房地产之新加坡模式

新加坡的房地产市场,这也是我们要重点学习的,新加坡是居者有其屋的践行者,被公认为是世界上解决住房问题,最好的一个国家,从人均居住面积不足6平米,现在已经提高到了30平米。

在新加坡居民住房自有率已经超过了90%,而这一数字在30年前还是8.8%,这一成就要归功于组屋计划,这是新加坡的特色,在新加坡只有19%的人才会买商品房,81%的人,买的其实都是组屋,所谓组屋,其实就是一种国家提供的公共房屋。这是配合当时李光耀提出的居者有其屋的口号,新加坡公民才可以买,而且5年后才能转让,一个完整的家庭,只能买一间组屋。而且组屋市场和商品房不流通,买卖受到很多限制。很难赚到差价,也没有任何炒作的空间,更没有囤积居奇的可能。

房地产之新加坡模式

新加坡还有一个重大的制度建设,就是中央公积金制度,它有几个特点:

1、就是强制征收,每个人必须按月缴纳公积金,如果不交就给予罚息,而且缴存比例极高,最高达到了50%,职员和企业各承担25%,目前调降到了37%,但是也明显高于我们现在的24%,他主要是覆盖得很广,相当于是养老,失业,医疗,住房的综合体。

2、封闭运营,存贷分离,高存低贷,中央公积金局不直接发放贷款,而是买政府债券,交给新加坡政府投资公司,通过专业运作,获得更多收益,而公积金的存款利息,能达到2.5%,超过了他们的国债收益。

3、住房支持,保证政府能够建得起,居民能够买得起的组屋。换句话说,新加坡的公积金,跟咱们最大的区别在于,他们还承担着建设保障房的任务,而我们的公积金,全都拿出来做商品房贷款。所以感觉杯水车薪。

新加坡的土地制度,9成是土地国有,政府强势主导土地市场。政府也是采用招拍挂的土地拍卖方式,因为新加坡土地有限,建设用地更是稀缺,所以新加坡政府可以强制低成本征地,倡导国家利益优于个人利益,经济发展先于人权保障,所以这几十年,土地其实逐渐向政府手中集中,1960年,政府土地只有60%,现在都快90%了,但新加坡政府拥有这么大的权力,却并未在土地市场发财,他把低价收上来的土地,都用于了组屋建设,然后又非常便宜的卖给了公民。有一个数据可以说明这点,新加坡的土地出让金,占政府收入的比重大概只有12%,而我们是多少呢?浙江已经过了100%,安徽,江西都在90%以上,河南,江苏,山东,四川都是80%,经济大省广东也有38%,超级大都市,北京上海接近30%。新加坡政府对于房地产的投资需求几乎是0容忍。

在税收上做了非常严格的安排,在买卖环节要交印花税,而且是累进税率,还分为买家印花税和卖家印花税,买家印花税对于非住宅税率最高可达4%,而住宅则是1%,卖家印花税就更高了,按照你的持有年限算累计,最高可以征收到16%,此外还有额外印花税,新加坡居民首套免征,其他都要交,税率最高16%,此外还要收所得税,最高能收到22%。而在持有环节,按照房屋年租金收持有税,便宜的自住房,免税。其他也是累进税率,最高能收到20%。所以在新加坡想从房产交易中获益,几乎不可能。即便房子涨价,收益也全都被政府拿走了。你要弄一套房子,出租或者经营,基本上也赚不到什么钱。

新加坡的组屋形式很多,可租可售,还拥有学校,商店,社区等很多资源,有的还能构成一个镇,有一居室,两居室,最多到五居室,还有专门为老年人设计的乐龄公寓。对应不同收入的家庭,比如三居室的收入限制就是家庭月收入3万到6万的可以申请,最近几年,大户型越来越多,占据了70%的比例。而小户型逐渐被淘汰,或者用于租赁。

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祖屋

还有一种公寓叫做EC公寓,专门用于改善的夹心层,这部分人组屋不愿意住,但又买不起商品房,均价是差不多是人民币4万元一平米。是当地私人住宅的60%。他的购买对象也有严格要求,家庭平均月收入,7万元以下者才能购买,单身的要35岁以上才能买,购买后满5年才能有限制地转售,满10年可以变成私人住宅。政府非常重视组屋市场的房价收入比这个指标,私人住宅这块,完全市场化,有钱你愿意买就买你的,多贵政府都不管。但是组屋这种保障性的房子,则非常在意,新房市场的组屋房价收入比一般是家庭年收入的4倍,也就是说一个家庭不吃不喝4年就应该能买的起一套2居室或者3居室。即便是组屋转让市场,房价收入比维持在5.5倍以下。什么概念,拿中国举例,全国平均可支配收入是3万,一家三口按照9万算,那么申请新的组屋,大概不能超过36万元。而买二手的组屋也不能超过50万。北京上海深圳广州,人均收入算8万,一年一家24万,新组屋不能超过96万,二手组屋不能超过132万,这大概是10年前的房价。

新加坡的组屋一个家庭,只能拥有一套,这个家庭一辈子,也只能买两次,这就会让大家非常谨慎,不会轻易去买房。即便收入状况大幅改观了,也不愿意换房,过早地把房票用掉,以后收入再增长,也都不再有机会。而且新加坡还配以严刑峻法,一旦发现离婚弄虚作假者,轻则罚款,重则坐牢,而且组屋必须住够一段时间才能转售,转售后也不让你马上就买,还规定了一定时间之内,你不得够买。

住房保障系统中,除了组屋之外,新加坡还有廉租房,租金不到市场价的10分之一,主要是一些小户型组屋改建而成。可以确保穷人有地方住,由于这种房子住得很不舒服,质量也比较差,所以但凡有能力的人,都不愿意苟且,富人更是不会去占这种小便宜,所以可以确保廉租房的效率。

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