新加坡这个土地面积仅为728平方公里，常住人口高达518万，世界人口密度第三高的国家，原本应该是寸土寸金。

但实际上新加坡居民住房自有率却高达90%，算到上真正实现了“住者有其屋”。那么新加坡是怎么做到这一点的呢？下面咱们慢慢来分析

土地国有化政策：一对一换房

当年新加坡国父李光耀在伦敦政经学院留学时，跟许多殖民地留学英国的学生一样，受到了政治理论大师拉斯基的影响。

拉斯基作为英国费边社的成员，是英国重要的马克思主义理论家，曾担任过工党主席。他主张为了减少贫富差距，要把“经济资料国有化”，白话一点就是要把土地一类的生产要素国有化。而为了达成目标，他甚至认为暴力（革命）可取。

哈罗德·拉斯基

李光耀曾回忆道，正是拉斯基的这套理论，引起了自己对社会主义的兴趣。

正因为如此，在之后有关新加坡的经济发展上，李光耀开放了“大部分”的产业作为自由市场，吸引外资，但在“少部分”的关键产业，由国家彻底把持，比方说房地产市场。

1960独立之后，新加坡持续收购土地，为了解决杂乱市容跟贫民窟的问题，新加坡把原本的住民从自己的房子赶出来，兴建公共组屋，一来一回，征收土地时被赶出来的人，又被接了回去，只是现在改成住在政府盖的房子里。

鉴于土地收购价格昂贵跟麻烦，1966年新加坡国会通过了的《土地征收法案》，只要是出于有利新加坡发展，无论是有利城市或产业的理由，新加坡政便可以用“合理价格”收购任何私人的土地。

70年代初新加坡城市街头

这有别于一般国家的土地征收，须出于特定的项目才能征收，1966年的法案赋予了新加坡政府的空前权力，到了1988年，前后总共有270000个家庭“被政府从自己房子了赶了出来”。

新加坡土地征购法案，最尖锐的地方在于怎么补偿。补偿方式如果有两种，如果是清除贫民窟旧房的话，那简单，直接就是“一房换一房”，政府会用新建组屋来交换。

新加坡组屋

但如果是直接征购未开发土地的话，在1964年法案尚在辩论的阶段，李光耀便主张没有私人地主可以从政府开发得利，政府收购土地的价格不应高于任何一块政府没有开发过的土地价格。

这样的话新加坡政府就可以用较为低廉的价格将土地给收回国有。

组屋内部

但随着新加坡经济发展，土地价值自然也不断飙涨，哪怕是未开发的土地也都价值不菲，对此新加坡政府直接定死土地收购价格，后来隔几年才翻新一次（1986、1992、1995），直到2007年才废除了固定收购价格。

而此时，新加坡早已有全国9成的土地了。

居者有其屋，政府提供大量补贴

虽然李光耀说了“居者有其屋”，而政府单位也在不断兴建新的组屋，使得原来居住贫民窟的民众有了新房子住。但这里有一个问题，那就是新出生的民众如何买得起政府组屋？说到这里就不得不提到新加坡的公积金制度。

公积金是1955年，英国殖民政府在新加坡推动的劳工强制储蓄年金制度，由雇主跟劳工分担。

新加坡独立在后，将公积金的提拨率不断调高，从1984年到1986年一度提高到工人薪资的25%，近年来更提高到超过3成。

跟其他国家的不一样，公积金早期在新加坡主要是用来购买政府发行的公债，但也可以转移用来支付教育、医疗、土地等消费。

作为“劳工退休金”，新加坡的公积金政策在早期被民众诟病，主因便是这等于新加坡政府变相掌控了人民两成到三成的劳动所得。

虽然公积金将来会变成作为退休金，但如果民众现在日子都过不好，谁还想着将来。

于是从1968年开始，新加坡政府为了配合“住者有其屋”政策，允许民众将公积金账户内的储蓄用作购买组屋，包括支付房子的头期款。

在新加坡的房产金融系统里，谁借钱给你买组屋呢？在我国，主要是银行，但在新加坡，多半是透过HDB（建屋发展局）这单位，HDB会用低于一般借贷的利率借给首购组屋的族群。

HDB作为兴建组屋的单位，身上怎么会有钱呢？这其实是透过HDB自行发公债，或是由新加坡政府自行借钱给HDB，让HDB有钱借给组屋的购买者。

政府在HDB出售组屋时，同时也会补贴过售价的，会比同类型的商品房还要再便宜三成到四成，并且政府也会针对各别购屋者的财力，进行微幅的调整，有时比同类型商品房便宜五成的情况都会出现。

而至于那些确实买不起组屋的底层民众，新加坡政府也有廉价出租的组屋。

但是新加坡政府本身是个低税收的政府，财政并不充沛，那新加坡政府为何有能力在民众购买组屋时，提供如此巨额的补贴？

这其中的原因有很多，一个当然是上文提到的新加坡土地收购法案，政府低价收购了大量土地，在此兴建的房屋成本同商品房相比，自然也就不高。

而另一边新加坡政府持有的公家土地，并非全部投入建造组屋，很多是拍卖土地用作商用或产业用，这是新加坡政府收入当中很重要的一部份。

另外建商如果要申请变更地项目作为商业或产业用途，或改变容积率、在拍卖得到的长租土地上盖房子，新加坡政府也会收取高达土地增值的70%作为发展税。

最后呢还是公积金！正所谓羊毛出在羊身上，劳工缴纳的公积金承购了新加坡政府公债，所以有了钱的新加坡政府可以补贴给HDB的不少钱，这是间接利用公积金的情况。

至于直接利用公积金的情况，便是购屋者（通常是售购第一栋组屋的时候，第二栋可能就不行了），可以将公积金中账户的一部分，转移来付首付。同时，居民购买组屋的首付只需占到售价的10%。

低于商品房市价三到四成的组屋，再加上最低只需要一成的首付，以及政府提供的超低购房贷款，所以对于很多新加坡年轻人来说，购买人生第一套住房并不是那么困难，甚至都不需要父母帮助，当然了如果父母肯出钱那这个过程会被大大加快。

此外呢。新加坡政府还严格控制了购买组屋的资格。首先，你得是公民才能买预售组屋，永久居留户只能买二手。再来，夫妻可以优先购买，单身者要等到35年后才能排队。

新加坡不鼓励离婚，如果购屋的夫妻，结婚后购屋后又离婚，政府规定要在限定时间之内把手上的组屋卖掉。

如果你是离婚的妈妈，独立带着孩子？抱歉，很多优惠不是给你的。如果你想孝敬父母，愿意选购父母附近的组屋，可以再打折。

这样一方面是为了国家发展的考虑，另一方面也是在减少购房需求和打击炒房。

而这些老旧组屋要如何保值？这又牵涉到新加坡土地制度另一个复杂的面向：“资产升值政策”，一种可能的情况是政府帮你装修老组屋，复杂点就是政府购回旧组屋后再让你换一栋新组屋。

即将拆除的老祖屋

如果运气不好，没有政府可以主动帮忙“保值”的话，如何让手上的组屋资产价值提升，便是新加坡人常见的投资问题。

对于40岁左右的新加坡人来说，主要的方法，便是想办法脱手手上的组屋，用这第一桶金加上自己积蓄，可能是购买另一栋新的组屋或者商品房。

其实购买商品房对新加坡中产阶级来说也是一笔不小的负担，其实许多人新加坡人，大不了也就是把旧组屋卖掉再换一栋新组屋而已。

新式组屋概念图

不过对于新加坡的大部分民众来说，换房已经是人生迈入中年后，要进一步才会考虑的目标了，毕竟对于刚出社会的年轻人来说：有个属于自己独立的“小窝”才是最重要的！