新加坡是一个非常宜居的地方
不论是安定的社会坏境
干净无污染的自然资源
完善的公共基础设施
还是高水平的教育质量
都是很多人选择在这里置业的原因
买房是一件大事
如果没有足够的经验
很容易掉进各种坑
所以今天椰子就来给大家讲讲
买房常见的一些误区
不了解房屋的价值
很多人在买房的时候
潜意识里都是在随波逐流
看这片住宅区很多人买
那我也不能输，我也要买
当然这样也是无可厚非
但是在你付钱之前
最好要了解清楚这个价格是否合理
你买的房子是否值这个价钱
你可以参考这个房子的历史交易记录
比较政府的估值和每年的地税
了解这个社区近两年的变迁
和类似房屋的交易情况
除此之外
你还需要了解目前
正在售卖的其他房产的价钱
已经卖掉的类似房屋的价钱
以及卖过但没卖掉的价钱
等到这一切前期工作都做好之后
再来考虑买不买这个房子
以房养房
很多以投资为目的的房屋买家
都会选择以房养房
但这样做是有风险的
以房养房要选地点比较好的房子
相对比较好出租，租金好
房子比较保值，升值也较有潜力
房子是一项很重要的支出
所以一定要多看一些
多进行对比
选择最值得的进行投资
把交通和学区看得太重
新加坡跟其他国家国情不同
在这里不用把交通便利
和学区房看得太重
先说交通
很多人觉得离地铁和巴士站近很方便
但是这样的房子安全性和隐私性
也相对较差，老化的也比较快
新加坡的公共交通已经很方便
不需要特地考虑这一块
虽然名校对于家长而言更有吸引力
但学校排名也并非越高就越好
也要考虑其他方面
比如学校附近的社区有很多廉租房
学校内部有很多ESL的孩子
学校的族群单一等
其实都是不太利于孩子未来发展的
新加坡所有学校都不差
不管是人员素质还是教学质量
都是经得起考验的
而且学区房对孩子入学来说
只有利于公民或PR家庭2C 阶段
没有验房
验房是买房过程中最重要的一步
但是由于许多房子都需要抢Offer
所以买家往往不能有附带条件
比如验房和贷款条件
所以椰子在这里提醒大家
一定要验房！
哪怕是保留一天的验房条件
或者在抢Offer之前先验房都好
毕竟没人愿意买一个电力系统老化
或天花板漏水的房子
如果你买的是新房
也需要知道施工是否实实在在完成
验房包括检查水、暖、电
结构、天花板等
最好请一个验房师
因为他们能给你最专业的建议
选错房屋经纪
选择一个专业的房屋经纪
在买房过程中可以少操很多心
一个好的房屋经纪
应该是具有专业能力的
能够从客户的角度去考虑问题和谈判
货比三家
在没有确定之前
最好多找几个经纪交流对比一下
参考他们过去的业绩
对房屋和社区的了解程度等
确认一个最适合自己的
换房时申请退额外税
ABSD的陷阱和误区
除了这些常见的买房误区
还有一些换房时退还ABSD
额外印花税的陷阱和误区
虽然不常遇到
但是一旦遇到会很麻烦
椰子这就来给大家答疑解惑
这种情况是不是似曾相识？
你或者你身边的朋友
曾经听过或者经历过吧
名字是化名但事情是真事
有些人很幸运
有有着正确知识的专业人士指导
有些人歪打正着
也幸运的拿回那笔先垫付的额外印花税
但也有很多人买了要换的大房子
卖了第一套房子
最后被告知不能拿回预付的额外印花税
不能说不遗憾
7% 或者10%
（公民或PR的第二套额外税税率）
或者说2018年7月5号以后的
12%或15%的第二套额外税
不是一笔小数目
退税失败这种身边普遍存在的情况
其实是可以避免的损失
前提介绍
因为先留住了第一套A房产
买另外一套B房产的时候
就算他们的第二套
需要先缴纳第二套应缴的额外印花税
但之后他们会把第一套A房子卖掉
那B房就成了他们的第一套房
如果符合条件的话
可以在卖掉A房产之后
申请退还买B房时付的额外税
可是怎样才是符合条件？
在退税路上无数陷阱需要慎入
陷阱1
经济条件还不错的他们
同时也想把B房产放老婆一个人的名字
留老公的名字将来买另一套C房产
来避免将来第二套的额外税
B房产放夫妻中一个人的名字
这种情况退税会失败
TIPS:
额外印花税的退款只适用于B房
用夫妻两人的名字购买
且其中一人必须是新加坡公民
换句话说
B房用老婆一个人的名字买，不退
B房用老公一个人的名字买，不退
B房用老婆加孩子的名字买，不退
B房用老公加孩子的名字买，不退
B房夫妻俩没有一位是公民的，不退
B房不仅有夫妻的名字
还有另外的人的名字的，不退
退税解决方法
用夫妻两人的名字买B房产
但用分股式买房的方法
老公在B房产的股份占1%
老婆在B房产占99%
到时退税成功后
老公把1%股份卖给老婆
把名额解放出来后可以按原定计划
买之后的第二套房产C房产
这样在最小花费的情况下解决了问题
既能够成功退回买B房产时付的额外税
C虽然是家庭的第二套房产
但由于C房产是老公一个人的名字
也能规避C房产的额外印花税
但有一个前提条件
B房产不能是组屋，只能是私人房产
如果B房产是组屋
C房产除了个别方法外
很难规避额外印花税
TIPS:
如果组屋是夫妻2个人的名字
夫妻两人要在同一间HDB里买卖股份
解放一个人的名字出来
现在建屋局已经不允许了
陷阱2
经济条件还不错的他们
同时也想把大房放老婆的名字
留老公的名字将来买第二套C房产
来避免将来第二套的额外税
C房产买房的时间点需注意
C房Exercise的时间要迟过
卖A房的过程中A房买家Exercise的时间
像这种有计划的家庭大有人在
但如果他们收了A房产的定金
以为卖了后在A房产的买家
见律师签字之前就定下了C房产
并且 C房产见律师Exercise的时间
早过A房产的买家
那对不起，B房产的额外印花税退不了
简单说在政府眼里没卖掉A房产
就买了B和C房产两套房产
所以B房产不能退额外税
必须单一的买第二套卖第一套
一对一的换房拿回额外税之后再计划别的
误区1
“先买房后卖房
买房需要先付额外印花税
老公已经了解如果
在买房后的6个月以内卖
可以向政府申请拿回先付的额外印花税”
什么时间算买，什么时间算卖？
买房卖房的时间点
有些人以为是买家交了订金
拿了option to purchase的时间
有些人觉得是过户完成的时间
其实都不是
TIPS：
Exercise date是买家
在option上签字的日子
政府算买卖房的时间点
都是以Exercise的日期为准
如果是转售房产(Resale)
房产A需要在B Exercise后的
6个月以内Exercise
置换的B房产如果是新房(BUC)
房产A需要在以新房B TOP(临时入伙证)
的时间点为准的六个月以内Exercise
陷阱3
如果时间线算错
买了B房产
全部过户完成后的6个月以内卖掉A房产
A房产卖的Exercise 日期和
B房产买的Exercise日期间隔超过6个月
对不起，退不了额外税
陷阱4
传闻6个月内卖不掉A房产
写信去申述延长六个月期限
还是能拿回买B房产时的额外印花税
以前确实有过一些成功的例子
但现在：
IRAS的网站直接贴出大大的告示
意思就是期限就是6个月
逾期不退额外税
所以说
为了能拿回B房产的额外印花税
买到B房产后，卖A房请趁早
误区2
夫妻两人一人一套房产
一套A是老公的名字
一套B是老婆的名字
两人联名买了一套C后
卖掉了之前各自拥有的A和B房产
这样C房产是他们现在的第一套房产
去申请退还额外税结果悲剧
TIPS：
退还额外印花税只适用于第二套换第一套
一对一的情况
退税解决方法
夫妻两人先卖掉A或B房产的其中一套
再联名买C房产
再在期限内卖掉A或B房产
剩余的一套就符合
申请退还额外税的条件了
（夫妻两人必须一方是新加坡公民）
误区3
额外税数额以公民方为主来算
其实是以税高的那一方来收取
TIPS：
ABSD额外印花税的税率
按照较高的那一方收取
也就是说
先买后卖需先付的额外税是：
SC+SC, 第二套额外税12%
SC+SPR,第二套额外税15%
SC+外国人，第二套额外税20%
符合条件的话
在卖掉第一套A房产后
就可以申请退还买B房产时付的额外税
既然谈到税率的问题
我另外再补充两个额外的TIPS
TIPS 1:
对于买第一间房产的朋友
如果其中有一人是新加坡公民
对于结婚夫妻第一套婚房
在买房时符合自动免除额外税
SC+SPR 买第一间房产，
没结婚， 付5%额外税
结婚了，自动免除额外税，额外税为0
SC+外国人 买第一间房产，
没结婚，付20% 额外税
结婚了，自动免除额外税，额外税为0
TIPS 2:
如果是冰岛，挪威，Liechtenstein，瑞士
这4个国家的公民或永久居民和美国公民
（这些国家与新加坡有自由贸易协定）
在买房时和新加坡人享受同样的待遇
误区4
都符合条件
也成功的在6个月以内卖掉第一套A房产
几时申请退税都可以
其实申请退税有最后期限
需要在卖掉A房产后的
6个月以内提交申请
误区5
外国人换房或PR家庭
买B房产卖A房产可退额外印花税
这种情况退税会失败
TIPS:
在买B房产卖A房产退B的额外税
只适用于夫妻至少有一人
是新加坡公民的家庭
误区6
公民一个人的名字买B房产
卖A房产可退额外印花税
这种情况退税会失败
TIPS:
额外印花税的退款只适用于
B房用夫妻两人的名字购买
且其中一人必须是新加坡公民
总之，退额外税的大原则是
新加坡公民家庭（至少一人是公民）
用两夫妻的名字买第二套卖第一套
然后在买B房产后的6个月以内
把A房产卖掉
并在A房产卖掉的6个月以内
申请退还额外印花税
才可以成功退还
有些人会说，这么麻烦
要不先卖了房子再买吧
其实还有很多因素
不想先搬家，不想短租
先卖了后怕找不到
心仪的房子等不同的因素
很多人仍然会选择先买后卖
我分享这些
就是要让大家避开陷阱
解开误区，减少一些不必要的损失
如果觉得有用的话
也分享给你们的朋友吧！
孙倩
孙倩，微信公众号 新加坡狮城房地产(账号：sghouse65)创办人，定居狮城18年，房地产行业任职8年，现任新加坡上市房地产经纪公司ERA的高级执行董事。为人热情真诚，通晓中英双语，有丰富的房地产知识与见解。帮助很多中国同胞在新加坡置业，安家及投资，成交总金额过亿新币。业绩一直名列前茅，坚信以诚待人，始终客户优先，做事认真负责，深获好评，获奖无数。
如要买房，卖房，资金计算
房屋贷款(外国人可贷款)
房产估值，房产托管
欢迎找我无条件咨询
不向买家收取任何中介费用
电话：+65 90283676
微信号：susie77808
本文部分内容来自新加坡狮城房地产(微信号：sghouse65)，更多房地产知识与干货，请扫码关注哦~
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