衡量购房能力的指标

房价收入比

我们通过，房价收入比，这个指标，来衡量一个地区的住房情况。它是指，住房价格与城市居民家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

但是在新加坡，这个指标通常不适用。因为这个住房价格一般适用于私人房产，也就是商品房。这个指标忽略了几个代表性的因素，比如贷款获得的难易程度，政府补贴程度，国家储蓄金等因素。因此，本期文章，我们来以私营房屋为主的香港，和公营房屋为主的新加坡为切入点，来进行对比，一并来了解两地的住房情况。

两地公私营的住房比例

在新加坡，无论你多么低收入人群，无论你是什么样的社会地位，你都有资格拥有房子住。

新加坡组屋，是一种公共房屋，它类似香港的公屋和居屋，可以租也可以卖，面积大概是70平方米到140平方米，售价150万到350万人民币之间。在人口规划的驱动下，香港和新加坡的房屋呈现了两种截然不同的状态。

在新加坡，八成的新加坡人住在组屋，其中，有九成人拥有业主产权。

但是在香港，这个比例比较悬殊。截止至2016年，香港的公营房屋数量仅占三成，超过一半的香港人住在私人房屋中。

这种住房比例的悬殊，势必会对社会造成负面影响。长远来看，香港缺乏人口规划，亦或是没有将住房问题当成必须解决的头等大事。我们能看到，香港可以释放的土地资源，比如郊野公园，高尔夫球场，填海，宗地，农地等等。只有大刀阔斧去做事情，才能逐步去解决住房问题。

新加坡的土地规划之路

在新加坡，不可能找到没房子住的人

刘太格，是新加坡规划之父。他在1969年加入新加坡建屋发展局（HDB），当时他每年到香港考察公屋发展，也就是说，新加坡的公屋政策，其实源头和灵感皆是来自于香港，现在香港住房供应情况落后新加坡这么多，着实让人有些惊讶。

刘太格说：“现在的新加坡，不可能找到没房子住的人。”在新加坡，公共房屋其实没有明确指标，也就是要释放多少单位给多少人，这一切是跟随着人口规划和发展而慢慢提供。对于一个国家，人民会面临买得起和买不起私人住宅的两难。但新加坡的政策是，必须要让每一个新加坡人都有房子住，所以要提供多一些公共住宅。

上面的数字更新到了2016年。到2018年，香港拥有约80万公屋，40个资助房屋，160万个私人住宅，公私比例4:6。反观新加坡，101万个组屋，37万个私人住宅，公私比例7:3。

提供住宅就是提供社区和服务

新加坡全岛被划分成5个片区，核心是中央商务区CBD，其他片区，每个都有5~6个新市镇，每个镇服务20~30万人。这些项目均是由HDB负责开发和发展，比如说设计和兴建房屋，销售及物业管理。

来源：新浪博客每一个新市镇会有自己的城镇中心，它能解决包括居住、日常消费和就业问题。消费方面要额外提一下，市镇的商铺或店面，是要找HDB来租，而不是找私人开发商来租。在这其中，政府会控制租金，用来稳定市场和平衡居民的消费力。除了租金，政府还要控制店面种类，不会让大品牌进来而挤压本地商业。

刘太格在一次采访中说道：“香港的机会确实没新加坡好，没有这么大的开发量去累积经验。新加坡特点是尊重科学，然后依据知识再去做计划。政府会尊重人在生活时的使用空间多大，使用效果如何，把这些数据集中起来做评审，才去施加行动。一次一次往复，就会有进步。”

土地的规划

刘太格在1989年担任新加坡市区重建局总规划师的时候，就为新加坡做了一份100年概念计划。从中央层次以及大的长远的规划方面，来决定新加坡未来怎样发展。众所周知，建国初期，新加坡只是一个孤零零的没有自然资源的小岛，如果没有了规划，那就相当于断了生路。长远的规划，会定位新加坡在未来是一个怎样的城市，这奠定了新加坡成为今天国际化大都市的基础。

反观香港，目前相对较新的规划就是《香港2030+》的公众咨询。这样看来，香港和新加坡走的是两条截然不同的路径。

土地是最棘手的问题，新加坡的土地主要是靠填海和征用两种办法。政治方面，由于新加坡政府代表人民，因此资本家不得不向人民低头，否则就要离开赖以生存的利润了。因此，建国初期，新加坡政府的土地仅有40%，2018年，这个数字增加到80%。土地征用和管理方面，就有10多个诸如《收回土地条例》的法律条款来约束土地使用。对于高尔夫球场，现在有约1/3的球场在未来几年到期，政府已经表明会收回有关土地，用来发展住宅和商业用途。

政府也会善用土地，在街上经常能见到一大片草地，这些是政府未来发展的用地。为了善用空间，政府会平整土地，变成草地，平时给大家散步，做运动，有需要时在发展。

新加坡的这些土地，往往没有明确的规划，而是留给市场去决定。HDB会定期进行社区调查，进而市场就会决定是办公用途，还是住宅，或是其他娱乐场所。

为了高效利用土地，新加坡的政府部门都是分散到不同地区。不同的政府部门，可以分散运营。

市中心租金很高，政府不愿意承担过于高昂的成本。并且，市中心往往灯火通明，政府部门下班早，市中心失去了活力就变得冷清。此外，政府部门占用的空间很大，挤掉了商业空间。相反，从市场角度看，金融法律等相关行业更愿意负担高租金，这也算是市场下对土地的使用规划。所以，在新加坡找政府办事，会在体力上比较消耗。

对地产商的态度

新加坡政府决不允许只为一小撮人的利益服务的现象发生，这和世界上绝大多数国家的政策有所不同。

商人的本质就是追逐利益，因此政府不允许补贴商人。对于地产商方面，政府决不允许囤积土地。商人买了土地，5年内必须建好，2年后卖出。如果囤积，就要被罚款，比如1年大概12%，2年16%等等。对于地产商来说，这就是经营成本了，卖不出去就要被罚钱。

行政态度决定未来

30年前，新加坡预留了滨海湾南侧的填海土地，用来扩展今天的中央商务区。另外，根据政府对未来的规划，在裕廊东计划发展适合科研的新型中央商务区，瞄准的是自动化和智能化的商机。

预测问题，而不是问题来了再解决问题，这就是新加坡特色。新加坡的一举一动想的很细，提前做好规划后，才去行动。反观香港乃至是深圳，每次都在说自己的土地少自己做的已经足够好。论土地资源稀缺程度，能和新加坡相比的地区，也算是屈指可数了。一味的回避困难并不是解决之道，关键看政府能否做足长远规划，能否有铁腕般的执行力去改革和解决问题。在新加坡，大家对土地的印象往往是：土地太少，所以政府更加善用土地。有规划，有理想，有执行力，才能真正解决人们所需，才能建设好威信力。