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萝卜点评 | 疫情下的新加坡房市
目前世界上最流行的，非新冠莫属。七大洲五大洋，有人的地方就有新冠。新加坡自然无法例外。
有个新加坡朋友告诉我，“新冠在新加坡不会大面积传播”，“为什么”，“因为新加坡面积不大”。
好吧，这当然是个笑话。作为世界人口第二密集的国家（每平方公里就有8000人，这还不包括游客），对于传染性的疾病重视程度，怎么说都不过分。
对于新加坡的防疫情况，有多种说法，佛系，武当，鸭子划水等等，成绩有目共睹。因为这是新加坡房产专栏，所以我专门谈一谈疫情对新加坡房市可能的影响。
对于未知的未来，我们可以在历史中寻找答案。历史上新加坡经历过类似的灾难时刻，最能被我们想到的，当然就是2003年的SARS危机，和2008年的次贷危机。
SARS 在新加坡，从2003年3月1日发现第一例感染，到2003年7月宣布彻底消除，一共经历了四个月。期间，共有238人感染，其中33人不幸死亡。SARS对新加坡的影响是巨大的，这里我列举三个数据：
1） SARS期间，来新加坡的游客减少了61%；
2） 失业率从3.6%增加到4.8%；
3） 破产人数比上一年增加了44%。
让人大跌眼镜的是，SARS 对新加坡的房产几乎没有什么影响，请看下图：
图中，我们可以看到，SARS之前，SARS期间，SARS之后，新加坡房产指数几乎没有什么变化。这是为什么呢？
原因是新加坡房产刚刚起步不久，又刚刚经过2000年的网络泡沫破灭，公众的投资都比较谨慎，市场上的买家绝大多都是刚需自住型。所以虽然SARS对新加坡经济带来了负面影响。新加坡房产却不为所动。
2008年次贷危机始于美国，高潮是雷曼兄弟倒闭，背景和过程是十分复杂的。
这里我就不详细说明了，有兴趣的朋友可以去看一下好莱坞大片【大空头】（the big short）。
对新加坡房市的影响：在很短的时间内，新加坡房产下跌了25%，交易量萎缩了60%。请看下图：
为什么08年的金融危机对新加坡的房市有如此大的影响呢？
这是因为，03年以后随着经济的复苏，和香港楼市的旺盛，有不少的本地和国际的房产炒家，进入了新加坡的房产市场，在短时间内将新加坡房产拉升了35%。
在这个时候，新加坡政府是缺乏经验的，没有意识到炒家会给房产带来的不稳定性和剧烈波动，新加坡本身土地极为有限，非常适合房产炒作，08年金融危机之前，是一场房产盛宴：
1） 贷款可达90%甚至100%；
2） 没有卖出限制，今天买入明天就可以卖出；
3） 合同不规范，买家名字有几个星期的时间随便更换没有成本；
4） 没有抽签系统，炒家雇人连夜排队，制造市场恐慌气氛
08年金融危机到来，炒家纷纷退场，大浪退去，留下一地鸡毛。
综合03年SARS 和 08年的次贷危机，我们可以看到，外部危机并不一定会造成新加坡房产下跌，还要看市场上买家的构成：如果市场上买家以自住刚需和长期投资者为主，则市场稳定几乎不为所动；如果市场上买家以炒家为主，或者炒家达到一定比重，则市场一有风吹草动，就剧烈波动。
故事到这里还没有完。新加坡房市在08年金融危机以后很快恢复了。新加坡政府却真正的吓了一大跳！
政府迅速的意识到，大起大落的新加坡房市不是新加坡一个弹丸小国所需要的，新加坡国土有限，住房用地更是紧缺，经不起国际游资的炒作。这一次没有崩盘是运气好，下一次可能就没有这样的运气了！
新加坡政府并不是不会犯错的政府，他强在能够迅速的认识到错误并迅速改正。有错就改还是好同志！
08年以后，新加坡政府出手了！一顿组合拳，连续8轮降温措施，众所周知的外国人额外印花税也是这期间实施的。
2017年觉得下跌了就出了一个宽松措施，市场迅速反弹，2018年赶紧又出了一个降温措施压住。
降温措施列表：
1. 2009年9月：废除只支付利息的房贷；
2. 2010年2月：提高首付比例，1年内出售房产征收高额税费；
3. 2010年8月：提高首付，3年内出售房产征收高额税费；
4. 2011年1月：进一步提高首付，4年内出售房产征收高额税费；
5. 2011年12月：实施额外买家印花税；
6. 2012年10月：贷款年限最多35年；
7. 2013年1月：增加额外买家印花税；
8. 2013年6月：实施收入贷款比；
9. 2017年3月（放松）：购买后出售房产年限从4年减到3年；
10. 2018年7月：首付提高，增加额外印花税。
经过这十年的洗礼，新加坡房市已经彻底没有国际和本地炒家的容身之处。
目的的新加坡房市，是政府政策主导，非常坚挺的房市。别说风浪，就算下刀子也不会对市场有什么影响。
总结：
2020年的新冠病毒，对整体新加坡房市不会有太大影响。有可能会出现个别卖家和发展商急于出手，买家需要把握机会，某些房产的议价空间会增加。
疫情过后的展望：
经过这一阵子的封城，给千千万万的中国人一种从来没有过的体会，拥有一个外国身份，拥有一套外国房产，对富裕人群来说，需求从未如此迫切。和自由相比，额外印花税什么的也就不在话下了。
而新加坡，作为唯一一个以华人为主的现代化国家，给国人更好的融入感，无疑会在这一波大潮中受惠。
感谢阅读本期的萝卜点评文章。
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新加坡万事通房产专栏作者
彭威 – 您的新加坡房产小管家
我来自美丽的江苏。1996年来坡后先就读于南洋理工，后加入美光担任制程工程师，从事芯片工序研发生产多年（早知道贸易战，当初就加入华为了！）。
2009年转行房产中介的行业，一是因为兴趣使然；二是时间灵活；三是有骨气不给美国科技公司打工（啪啪瞎说打脸）。
现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事近十载（CEA 注册号：R042525J）。
在新加坡做中介，我最开心的时刻是为客户找到合意的房子。在此疫情的艰难时刻，希望祖国可以度过难关。对于富裕起来的国人，在新加坡有第二家园有利无弊，代表新加坡欢迎您！🏽
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我都会为您一一解答。初到新加坡，生活上的各种小问题，我也会尽力协助。
希望我的客户多，朋友更多！
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