳,而不是“知名度较低,交易量较小,占地面积较小且设施较少的小项目”。通常来讲,大型项目在出租和转手的时候询价者更多,也跟容易成交。在所有房屋类别中,公寓通常更受青睐,因其具有更高的受益和更低的维护成本,租客群体也更广。有地住宅则要侧重差异化,对于那些高收入的外派人士还是有吸引力的,因为他们通常会带着家人一起来,享受更大的户外空间。

房龄也是影响价格的重要因素,尤其是对于99年地契的产权来说。通常超过15年的房产价格就基本不会升值了,因为买家对担忧房屋的折旧。

此外,政府的发展规划也尤为重要。如榜鹅,裕廊,巴耶利峇,登加和大南部海滨等地区,因为“政府大力投入这些地区的基础设施建设,其周边房屋价值也会随之增长。

新加坡房产投资:你应该注意些什么?

其次,要确认房产价格上涨的因素

除上述因素外,需求量是推动房地产价格上涨的重要因素,而优越的地理位置是带动需求的重要因素。并不是每个房产单位都位于交通便利的位置,并且靠近优质的教育机构,办公室,商场,交通枢纽等。这些地段的房产需求量高,价格也会水涨船高。

房龄也是影响价格的重要因素,尤其是对于99年地契的产权来说。通常超过15年的房产价格就基本不会升值了,因为买家对担忧房屋的折旧。

此外,政府的发展规划也尤为重要。如榜鹅,裕廊,巴耶利峇,登加和大南部海滨等地区,因为“政府大力投入这些地区的基础设施建设,其周边房屋价值也会随之增长。

新加坡房产投资:你应该注意些什么?

第三,你应该投入多少钱在房贷月供中?

整体来说,新加坡的贷款利率是极低的。我们华人传统是不喜欢欠钱,所以总想尽可能快的将贷款还玩。但业内人士认为,在当前利率极低的情况下,最好可以尽可能少地投入房贷,也就是贷尽可能多的款并拉长贷款年限,这样可以最大限度地利用杠杆作用并保留更多现金用于其他投资,提高净收益。举个简单的例子,同样一笔钱,你放进公积金帐户里能拿到最低2.5%的利息,而你从银行贷款只需要付1.5%的利息,这样你是不是应该把这笔钱拿来放进公积金帐户而不是交房贷呢?

当然,对于即将退休的年长投资者来说,可以适当增加首付的额度以减少还贷风险。另外多说一句,新加坡的私宅房产租金回报率应该在3%左右。

对于贷款,投资者在借贷时还要考虑TDSR。简单来说,就是借款人每月所需要还的债务总额不能超过其收入的60%。这个规定会影响到投资者所能贷款的额度。

影响贷款额度的因素还有你是否有其他房贷。如果这是你第一套房贷,你最多可以贷到房产价格75%的额度;如果是第二套,则只能贷45%;第三套只有35%。而如果投资者年龄加上贷款年限超过65岁,则贷款额度会进一步减少到20%。

对于名下已经有房产的买家,除房产税,买家印花税(BSD)外还要将额外买家印花税(ABSD)的费用考虑到预算中。

新加坡房产投资:你应该注意些什么?

最后,如何快速出租房产?

对于比较老旧的公寓,一种简单有效的办法就是涂一层新的油漆,这会让你的屋子有焕然一新的感觉。

对于出租竞争激烈的小区,可以适当投资添置一些家具,窗帘,灯光等,营造一些家的温馨感,这样会使房间更容易出租。

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