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复盘知识城首个十年,是你想要的模样吗?

十年前,广州市与新加坡淡马锡旗下星桥国际私人有限公司历经19轮谈判,中新广州知识城项目子落棋盘。

如今,中新知识城已度过了第一个十年。

过去十年,知识城规划建设“一核两心三区多园”,推动产业集群发展;引进重大项目165个,在建企业投资项目79个,总投资近1700亿元,预计产值超3000亿元

在建40公里风雨连廊和8条轨道交通、5条高速公路、7条城市快速路,打造30分钟通达机场、火车站、港口,1小时连接大湾区主要城市的交通圈……

广州城市发展的进程告诉我们,一座城的命脉在于产业,没有产业支撑,最多只是一个“卧城”。

今年第一季度,黄埔共有66个新投资项目动工,其中知识城包揽32个项目

曾经有人质疑,黄埔已经有一个科学城了,有必要再造一个知识城吗?

在这一系列的项目中,就能得出答案。与科学城不同,知识城更注重生物技术、知识经济等产业项目。

也就是说,科学城与知识城并非竞争关系,而是互补关系。

在知识城引进的企业中,包括宝能智能汽车研究院、京东华南物流总部(自动化运营中心)、广电运通AI智能设备基地,百济神州、GE生物科技园等皆与知识经济和生物技术有关。

除此之外,中新知识城的总部经济也可圈可点,阿里云互联网总部、滴滴集团华南运营中心、绿地大湾区总部等,引发了总部经济的集群效应。

据数据显示,目前中新知识城注册企业已高达1524家。

企业进驻必定带来人口的增长,产城融合无疑是中新知识城的发展目标。

这就离不开居住的话题,实际上,中新知识城在居住配套上也有相对充分的准备。

交通方面,知识城有地铁14号线、21号线,分别直达嘉禾望岗和天河公园,大大缩短了知识城到中心区的通勤距离。

加上新白广城际铁路预计今年开通,届时知识城可快速直达白云机场。

教育方面,知识城目前已引进教育项目11个,包括南洋华中学校、广州实验中学、广州二中会元学校等知名学府。

图片来源:知识城

同时拥有多个知名高校科研型分校院所,如北大法学院黄埔校区、中国科学院大学黄埔校区、广州大学黄埔研究院、西安电子科技大学广州研究院等。

医疗方面,有南方医院、中山大学肿瘤防治中心、恒健质子治疗与研究中心、广州泰和肿瘤医院、皇家丽肿瘤医院等,还有新落户的广州巴塞罗那国际医院。

一流的医疗配套加上自身生物技术产业的优势,知识城在医疗医药方面可谓独具优势。

尽管配套比较齐全,但中新知识城并非没有弱项。

从目前情况来看,商业配套是中新知识城目前比较缺乏的,只有绿地缤纷城和邻里中心两个商业体。

当然,这并非知识城特有的,是广州众多新城都存在的问题。

广州几乎所有高端商场均聚集在天河,且没有外扩的趋势,旧的有天河城、万菱汇、太古汇,新的K11、igc,高端商业在天河区越加集中。

这就暴露了知识城离中心区远的劣势,日常生活需求可能在周边就能解决。但高端消费始终还是要去天河商圈,且需要较长的交通时间。

随着知识城入住率增高,商业是较为迫切需要解决的问题。这不是建一个邻里中心或靠楼盘底商就能解决的问题。

长期来看,还是要引进高端商业运营商,提升商业集群效应和商业档次,匹配高新产业带来的高端人士消费需求

同样是黄埔区的科学城,即便已经相对成熟,但缺少高端商业,不少业主周末还是选择去天河商圈消费,这也导致了整个科学城无法再往上提升一个档次。

同样的,中新知识城未来很可能会面临:高消费人群进城消费的局面。因此,如何引进高端商业,把消费力留在知识城,是其突破瓶颈的关键。

未来10年,知识城将成为一座为60万人提供生活、工作、学习、休闲的新城,其在广州楼市表现可谓十分亮眼。

在刚刚结束不久的端午小长假,知识城板块可谓十分强势。在黄埔区范围内,除了不及新开盘的黄埔中央城,知识城楼盘的成交数据名列前茅

除此之外,受严格的房住不炒政策调控影响,广州楼市横盘三年,知识城在销量稳定的前提下,房价逐年补涨。

最后总结一下,知识城的居住需求比较依赖企业和就业人口的拉动,幸好这方面知识城做得不错,有足够的产业支撑,带来人口的导入。

而片区内一手住宅选择不算多,南起步区仅有保利拾光年算是比较新的项目,其余皆是旧盘新推;北起步区则有时代印记,该项目为红卫村改造项目,配有回迁房。

但商业配套,尤其高端商场有所欠缺,这也是知识城甚至是整个黄埔的弱点。以致于留不住消费力,区域价值有瓶颈。

科学城就是前车之鉴,即便有项目喊出4万+/平,5万+/平,但商业配套不匹配,最终还是要降价促销。