萝卜点评，万事通说房事！
在新加坡购买私宅房产，地契类型是重要的考量点之一。
由于中国房产市场的特殊性（70年，大家都懂的），来自中国的新移民普遍对地契不敏感。说起买房子，很多人会觉得花大价钱买下的就是房子本身。
但是在新加坡买房产，法律概念上是不一样的。尤其是私宅类房产，屋主买下的不仅仅是地面上房产的使用权，同时也包括了这块地皮的所有权。
新加坡有些有地住宅，房子十几年没有人住，已经快成鬼屋了，还能卖出300万新币的高价，卖得就是脚下那块地的价值。买家也干脆，直接把房子拆个一干二净，在地皮上再盖个全新的别墅。
好像下图这样。有地住宅区域经常能见到。
新加坡的私宅房产，凡是绕开地契只介绍房子本身的，都是扯淡。
今天这篇文章，我们详细介绍一下新加坡不同地契类型的私宅房产，以及针对不同地契类别的注意事项。
粗略的划分一下，市场上的私宅项目，分为永久(Freehold)和非永久(Leasehold) 地契两大类。
永久地契住宅，顾名思义，这块土地的地契是没有年限限制的。
由于历史原因，市场有一些比较奇葩的年限，999年地契，甚至是9999年地契，因为期限非常的长，在市场上被当作永久地契一样看待。
新加坡现在不会出现新的永久地契地皮了。市场上的永久地契新盘，都是发展商通过集体出售(Enbloc)途径，从屋主手里拿到永久地皮，推倒旧屋重建的项目。
下图是一张新加坡的永久地契房契样本。
注意Freehold只是我们日常通用的说法。在法律文件上，永久地契会写作Estate in Fee Simple/ Estate in Perpetuity.
非永久类地契的住宅，绝大部分是 99年地契房产。最近也出现了60年的较短地契。
除此以外，有少量101年/103年的地契，也划分到非永久类别。
市区重建局通过政府售地计划(GLS)公开发售的私宅地皮，属于99年地契。
市场上大部分的99年新私宅项目，都是通过GLS拿到的地皮。少部分则是通过集体出售（Enbloc）途径收购的99年地皮。
今年集体出售成功的案例里，就有至少6块地皮属于99年地契。
最近的例子是今年五月成功出售的Landmark Tower。
当然，每隔一两年也会出现这么一次，发展商拿到了永久地皮，但是卖99年地契楼盘的项目。
大家猜猜看，99年结束以后，这样的楼盘会怎么样。
这种做法实在不厚道，尽量不要买。
永久地契和非永久地契房产，有明显的价格差距。
这段时间内，新加坡房产市场经历了升温和降温的周期。但不同地契私宅的价格差异始终存在，显示这个差异和房产周期基本无关。
一般来说，同样地点、新近建成的私宅，99年和永久地契项目价格相差20%-30%，属于正常差异范围。
咱们举个例子，乌节路地段某99年地契豪宅，2015年建成，过去一年的均价在2860新币每尺。
今年新开盘的某永久地契豪宅，就在街对面，均价在3375新币每尺。
价格差18%，算是合理区间。
如果看到哪里永久地契新盘和99年地契卖一个价，萝卜点评文章一定会再三、重点推荐。
除去价格这个最重要的考量因素之外，很多其他的原因，也是购买永久/非永久地契楼盘的决定性因素。
比如说地点。
靠近地铁站、出行方便的私宅楼盘，绝大多数都是99年地契。
永久地契楼盘大多不靠近地铁站。
比如说租售比。
租客只看房子和地点，不在乎地契。
同样的地段，类似的房租收入，99年项目因为价格低，租售比普遍比永久地契项目来得高。
比如说区域分布。
永久地契地皮由于历史原因，只会出现在传统居住区。
许多热门住宅新区，例如榜鹅，盛港，基本没有永久地契项目。在这些新区购买公寓，只能选择99 年地契。
价格
下图是2017年本地十大最昂贵公寓列表，成交价从1600万新币起跳。
仔细看会发现，除了圣淘沙岛上的吉宝湾丽珊景公寓是99年地契，其他9个都是永久地契。
有经验的房产投资者会发现，年限比较新的非永久地契房产，贬值速度并不明显，房价表现的很坚挺，有时候甚至会随着房产周期快速上涨。
但是建成超过20年，比较旧的非永久地契房产，就会出现周边上涨它不涨，周边持平它下跌的情况。
建成超过35年的旧公寓，地契年限一般都会少过60年了。这时候，银行贷款和提取公积金还贷会遇到额外限制，出现困在手里、难于买卖的情况。
因此，很多买家会采取“购买99年地契新公寓，并且在10年内获利卖出”的务实策略。
仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉在接受采访时表示：
“有交易显示，只剩约30年的租赁地契住宅，价值只是新99年租赁地契住宅的20％，但新99年租赁地契公寓的购买者，并不会为此忐忑不安，毕竟他们的租赁地契还很新，地契年份缩短带来的相关问题只会在数十年后浮现，届时他们早已提升并搬离房子。”
文章的最后，我们来总结一下不同地契私宅房产的性质。
非永久地契私宅的优势：
1. 位置通常较好，交通便利，出行方便
2. 同样地点，非永久私宅的尺价较低，总价容易负担
3. 选择广泛
4. 租售比高
永久地契的优势：
1. 不受年限影响，可以传承给家族后代
2. 集体出售(En Bloc)中备受青睐的地契类型。
最近两年集体出售的狂热浪潮，大家应该都感受到了。
今年成功卖出的38个集体出售项目中，6处99年地契，32处永久地 契。 越是黄金地段越抢手。
3. 不再增长的缺稀资源。
文章的最后，需要提醒一点，虽然法律认可屋主在地契期限内的拥有权，但是根据《土地征用法案》，政府有权以公共目的征用土地。
凡是为公共目的所需要的土地，如建设道路，地铁系统，学校，医院，公园及政府组屋等， 政府均可以强制征用。
近期的例子发生在2016年，丹戎加东路的6栋户永久地契洋房被政府征用，用以兴建汤申地铁线。赔偿额度在400万-500万新币之间。
不管是99年还是永久地契，碰到政府拆迁，一句话，还是得搬。
感谢阅读萝卜点评。
彭威
新加坡万事通房产专栏作者
彭威：毕业于南洋理工，后职任高级数据分析工程师多年，现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事近十载（CEA 注册号：R042525J）
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