对于很多国家不管是哪个阶段的人群，买房像是毕生奋斗的目标，不管是现在为了自己，未来为了家里老小，这个被很多称为的人生梦想在许多国家都是很难实现的事情。然而，有这么一个国家，它的民众拥房率是全球最高的国家之一。没错它就是新加坡。一个仅有719平方公里国土却常年在国际上绽放光彩的国家。新加坡有561万人口，而新加坡人的拥房率高达90%甚至更高。

人口密集的新加坡，是如何做到如此逆天的拥房率的呢？

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合理的房价

听起来就觉得简单粗暴，政府确实是常年通过各种房产降温措施控制着新加坡的房价，旨在维持房地产价格水平与经济基本面相适应，确保房贷的可持续性，防止房地产市场出现过热。政府也认为如果不加干预，可能会与经济基本面脱钩，导致楼市不稳定风险上升，可以说在房产风控尚操碎了心了。另外新加坡把国土分为国有和私有，国有占比90%，高比率的占地以确保土地有供应。除了这些，政府有权征用私人土地及调整价格，详情可见《新加坡土地征用法令》。

突然有一种被支配的感觉，不过咱们还是用手数据说话，政府手握土地，房价的调控可以说是相当合理了。

新加坡房价收入比为2009年以来最低。黑色代表新加坡，红色代表香港。数据显示新加坡的房价对于民众来说是更支付得起的。

图源：Bloomberg

新加坡的政府组屋物廉价美，比如在非中心区的组屋4房式（也就是3居室）的均价在33万新币、五房式（也就是4居室）在38万新币。而非中心区的公寓三室一厅一般在110万新币左右。

按照新加坡人的月薪中位数，工作大概5年就能买到组屋，10年就能买到公寓。

2

房贷的形式

如果手上有足够的现金可以还房款，你是会选择全额付款还是房屋贷款呢？什么形式更适合你？

确实是一口气还完房款不仅少了新的货款债务新的负担，在生活节奏如此之快的今天，可以说还完全贷款是一项巨大的减压。

今天我们要提的还是负债和净值，你是否足够了解？

拥有300万新币的房产+100万贷款的人有钱？ 还是50万的政府组屋没有贷款的人有钱？

很多人把焦点放在负债上面，其实重点是净值，你可以有债务，但重点是你所拥有的房产价值减去负债所得的净值才是最重点的。

记得去年李嘉诚先生教人买房子就是用了长时间衡量法。他表达的大意是：炒房，不要去搞（不要短期投机炒房）。不管你是自住或投资，现金流没有问题那就买，即使短期内可能有起伏，但几年以后通货膨胀就会降低你的债务。

通货膨胀最直接的后果是什么？举个例子5年前你在银行存了一笔首付钱，今天连本带利取出，却发现可能远不够首付了。在通货膨胀之下房贷这一大笔负债可能转变为你的福利，也许手上的这笔钱利用好了还能给家庭创造更多净值呢。

再比如AN先生有一处全款还清的200万新币的公寓单位。而B先生有两处房产，一处自住一处出租做投资。两处房产都价值150万新币，都有50万新币的贷款。现阶段来说，A先生B先生的净值都差不多，都是200万。但BAI先生就多了几个优势了。假设房产不增值的情况下，B先生的出租房靠着租客的租金替他还房贷，如果租得高的话有一部分租金还到本金里面去了，几年下来他的贷款会越来越少直至比预想的更早还清。在房产不增值的情况下B先生的净值会比A先生的高。但我们把时间轴再拉远，从新加坡房产的大方向看是朝上的趋势下，加上人口增长持续稳定的前提下，房产增值抗通货膨胀是它的本性。从行业专家到各大银行到国际金融专家大摩（摩根士丹利）的预测的那样10年后新加坡房产市场相比现在的房价极大可能翻倍。那B先生的净值将比现在再甩A先生一条街。

所以假设房产上涨20%，如果一个用25万的新币买了一个100万的房子，和一个完全不要贷款的人拿着100万新币现金买了一个100万的房子，那个用25万新币买100万新币房子的人用25万赚了20万。全额付款的人赚了20%，而贷款的人则赚了80%。

所以房产的另外一个魅力在于它可以用房贷来买房，这也是置业的一大优势所有。想想投资的房产处于一个政治经济稳定，人口计划清晰持续增长的国家，那么投资房产特殊之处就是可以以小资金撬动大金额的稳健投资。

所以说在新加坡，大多数人买房都是贷款。

原来新加坡房贷制度这是科学的促进了新加坡的拥房率~

在这里放一些新加坡几大银行的房贷利率配套。相比其他发达国家真的还是比较低的。

新加坡的银行利率相对较低很利于贷款买房，一般配套中的前2-3年利率最低，但如果不注意更新配套（Refinance）后几年的利率会升高不少呢。

（已竣工的私人住宅）

（未竣工的私人住宅）

3

新楼盘打折促销

政府在今年7月初执行新政：加了5%的购房买家额外税，新加坡新楼盘发展商为了促进销售开始给力打折，折扣可以说是变相的把买家需多付的5%税款还回去！买房跟采购商品一样，都是趁着打折入手是硬道理~

这几个月虽然政府调高了置业的额外印花税，但是却因为各大楼盘的折扣促销反而被许多买家视为买房黄金期，市面上的本地新盘发展商也变得好说话很多。

其实新加坡政府跟大家一样，为国民操碎了心，屡屡新政的目的只是为了让房价“慢慢涨，不要太快”。大环境下，新加坡经济政治稳定，人口计划持续增长，房产抗通胀的本性，大方向是向上的。 现在房价仍然在底部向上勾的有利入手阶段，特殊时刻连本地豪宅市场也频有大动作。

4

政府购房补贴

外国人也是只能想想了，这里说的买房补贴，房子指的是政府组屋。而政府组屋只有新加坡公民和新加坡永居可以购买。不过真金白银的补贴你买房也是政府的一大给力助攻了。拿了永居的朋友可以来围观看看买组屋时到底能拿到多少钱津贴。

第一次申请可获得两种津贴

1.额外公积金购房津贴（Additional CPF Housing Grant)

2.特别公积金购房津贴 （Special CPF Housing Grant）

第二次申请者可享有提升津贴

（Step-Up Housing Grants）

配偶为非新加坡人的申请者

单身新加坡公民购房

总结：政府会提供1万5新币 — 4万新币不等的购房补贴

此外，有意住在父母或已婚子女住家附近（范围划分从原本的2公里扩大到4公里）的组屋买家，可以获得3万新币的津贴；单身人士要是购买组屋与家长同住，将能获得1万5000新币的津贴；单身买家近居购屋可获得1万新元的津贴。不管是多少都还是白花花的银子呀。

(新加坡获奖政府组屋PINNACLE@DUXTON)

外国人可否在新加坡置业?

外国人在新加坡只要有护照，只要不是政府组屋（HDB）和有地私宅（除了Sentosa Cove）无论你是否来过新加坡，都可以在这里置业购买私人住宅，当然也就可以购买有潜力参与集体出售的大龄住宅单位，也许下一个搬迁户就是你啦。房屋贷款也是购房者的一大心结，那只要能提供所在国的工作和收入证明，外国人同样可以在新加坡本地的银行申请最高70%的房屋贷款。然而在新加坡有收入的外国人，只要收入达到要求，就可以申请到最高75%的贷款，贷款期限最长30年。因为新加坡银行的利息特别低，所以即使是手上有闲钱的人也宁愿贷款。

一个稳定和渐进的市场才是个健康的市场。任何暴力上涨都将是不可持续的。新加坡政府多次强调检验长期房价指标就是房价的上涨幅度不应该超过居民的收入增长幅度。

新加坡的房价目前受制于政府的调控政策而非市场因素。长远来说下调空间有限缓慢上涨还是主基调。新加坡地少人多，住房需求居高不下，房产升值空间大，且租金回报率高，投资价值有目共睹。也正因此，来自中国的买家一直是新加坡房产市场外国买家的主体。对于刚需的或者是求资产（资金）安稳风险低的投资，新加坡房地产市场还是一个不错的选择。毕竟新加坡政府站得高看得远，为小老百姓在管控风险。

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