新加坡地产继续受投资客追捧，高性价比产业在哪里？

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通货在膨胀，财富在缩水。

理财难全面，投资受局限。

—当下，投资者保本、升值的避风港在哪里？

通货膨胀，各种涨！涨！涨！

新加坡能源集团2018年7月1日宣布，7月到9月的电费将比前一季平均上调6.9%。2017年发布的财政预算案中宣布，在保持了十七年不变的水费，将在2017年7月1日和2018年7月1日，分两阶段上调30%。

在结束年度公共交通车资检讨后，公共交通理事会(PTC)宣布从12月29日起调高巴士和地铁车资。2017年11月28日发布的报告显示，新加坡预计消费税（GST）可能会从7％上升到9％，调高的时间点未确定，估计会在2021年到2025年之间。

2018年，新加坡通货膨胀率由1月份的0%上升到10月份的0.7%。把钱存入银行并不但没有变的更有钱，钱可能会越变越少！在当下的新加坡，一套混合型“珍珑棋局”摆在投资者面前，投资者该何去何从？

通货膨胀提高了

财富无形缩水了

要不然试试股票？

2018年1月至10月的新加坡股市

基本上就是小李子

（Leonardo Wilhelm DiCaprio）

勇夺奥斯卡最佳男主的

那部电影—《荒野猎人》，

前期相对平和，

中期至结尾基本全程与熊相伴。

2018年10月26至10月30号

新加坡海指更是跌破3000点，

令今年的所有升幅化为乌有，

股票投资者被吓得魂飞魄散，捶胸顿足。

也有准备趁机抄底的，

可是谁知道下一个维尼小熊

会不会来找您跳舞？

股票不行了，

要不试试炒黄金？

这黄金走势是不是跟股市走势很像？

激不激动？刺不刺激？

准备抄底？

会不会来个《坑王驾到第二季》？

狮城吴洲我无从知晓。

保本升值的避风港在这里!

当下，投资者就真的没有保本、升值的避风港了吗？

–非也

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不谋全局者,不足谋一域。纵观经济形势复杂的世界，唯有狮城房产市场景色独好！

鉴于新加坡政府严格的管控与睿智的管理水平，新加坡商业地产市场多年来一直缺乏外国投资机构的兴趣，不过近几年，这里似乎再次受到外国机构投资者的青睐。

在新加坡过去的三年间（2016年到2018年10月），外国机构投资者（即股本和养老基金，保险，主权财富基金）等流入新加坡商业房地产的交易额达到53亿新元，差不多是2010年至2015年间的5倍（2010年至2015年间交易额仅为11亿新元）。

主权财富基金（Sovereign wealth fund，简称SWF），一般通称主权基金，指由一些主权国家政府所建立并拥有，用于长期投资的金融资产或基金，主要来源于国家财政盈余、外汇储备、自然资源出口盈余等，一般由专门的政府投资机构管理。

外国机构投资者近5倍的投资说明：投资者回归的信心已经指向新加坡房地产的良好基本面。也说明具有长远眼光的投资者充分认识到—新加坡房地产所提供的价值已经远远超越了周期性价格变动以及降温措施的变幻莫测。

鉴于一些部门的谨慎行事，2015年外国机构买家未能进入新加坡房地产市场。导致房产供应过剩，加上低于2％的国内生产总值增长，双重打击了新加坡商业地产市场，写字楼的零售和租金下滑，空置率上升。

那时候尽管全球经济出现了一些早期复苏，但2016年初新加坡租金端仍持续疲软。然而随着写字楼市场开始趋于稳定，2016年外国机构投资者陆续回归，使得交易价值激增至43亿新元。随后，年度交易价值下降至可持续的速度，2017年为15亿新元，2018年年初为16亿新元。

蜂拥而至的外国投资机构

卡塔尔国有控股公司卡塔尔投资局在2016年以24亿5000万美元（约34亿新元）买下位于滨海湾金融区的亚洲广场第一大厦，创下亚太区独栋写字楼楼交易额新高，这起交易象征当年低迷的新加坡写字楼市场迎来转折点。

2017年，为了寻求在新加坡区域扩大业务，宏利保险（Manulife）以5亿2600万美元（7亿3694万元）买下中央商业区的资诚大厦（PWC Building）。

同年李嘉诚次子李泽楷旗下的盈科拓展以5.91亿新元收购了乔治街一号大楼（One George Street）50％的股份。

2018年外国机构投资的势头持续上升，凯德商务产业信托（CapitaLand Commercial Trust）以5亿1600万新元的价格把位于丹戎巴葛一带的商业大厦安顺二十（Twenty Anson）脱售给总部设在伦敦的AEW集团。

同年AEW集团又以2.168亿新元收购了55 Market Street大厦。这些收购案例都证明了外国机构投资者对新加坡高档写字楼市场的极大兴趣。

很明显，即便在全球贸易紧张局势升级和新兴市场疲软的情况下，外国机构基金的投资者仍然对新加坡写字楼的需求依然强劲。即在国际资本市场不稳定之时，外国机构基金却新加坡情有独钟，充分证明新加坡地产业被视为财富保本和升值的避风港。

高额的租金回报率

新加坡高档写字楼租金继续回暖，办公楼市场在2017年第四季度持续呈现复苏迹象，租赁活动异常活跃，高档写字楼租金连续三个季度上涨。

2017年第四季度，莱佛士坊、滨海湾地区的甲级写字楼租金季度环比上涨1.7％，租赁总租用面积同比下降1.5％。甲级写字楼的业主正在逐步调高租金，因为到2020年新办公室的新供应有限。

甲级写字楼租金在若干地区增加，新达/滨海中心区在2017年第四季度增长最快，环比增长1.7％。位于珊顿道、罗宾逊路、丹戎巴葛、市政厅和乌节路的甲级写字楼租赁环比上涨1.2％至1.3％。2017年第四季度整体优质租金（莱佛士坊、滨海湾A+和A级）同比上涨1.5％。

2017写字楼租金市场强势反弹并在2018年继续增强，外国机构投资者获得了大量利润。写字楼资本价值的优势得益于自2017年以来甲级写字楼租金的强劲反弹。

高纬环球的甲级写字楼租金统计显示2017年第一季度的低谷时期扔增长了18％。这比2015年第一季度的近期峰值低了4％，并且在2017年全年增长了12％，因此吴洲有理由相信2018年全年的写字楼资本价值将增长14%至16％左右。

汇聚商机的新加坡地产市场

亚洲地区的旅游业将持续维持高增长，预计以每年4.6%的速度使旅客总数从2016年的5亿4千万人次激增到2020年的6亿6千万人次。

这使得亚洲泛太平洋地区的酒店业每年都能获取总额达100亿新币以上的投资。在亚洲地区旅游业总体快速增长的过程中，新加坡仍扮演着重要的“交通枢纽”角色。

世界十大酒店集团中，包括洲际酒店集团（InterContinental Hotels Group）、希尔顿全球酒店集团（Hilton Worldwide）和卡尔森酒店集团（Carlson Rezidor）在内的五家集团都把区域总部设立在新加坡。

2018年年初酒店的平均入住率达到了87％，是十年来的最高值。新加坡酒店业的朝气蓬勃也在一定程度上带动了房地产市场，市区重建局和建屋发展局在10月31日推出政府售地计划下（GLS）的三幅地段供招标，其中一幅地段位于滨海景（Marina View），这幅地段预计可兴建905个私宅单位、540个酒店客房，以及约2000平方公尺的商业楼面。

这个地段的发展项目将结合酒店、住宅和零售店面于一体，随着酒店业前景改善，不少发展商有意扩大酒店业务，一旦该地段被推出，势必会引起这些发展商的激烈竞争。

虽然最新一轮的降温措施对住宅集体销售产生了一定的影响，但新加坡对私宅市场的强烈需求将继续由组屋升级人群和整体出售房屋的人群来支撑。

这6690个屋主持有的193亿新元巨额资金必然会回流到私宅市场，这种刚性需求也必然会引起房价上涨。房地产降温措施的影响不一定像市场观察人士预期的那样负面。

实际上，顺福轩、Mayfair Gardens、英雅苑、Riverfront Residences均在7月6日的降温措施后均获得稳定销售额。新加坡整体私宅价格在降温措施出台后的第三季度仍继续上涨，也说明发展商在定价方面做出正确的评估和策略，并取得了成功。

长远来看，因为新加坡的土地资源奇缺，新加坡就是个小岛，政府供地有限而又稳健，发展商基本都是通过高价买集体出售的公寓推倒重新再建公寓，新加坡商业及私宅地产业上扬是必然趋势。

当下，投资者保本、升值的避风港在哪里？—新加坡地产业。

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吴洲

Peterwu99

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我是谁

吴洲：任职于新交所上市企业 ERA担任高级营销总监，金牌房产经纪人（新加坡IEA房地产经纪协会2013/2014 年度金奖得主），他从业8年，秉承专业诚信，事无巨细的工匠精神理念，迄今成交完的产业总市值以数亿新币计算，服务过数百位中高端客户置业，为精英人士的首选金牌经纪人，欢迎买家/卖家联系吴洲团队。

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