新加坡建设保障房的办法可以借鉴

（文/马跃成）

大家都知道，中国的住房制度最早是借鉴了新加坡的办法，比如保障性住房、住房公积金等等都是从新加坡搬过来的，但是，我们创造性的东西太多，走着走着就跟人家不一样了，最典型的住房公积金，本来是为解决穷人住房自己不足的一种补贴方式，我们却搞成了高收入群体的一种避税手段。经济适用房、限价房、福利房等等，最后也成了一些人的赚钱工具。有的人家好几套保障房，有的人能不断通过买房套现，本来房子是住的，结果住房成了最大的投资市场。今年，楼市在深度调控之后，房价开始进入下行通道，中国住房制度迎来一次再改革的机会。现在，回头再看看，我们自己走过的路，再对照一下新加坡的办法，应该是十分必要的。

新加坡，只有700平方公里的国土面积，人口已有450万，被誉为亚洲最适合居住的城市。鉴于中国很多地区发展快速，大楼林立，很多人会说，新加坡已经落后了，城市面貌不及我们县城好。但是，我们的城市除了大马路、大广场、大草坪和标志性政府大楼之外，缺少了城市最基本的元素，人！对人的尊重，以及人们对生活的热情。

新加坡解决住房的经验应归功于政府主导的“居者有其屋”政策，政府每年拿出一定的钱来翻修、重建公共租屋。在新加坡独立之初，住房短缺成为社会两大矛盾之一，市区只有9％的居民能够住上标准的公共住宅，而84％的家庭只能住在店铺和棚户中。随后，新加坡政府进行了大规模的住房重建，采取的办法是政府分配与市场出售相结合，即中低收入者的住房由政府投资建设并实行有偿提供，高收入者的住房由市场提供。

在公共租屋价格上，政府对低收入人群进行补贴，户型面积越小，单位面积补贴越多。加上公共租屋区的大市政基础设施和公共服务设施，由政府相关部门投资，不摊入房价。目前租屋的租售价格比市场价格低50%左右，98%的中低收入家庭都买得起公共租屋。由于低廉的价格，新加坡对租屋的政策定位是以自住为主，对居民购买租屋的次数有严格的限制：屋主在一定年限内不得整房出租；5年内租屋不得转让，也不能用于商业性经营。一个人一生只有两次购买租屋的机会，一个家庭同时只能拥有一套租屋，如果要购买新房子，旧租屋必须退出来，防止投机多占。另外，业主出售购买时间不足1年的房屋，要缴纳高额的房产税。任何人在买卖租屋时如被发现弄虚作假，政府对当事人将处以可能高达5000新加坡元的罚款或6个月的监禁。

现在，新加坡85%人口住在公共租屋，租屋达80多万套，15%人口住在私人住宅。对于月收入超过8000新元的高收入家庭，新加坡规定不能购买租屋，只能购买共管式公寓或私人建筑商兴建的商品住宅。私人房地产市场，你想买多少套就可以买多少套，包括外国人买，这没有什么限制。不过，外国人不管你多么有钱，都不能在新加坡购买别墅，只能买共管式公寓。

为了能让每一位公民都能买得起住房，新加坡政府推出一系列举措：首先，推行公积金制度，进行强制性储蓄，即规定雇主和雇员各按雇员工资收入的一定比例（雇员20%，雇主15%左右）逐月缴纳公积金，分别用于雇员养老、住房、医疗、保险、教育等用途，使居民购房能力得到大幅提高。银行根据购房者收入情况发放贷款，确保购房者每月还款额比例不会超过其收入的40%，组屋分期付款最长期限可为30年。

其次，在组屋的建设规划中，政府始终坚持小户型、低房价原则，保证绝大多数居民能够负担得起（当地房价不按平米而是按套计算，因而控制户型就能基本控制房价）。一般来说，新加坡中低收入家庭4年至5年的收入之和，或者20年至30年可用于住房消费的那一部分公积金之和，就能够购买一套组屋。

再次，政府对居民购买组屋实行免税优惠措施。如购买三房式以下组屋，出售价格常低于半价；对购买四房式组屋的价格约降15%；对购买五房式的，则稍有优惠。如果购买二手组屋，政府将视买房家庭收入状况，提供1万至7万新元不等的津贴，存入买房者的公积金户头。

新加坡还有很少数处在社会底层的低收入家庭，选择租赁组屋居住。针对收入过低的家庭，制定相应的租赁组屋计划，由政府提供大量津贴，帮助他们找到安居之所。例如，月收入少于1500新元的家庭，可申请租赁一房式（使用面积约33平方米）或者二房式组屋，政府最低以市场平均房租价的10%来收取租金。如果家庭月收入不超过800新元，一套一房式组屋月租价仅有26至33新元左右。

因为组屋价格低廉，带有国民公共福利性质，新加坡对组屋制定了一整套严格完善的管理法规，其核心定位就是以自住为主，对居民购买组屋的次数有严格的限制。新加坡规定，购买了组屋，就必须居住，不允许有空置房；出租组屋必须向政府申报等等。否则，买主将面临高额罚款甚至牢狱之灾。此外，对组屋的购买人资格、再上市及出租管理等问题都有明确细致的规定，处处按章操作，不给投机者留下可乘之机。【本文由“马跃成账号”发布，2018年11月8日】