文|凯风
中国房地产，迎来新变局。
据第一财经报道，近日，深圳市住建局有关负责人表示，新加坡是深圳学习榜样，未来深圳的住房比例是“六比四”，目标是让深圳60%的市民住进公共住房，为此将加大住房供应，推进大规模住房建设。
这是内地城市官方首提“楼市学新加坡”，在经济特区成立40周年的重要时间窗口，这一说法充满想象空间。
学习新加坡，究竟学什么？是否意味着内地楼市开始抛弃“香港模式”?
01
香港、新加坡、深圳，房价有多高？
根据世邦魏理仕发布的《2020全球生活报告》，全球住宅价格排名前十的城市分别为：香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城区）、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约。
香港以套均价格125.44万美元蝉联全球第一；新加坡位居全球第三，套均价格91.5万美元；上海、深圳、北京位居4-6位，套均价格分别为90.58万美元、78.39万美元和76.35万美元。
以2019年人民币平均汇率6.89元计算，香港、新加坡、上海、深圳、北京的住宅套均价格分别为865.3万元、631.2万元、624.8万元、540.7万、526.7万元。
从套均总价来看，香港遥遥领先，新加坡与北京持平，略高于深圳、上海。
值得注意的是，由于不同城市人均居住面积存在明显差异，相比套均总价，均价、房价收入比更能反应房价是否处于合理空间。
从均价来看，香港超过14万元/平，在寸土寸金的港岛，则接近20万元/平。与香港对比，新加坡均价为9万/平，深圳均价约为6.5万/平。
值得注意的是，新加坡这一价格是就私人住宅而言的，而私人住宅在当地占比不到2成。新加坡超过80%的人口居住在政府建设的组屋中，组屋的价格不到私人住宅价格的一半。
此外，虽说在绝对值上，深圳远低于新加坡和香港，但发展水平不同、收入水平不一，在房价收入比上并不弱于这些城市。
可见，作为内地房价最高城市，深圳的确到了十字路口。下一步，学香港还是新加坡，还是再开一条新路？
02
学香港还是学新加坡，这是一个问题。
中国内地房地产市场化始于1980年代，随着1998年住房商品化改革步入飞速发展期，迄今已有20多年的上行历史。
在房地产发展初期，内地从香港、新加坡学来了一系列发展经验，但方向可谓大相径庭。
土地70年产权、公摊面积、预售制、土地财政，可谓香港楼市的特色。早在1950年代，香港就探索出以卖楼花、批租制、土地财政为特色的房地产发展模式，这一模式在1990年代被内地引入，进而在内地城市遍地开花。
这些发明，奠定了香港房价一飞冲天的历史。即便过去几十年，香港多次遭遇危机冲击，房价一度腰斩，但借助这一模式，楼市总能从最低谷一跃而起，不断创出新高。
高房价，已然成为香港社会面临的重大问题之一。面对高房价，香港虽然推出了公屋乃至“八万五建房计划”，但都不理想。
由于土地供给不足，公屋数量远远无法满足需求，如今只覆盖了不到50%的家庭；至于“八万五建房计划”，早在2000年代初，就由于有房一族抗议最终夭折，香港房价从此走上不归路。（参阅《香港，再无地产大佬》）
与香港相比，新加坡房地产在经济中的地位并不重要。
新加坡楼市，有两项制度最受关注：一是中央公积金制度，二是组屋制度。
中央公积金制度，在1990年代被内地引进，这就是我们今天熟知的住房公积金制度。虽然如今公积金存废之争再起，但不可否认，公积金制度对于房地产的特殊意义。
与公积金制度相比，新加坡的组屋制度更为出名。几十年前，新加坡也曾为住房短缺所困，不过从1960年代开始，新加坡开启“居住有其屋”计划，开始兴建组屋。
如今，这个仅有500多万人口的城市，近80%的人口居住在由政府兴建的组屋里，约20%的人选择私人住宅。
组屋是典型的保障性住房，价格相对低廉。在全球住宅价格排行中，新加坡位居第三，这是就20%左右的私人住宅而言的。
就组屋而言，新加坡一手公屋价格多在1-3万元人民币之间，相当于中国内地二线城市水平。
组屋价格之所以如此之低，原因有二：
一是得益于新加坡的土地国有制度和低价卖地模式。新加坡地小人多，接近 90%的土地掌握在政府手中，这些土地以低价转让用于大规模建设组屋，从而保障了组屋的廉价优势。
二是组屋供应相对充足，不存在人为制造的短缺。迄今为止新加坡建设了110多万套组屋，超过当地房屋总量的7成，覆盖超过80%的人口。新加坡住房自有率高达91%，位居全球第二位，遥遥领先于其他发达城市。
因为这几点，新加坡楼市与香港走向了不同的方向。
03
深圳学新加坡，究竟学什么？
香港、深圳、新加坡，这三个城市有一定相似性。三城的GDP总量接近，同样面临“人多地少”的困境，土地资源相对紧缺，成为制约楼市发展的关键因素。
不同之处在于，香港走向了高房价之路，新加坡走向了保障房之路，深圳过去更多效仿香港，如今则面临新的选择。
不可否认，在住房商品化初期，香港模式所创造的住房市场化、卖地收入等，对缓解城市住房需求紧张、地方基建资金短缺，起到了不容低估的作用。
然而，当内地城市房价不断攀升、房价收入比比肩国际城市之际，高房价已经不再是无关紧要的民生问题时，是时候对房地产做出更多探索。
来源：易居研究院
新加坡模式，有什么值得借鉴之处？
一言以蔽之，新加坡模式，说到底是政府承担了“居者有其屋”的义务，通过低价转让国有土地、大规模兴建公共住房、严打投机等方式，保障民众住房需求。
在新加坡，组屋占比高达80%，私人住宅20%。组屋由政府兴建，优先保障中低收入群体的购房需求，因此得以严控售价，让房价收入比始终维持在5-6的合理水平。
同时，政府严控组屋转售，一个家庭只能拥有一套组屋，一生只有两次购买组屋的机会（一次服务基本自住，一次改善），只有住满一定时间方能转售，且只能转售给符合条件的人。
通过这一系列组合拳，新加坡得以将房价控制在合理水平，让保障的归保障，让市场的归市场，以最大的保障来消解市场价格带来的压力。
当然，由于新加坡是城市经济体，且相对发达，住房问题更容易解决，这一模式是否适合拥有十多亿人口的国家，值得探索。
04
深圳学新加坡，发出了再明显不过的变局信号。
作为中国内地房价最高的城市，深圳面临的问题不只是房价超出一般居民承受水平，更是过高的房价已经对实体制造业产生了不可逆的挤出效应，来了都是东莞人、惠州人的调侃背后，隐藏着真实的社会问题。
前不久，深圳刚出台了“史上最严楼市调控”。“落户三年方能购房”+增值税5年免征+豪宅税门槛收紧，这一系列组合拳让当地楼市迅速从火热回归正常。
不过，无论多严的楼市调控，都只是堵漏之举，可以在短期遏制炒房冲动，于长期而言，还需要更为完善的长效机制。
在许多人看来，深圳之所以房价高企，核心原因在于土地紧缺。这没错，但新加坡的城市面积（724平方公里）不到深圳（1997平方公里）的4成，土地紧缺可能并非高房价的唯一原因。
比土地紧缺更为现实的问题是，深圳将有限的土地更多给了商业工业，居住用地供应严重不足。
长期以来，深圳居住用地占比常年不到20%，而全国平均是33%，国际上一般是40%以上，东京、首尔等城市则超过50%。
同时，深圳住房存量严重不足。深圳实际管理人口高达2000万，但据透露，深圳仅有1068万套住房，其中商品住宅+保障房不到3成，超过一半都是城中村的房子，深圳还有70%多的人居住在城中村。
所以，深圳要想解决高房价问题，必须在土地供应、公共住房供给上做更多文章。
这方面，深圳已经做出探索。一方面，深圳加大住宅用地供应，同时停止审批商务公寓用地。据有关负责人透露，住宅用地占建设用地的比例从“十四五”开始提高到25%，甚至在“十四五”的前两三年提高到30%。（参阅《深圳出手，这类房子再遭致命一击！》）
另一方面，在深圳2035住房规划中，未来18年深圳将提供170万住房，其中商品房占4成，人才房、公租房、安居房合计占6成，这就是让6成居民住在公共住房这一说法的由来。
问题在于，深圳住宅建设过去的历史欠账太多，仅仅在新增住宅里配比6成的公共住房，或许能解决新增人口的住房需求，但对于已经在深圳的1000多万人口，可能仍旧杯水车薪。
相比新加坡8成以上的组屋比例，深圳这一目标仍有提升空间。
05
相比香港模式，新加坡模式并不是那么容易学。
新加坡的低价组屋，背后是政府主动让利，不依赖土地财政，不依赖房地产刺激经济，从而得以供应大量的低价土地，让组屋价格维持在合理水平。
同时，新加坡目前有8成人口住在组屋里，这是几十年兴建持之以恒推进的结果。这不仅需要魄力，还需要源源不断的投入。
显然，对于许多城市来说，香港模式既有土地财政之效，又能借房地产拉动经济，而新加坡模式则需要更多的付出，而很难有GDP或财政上的得益。
然而，无论是否学新加坡，香港模式可能都到了改变之时。无论是土地财政，还是预售制、公摊面积，都到了非变不可之际。
深圳迈出第一步，楼市变局刚刚开启。