十年前，广州市与新加坡淡马锡旗下星桥国际私人有限公司历经19轮谈判，中新广州知识城项目子落棋盘。

如今，中新知识城已度过了第一个十年。

过去十年，知识城规划建设“一核两心三区多园”，推动产业集群发展；引进重大项目165个，在建企业投资项目79个，总投资近1700亿元，预计产值超3000亿元；

在建40公里风雨连廊和8条轨道交通、5条高速公路、7条城市快速路，打造30分钟通达机场、火车站、港口，1小时连接大湾区主要城市的交通圈……

广州城市发展的进程告诉我们，一座城的命脉在于产业，没有产业支撑，最多只是一个“卧城”。

今年第一季度，黄埔共有66个新投资项目动工，其中知识城包揽32个项目。

曾经有人质疑，黄埔已经有一个科学城了，有必要再造一个知识城吗？

在这一系列的项目中，就能得出答案。与科学城不同，知识城更注重生物技术、知识经济等产业项目。

也就是说，科学城与知识城并非竞争关系，而是互补关系。

在知识城引进的企业中，包括宝能智能汽车研究院、京东华南物流总部（自动化运营中心）、广电运通AI智能设备基地，百济神州、GE生物科技园等皆与知识经济和生物技术有关。

除此之外，中新知识城的总部经济也可圈可点，阿里云互联网总部、滴滴集团华南运营中心、绿地大湾区总部等，引发了总部经济的集群效应。

据数据显示，目前中新知识城注册企业已高达1524家。

企业进驻必定带来人口的增长，产城融合无疑是中新知识城的发展目标。

这就离不开居住的话题，实际上，中新知识城在居住配套上也有相对充分的准备。

交通方面，知识城有地铁14号线、21号线，分别直达嘉禾望岗和天河公园，大大缩短了知识城到中心区的通勤距离。

加上新白广城际铁路预计今年开通，届时知识城可快速直达白云机场。

教育方面，知识城目前已引进教育项目11个，包括南洋华中学校、广州实验中学、广州二中会元学校等知名学府。

图片来源：知识城

同时拥有多个知名高校科研型分校院所，如北大法学院黄埔校区、中国科学院大学黄埔校区、广州大学黄埔研究院、西安电子科技大学广州研究院等。

医疗方面，有南方医院、中山大学肿瘤防治中心、恒健质子治疗与研究中心、广州泰和肿瘤医院、皇家丽肿瘤医院等，还有新落户的广州巴塞罗那国际医院。

一流的医疗配套加上自身生物技术产业的优势，知识城在医疗医药方面可谓独具优势。

尽管配套比较齐全，但中新知识城并非没有弱项。

从目前情况来看，商业配套是中新知识城目前比较缺乏的，只有绿地缤纷城和邻里中心两个商业体。

当然，这并非知识城特有的，是广州众多新城都存在的问题。

广州几乎所有高端商场均聚集在天河，且没有外扩的趋势，旧的有天河城、万菱汇、太古汇，新的K11、igc，高端商业在天河区越加集中。

这就暴露了知识城离中心区远的劣势，日常生活需求可能在周边就能解决。但高端消费始终还是要去天河商圈，且需要较长的交通时间。

随着知识城入住率增高，商业是较为迫切需要解决的问题。这不是建一个邻里中心或靠楼盘底商就能解决的问题。

长期来看，还是要引进高端商业运营商，提升商业集群效应和商业档次，匹配高新产业带来的高端人士消费需求。

同样是黄埔区的科学城，即便已经相对成熟，但缺少高端商业，不少业主周末还是选择去天河商圈消费，这也导致了整个科学城无法再往上提升一个档次。

同样的，中新知识城未来很可能会面临：高消费人群进城消费的局面。因此，如何引进高端商业，把消费力留在知识城，是其突破瓶颈的关键。

未来10年，知识城将成为一座为60万人提供生活、工作、学习、休闲的新城，其在广州楼市表现可谓十分亮眼。

在刚刚结束不久的端午小长假，知识城板块可谓十分强势。在黄埔区范围内，除了不及新开盘的黄埔中央城，知识城楼盘的成交数据名列前茅。

除此之外，受严格的房住不炒政策调控影响，广州楼市横盘三年，知识城在销量稳定的前提下，房价逐年补涨。

最后总结一下，知识城的居住需求比较依赖企业和就业人口的拉动，幸好这方面知识城做得不错，有足够的产业支撑，带来人口的导入。

而片区内一手住宅选择不算多，南起步区仅有保利拾光年算是比较新的项目，其余皆是旧盘新推；北起步区则有时代印记，该项目为红卫村改造项目，配有回迁房。

但商业配套，尤其高端商场有所欠缺，这也是知识城甚至是整个黄埔的弱点。以致于留不住消费力，区域价值有瓶颈。

科学城就是前车之鉴，即便有项目喊出4万+/平，5万+/平，但商业配套不匹配，最终还是要降价促销。