随着日前港交所对外披露了中梁控股集团有限公司的招股书，又一家内地房地产企业开启赴港上市之旅。近期，内地多家房企扎堆赴港上市，且这一趋势愈加明显。在内地房地产行业面临严格监管等多种原因下，房企谋求赴港融资可谓是解决“融资之困”的一剂良药。

值得注意的是，似乎港股对于“内房股”的估值普遍偏低，还有不少房企上市就破发。例如，美的置业开盘报16.6港元，低于招股价17港元……这些无一不让大家对中小房企扎堆赴港上市充满了疑问。

对此，戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如在接受凤凰网房产采访时表示：“我们认为，今年以来内地中小房企赴港上市这种潮流的形成，主因是房地产企业的融资环境根本改变了，房企“借新还旧”受阻了，就激发了要尝试境外上市这个途径。”

房企“扎堆”赴港上市

2018年以来，包括正荣地产、美的置业、弘阳地产、万创国际、大发地产在内的等多家房企敲钟或递交上市申请书。然而，今年的资本市场表现并不太好。究竟什么原因导致内地多家房企纷纷赴港IPO呢？

对此，顾悦如给出了四点原因。他认为，第一，就目前来说， 以房地产为主业的公司在A股IPO受到国家产业导向政策抑制几无可能的，这种情况也已经持续了蛮多年，近些年A股市场新增的房地产股都是重组借壳成功的。

第二，从2017年下半年到现在将近一年多的时间，房地产企业的融资环境发生了根本性变化，融资比较难了， 这个体现在不管是政策性银行或者是其他的商业银行，对房地产企业的开发贷以及增量、总量都在下降，总行都把去向房地产这些贷款的额度，或者是这些政策逐步收紧。

第三，香港有得天独厚的优势， 虽然上市时点发行额或PE倍数并不理想，但如有亮丽的表现，六个月后公司就可以再融资、再发股甚至于发债，而且国际市场上发债的成本，有可能是明显低于国内资金成本的。

第四，我们经常听到很多内地房地产公司到香港上市，很少听到去新加坡或者欧洲的资本上市，因为香港本身是国际的金融中心，也是一个成熟的资本市场，而且对内地企业来讲，香港市场没有那么大的文化差异， 某种程度上来讲也具有本土主场优势，香港交易所相关的上市规则是公平透明的。

其实，关于赴港上市，还有更为深层次的原因。“中小房企以前可以借新还旧，因为很多房企杠杆率是比较高的， 名义上来讲比如70%，但有时还有‘假股真债’等其它融资模式，实际比例可能更好，而且都是有约定偿还期的。但现在融资环境改变“借新”受阻，启动上市这个工具，颇大程度可以缓解或改善部分房企现金流状况。” 顾悦如坦陈。

需正常看待“破发”现象

除了深层次分析了内地房企赴港上市的原因，顾悦如还对中小房企赴港申请IPO需要具备哪些因素以及“破发”的原因等进行了分析。

他认为：“房企赴港上市IPO，如果是顺利的话6—9个月就可以完成IPO。”

此外，顾悦如提醒：“赴港上市首先是不能有任何的诉讼，还有搭建上市结构也很重要，” 这个架构决定了上市以后能不能再利用中国资本市场上发债灯再融资，值得特别重视优化。”

他表示， 企业赴港上市一般首先要有三年以上完整的会计年度。在这个条件下还有三个测试的模式，起码要达到三个测试当中的一个，理论上来讲就是初步具备申请香港上市的基本条件。这三个测试的模式，分别是盈利测试、市值/收入测及市值/收入/现金流量测试，具体可以查询港交所规则。

值得注意的是，以7月实现港股上市的弘阳地产为例，弘阳地产最终以每股2.28港元定价，仅为4.07港元净资产的56%。事实上，长实集团、恒基地产、九龙仓置业等港资房企的市值均高于融创中国、龙湖集团、融信中国等一众内地房企中的“尖子生”。那么，港股对于“内房股”的估值是不是普遍偏低？

“港股对内房股的估值是普遍偏低，但并不是香港市场上的地产股估值都偏低。 国际资本市场认为国内的房地产市场有政策性偏向，即房地产企业经营环境面临着一定的不确定性，不排除有相对谨慎的投资情绪。”顾悦如表示。

对上市公司来说，市值管理是永远需要筹划的，做好未来几年的盈利的预期，让资本市场能够合理地确信这家公司未来还是有可持续释放的土地储备，有强大核心竞争力，有良好的产品市场定位，未来依然可能会有更好的市场表现。