万事通说
新加坡第一起！私宅地契到期，土地归还政府~
2020年12月31日，新闻报道了新加坡建国以来第一起的私宅地契到期的实例。
位于芽笼3巷的191个老排屋单位地契到期，所有住户搬离，土地正式归还政府。
新加坡是个年轻的国家，建国至今才50多年，而住宅房产的地契通常是99年起步。
住宅地契到期后
常见问题一览表
关于住宅地契到期以后的流程，这次的 ‘第一起’案例的处理方式，将成为以后类似案例的参考，值得重点关注。
第一，关于地契到期后的房产赔偿问题，非常明确。
“业主不会获得赔偿。”
第二，政府会协助搬迁。
“确保所有住户都有住处。”
第三，土地未来的去向。
“土地正式收归国有。”
“芽笼3巷的土地下来将供加冷公共住屋发展。”
有一句话萝卜在以前的点评文章里曾经写过，今天再次重申一遍：
新加坡的私宅房产，凡是绕开地契只介绍房子本身的，都是扯淡。
私宅类房产
买的就是地皮
私宅类房产(Private property)，也就是我们通常说的公寓和有地别墅。屋主买下的不仅仅是地面上房产的使用权，同时也包括了这块地皮的所有权。
大家在购买新加坡住宅房产的时候，尤其是上了年纪的老房产，一定要考虑到地契的年限问题。高昂的房产费用里，土地的价值是非常珍贵的一部分。
出价时要考虑到土地的折旧。
我们举个极端的例子，新加坡有些老别墅，房子十几年没有人住，杂草丛生，还能卖出300万新币的高价。
好像下图这样，买家索性直接把旧屋推倒了重建，这种现象在新加坡很普遍。
300万新币买的不是房子，是脚下那块永久地契的土地。
私宅房产
追求稳妥可选永久地契
政府的房产政策已经很明确了，对于目前市面上占多数的99年地契私宅，未来有两个出路。
1.屋主们住满99年，地皮还给政府，就像现在的芽笼3巷排屋这样。
2.在地契到期之前，由屋主们投票决定，把地皮推出市场集体出售(En Bloc)。至于成功与否，要看发展商竞标出价，由市场决定。
关于第二种可能性，我们参考一下过去的数据，就可以知道，99年地契公寓，真正可以成功集体出售的，不到总数的5%，是小概率事件。
如果私宅买家追求稳妥，那么只买永久地契的楼盘，会是一个好选择。
永久地契 VS 99年地契
价格差距
永久地契和非永久地契房产，有明显的价格差距。
横跨2009-2015年度的研究数据表明，比较新（不超过10年）的99年私宅和永久地契私宅之间，一直保持着稳定的价格差异。
一般来说，同样地点、新近建成的私宅，99年和永久地契项目价格相差15%-20%，属于正常差异范围。
除去价格这个最重要的考量因素之外，很多其他的原因，也是购买永久/非永久地契楼盘的决定性因素。
永久地契 VS 99年地契
其他因素考量
地点：
靠近地铁站、出行方便的私宅楼盘，绝大多数都是99年地契。
永久地契楼盘大多不靠近地铁站。
售比：
租客只看房子和地点，不在乎地契。
同样的地段，类似的房租收入，99年项目因为价格低，租售比普遍比永久地契项目来得高。
这也是短期投资型买家倾向于购买99年地契楼盘的原因。
区域分布:
永久地契地皮由于历史原因，只会出现在传统居住区。
许多热门的住宅新区，例如榜鹅，盛港，基本没有永久地契项目。在这些新区购买公寓，只能选择99 年地契。
总价800万新币的三卧豪宅，99年地契，假设99年以后房产价值归零，平均每年折旧高达8万新币！
800万足够买乌节路的永久地契豪宅了，为什么还要买99年地契的房子？
房产总价越高，屋主越倾向于购买永久地契保值。
一般来说，建好十年之内的私宅，无论是出租还是卖出都比较容易。遇到房产上升周期，也是新私宅的转售价起得快。
一旦私宅建成超过了20年，很多买家就开始考虑年限问题了。
地契少过60年的旧私宅，通常在市场上就很难卖了。
因此，很多买家会采取“购买99年地契新公寓，并且在10年内获利卖出”的务实策略。
永久地契 VS 99年地契
性质优势
我们可以总结一下不同地契私宅房产的性质。
99地契私宅的优势：
1.位置较好，交通便利，出行方便
2.同样地点，非永久私宅的尺价较低，总价容易负担
3.选择广泛
4.租售比高
永久地契的优势：
1.不受年限影响，可以传承给家族后代
2.集体出售(En Bloc)中备受青睐的地契类型。
2018年成交的38起集体出售案宗里，6个99年地契，32个永久地契。越是黄金地段越抢手。
3.不再增长的缺稀资源。
永久地契 VS 99年地契
如何选择
什么情况下考虑买99年地契的私宅？
- 青睐的区域内没有永久地契楼盘；
- 和附近永久地契楼盘的价格差异优势巨大；
- 短期投资用途；
- 买进新盘自住，并打算在不太旧的时候卖出 。
什么情况下考虑买永久地契的私宅？
- 500万新币以上的豪宅；
- 交通便利，市场少见的永久地契地铁房；
- 和附近99年地契楼盘的价格差距不大；
- 黄金地段，特点突出，有集体出售潜力
性价比高的永久地契公寓
萝卜强力推荐
位于新加坡东海岸优质私宅区的Coastline Residences公寓新盘，同时拥有壮丽无遮挡海景和位于家门口的地铁站。
海景地铁房的独特配置，靠近市区的优越位置，再加上永久地契产权，在新加坡目前的新公寓市场上独一无二，值得推荐。
近期有打算在新加坡置业安家的读者，可以考虑一下Coastline Residences新盘。
东海岸(East Coast)区域，属于新加坡东南部的第15邮区，毗邻东部海岸线。这里是本地的传统优质居住地。地点靠近市中心，交通便利，美食众多。
Coastline Residences的一公里生活圈范围拥有112 Katong，Parkway Parade，Katong V等许多家购物中心，生活非常便利。
兴建中的丹戎加东地铁站(Tanjong Katong)，就在Coastline Residences楼盘斜对面， 出门即可到达。
丹戎加东地铁站是汤申-东海岸地铁线的一部分，预计于2023年全面通车。
汤申新线贯穿全岛，乌节路，珊顿道金融区，滨海湾等新加坡核心地带，都可以地铁直达。
到了周末时间，Coastline Residences的居民还可以步行可以到达东海岸公园。
拥有细白沙滩和漫长海岸线的东海岸公园，是本地家庭首选的休闲胜地。
Coastline Residences具体位置位于安珀路 (Amber Road) 。
这里毗邻东部海岸线，闹中取静，属于东部传统的高尚私宅区。
周边住宅群主要是高楼私宅和有地别墅。
Coastline Residences属于典型的东海岸精品私宅项目，占地3600平米，永久地契。
楼盘设计兴建2栋21层高的住宅楼，总计144个高级公寓单位。
户型设计包括一卧到三卧的各种户型，以及顶层的五卧豪宅(Penthouse)，预计于2021年底之前整体完工。
8楼以上单位享有无遮挡壮丽海景。
独特的波浪式阳台设计，融合自然绿意，令人印象深刻。
优质两卧两卫+书房户型，套内面积66平米（710平方尺），高楼海景单位，14楼定价190万7千新币。20楼定价206万9千新币。
三卧两卫+工人房户型，套内面积105平米（1130平方尺），8楼海景单位定价272万新币。
今天的文章就写到这里，对于新加坡房产的地契问题如果还有疑问，可以微信进一步咨询。
感谢阅读萝卜点评，文末祝大家新年快乐，牛气冲天！
新加坡万事通房产专栏作者彭威 – 您的新加坡房产小管家
我来自美丽的江苏。1996年来到新加坡，毕业于南洋理工大学。2009年，从事房产经理人。现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事（CEA 注册号：R042525J）。 从业11年来，每每为客户找到称心如意的房子总是由衷的开心。国内客户常见问题，我都会为您一一解答。初到新加坡，生活上的各种小问题，我也会尽力协助。希望我的客户多，朋友更多。
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