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在新加坡,到底买组屋还是买公寓?

 

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组屋介绍

 

组屋

由新加坡建屋发展局承建,是政府为每1个公民家庭所建造的保障性住房。新加坡公民经合法婚姻组成了家庭,就有权利购买1套由政府补贴的新组屋。永久居民只能在公开市场上购买居住超过5年的旧组屋,而且组成家庭的2位永久居民,从成为永久居民到有资格购买旧组屋,都需要至少三年时间。新加坡有超过80%的居民居住在组屋。

组屋的类型有1至4个卧室的单位,上下2层的EM(Executive Maisonette), 公寓式组屋和私人组屋等,面积从45到150平米不等。价格从$20万至$110万。组屋的客厅当成1个房间计算,通常把2个卧室的单位称为3房式,3个卧室的单位称为4房式。5房式的单位也只有三个卧室,但是允许多隔一个书房。

国家发展部长黄循财最近提醒,22年来只有4%的组屋获得重建,多数组屋在屋契到期之后,必须归还建屋发展局,土地归还政府。– 这可能是组屋和公寓最大的差别。

组屋周边的配套设施齐全,例如熟食中心,菜市场,小超市,小商店,户外健身设施,巴士,幼儿园,托儿所,诊所等。组屋无保安设施,任何人都可以随时来到家门口,最担心的就是大耳隆(讨债人)。如果前屋主欠债,大耳隆还是对该单位不依不饶,即使报警,也只是备案,基本没有作用。

组屋的层高通常是2.6米,窗口小,比公寓的面积大且实用,但是多数没有阳台。15层楼以内的组屋比较普遍。整栋楼五颜六色或色彩鲜艳,感觉不是那么好。不懂是不是刻意的设计以区分组屋和公寓。

旧组屋的每个单位内都有垃圾槽,便利的同时也可能带来蟑螂蚂蚁等,低楼层的单位会备受困扰。旧组屋或许没有多层停车场,爱车会经受烈日暴晒!政府可能会为旧组屋提升设施,如安装新电梯,改造冲凉房,多建造一个房间,安装管道煤气等。有些旧组屋晒衣服需要用竹竿伸出去,优点是可以晒太阳消毒且快干,缺点是费力并担心雨淋,刮风时竹竿或衣物可能掉下去。如果楼上的拖把或衣物滴水,楼下就遭殃。

房龄

30年左右的组屋,多数还在用桶装煤气,用完之后需要等待更换。卫生间的天花板经常有水痕;电线的塑料外层老化,需要更换;客厅和一个卧室的窗口,可能朝向公共走廊,没有隐私并且嘈杂。如果住在旧组屋的人不幸去世,经常会把棺材停放在组屋楼下几天,可能敲打乐器做法事或播放佛音等,小朋友们会感觉不适。

永久居民家庭不可以同时拥有组屋和公寓,也不允许把组屋整套出租!

公民和永久居民的家庭组合,购买新的组屋,按原价多交1万新币。新购买的组屋,厨房都是空的,需要自己做灶台,安装橱柜,空调和房间的衣柜。公民家庭只有在领取组屋钥匙的5年之后,才允许把整套组屋出租,而且需要得到建屋发展局的批准;5年之内,如果屋主不住在单位里面,而是锁一个房间并且出租其他房间,也是非法。

出租整套组屋,每座组屋中出租给外籍租户(不包括马来西亚籍)的单位比率不能超过11%,每个邻里则不能超过8%。

售卖组屋受到种族比例,公民或非公民的限制。购买旧组屋的定金不可以超过$1000。售卖组屋需要清空整个单位,如果有未经批准的改装,需要还回原状。

无论购买的是新或旧的组屋,即使没有享受政府补贴,在购买组屋的5年之内,在新加坡或海外都不允许有任何住宅房产,但是可以拥有单纯的商业或工业房产。如果有其他住宅房产,必须在正式成为组屋屋主的6个月之内脱售。

申请建屋发展局的房贷,贷款额度最高是90%,限制最多申请2次,房贷利息一直都是2.6%,比银行的利息高很多。有些人申请建屋发展局的房贷,目的可能是在经济陷入问题时,拖欠政府比较容易,有些屋主拖欠房贷超过1年也没事。如果长期拖欠银行的房贷,组屋很可能会被强制收回。

购买新组屋的家庭收入顶限是$1.2万新币。购买组屋,可以申请各种公积金津贴。单身公民,年满35岁才可以购买旧组屋或非成熟区的新的2房式组屋。如果夫妻双方有一方不是屋主,而是居住者,没有得到居住者的签名同意,屋主也是无权售卖组屋。组屋的房契不可以用来抵押融资。组屋的公民屋主享有政府给予的水电费回扣,每次$45-$65,每年四次。组屋的杂费,相当于公寓的物业管理费。即使是五房式组屋的杂费,也是在$100之内。组屋的公民屋主经常享有政府给予的1-3个月的杂费回扣。组屋多层停车场每个月的停车费是$110,平地的是$80。丢弃大件家具可以要求联络所帮忙,没有额外费用。

 

除了马来西亚,其他国家从事建筑,海事和加工业的工作准证持有者,不允许租整套组屋或房间。除了马来西亚,其他国家从事制造业的工作准证持有者,不允许租整套组屋,但是允许租个别房间。建屋发展局对出租单位管理严格,一旦接到投诉,半夜都会进行调查。每个组屋单位,最多允许居住9个人。所有的租客都要上报建屋发展局。从2013年至2016年6月,建屋发展局发现79起违例出租组屋个案,没收6个单位。

有些老人家在自己的单位堆满捡来的垃圾,或者收养很多流浪猫,或者改装成佛堂等。如果您的左邻右舍或楼上楼下有这样的邻居,那么解决问题就很麻烦,买房的时候特别要注意。

我自己曾经经历过,楼下是单身马来人拥有的四房式单位,客厅装满垃圾,单位里面养了10只左右的流浪猫,她自己每天早出晚归,早上6点以后至半夜12点,那些猫根本没有人照顾,那些猫就在捡来的床垫等垃圾上面大小便,简直是臭气熏天。警察让找建屋发展局,建屋发展局有些官员的答复会让您彻底崩溃,他们说,开空调就没有臭味了;华人养狗,马来人养猫很正常,他们也没有办法。– 问题是建屋发展局的条例清楚规定,组屋不允许养猫!退一步讲,邻居可以养几十只猫,只要照顾好,不影响到左邻右舍,人家也不会投诉。后来邻居四个单位联名写信,3次排长队寻求国会议员陈惠华的协助,有了议员的施压,建屋发展局碧山分局的局长亲自下来查看,但是也只承诺会联系居委会,联络所和动物协会协调解决,由于马来屋主一直拒绝开门,建屋发展局的官员说他们只能申请法庭的庭令,并不能强行进入。但是从申请到法庭庭令至执行庭令,遥遥无期….

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公寓介绍

外国人

有资格购买所有类型的公寓,包括99年、999年,9999年和永久地契,但不能购买整个公寓项目,有地住宅和空置的住宅地皮。外国人只可以在圣淘沙的升涛湾购买有地住宅。99年房契到期之前,业主可能寻求集体出售,或者向土地管理局重新申请多99年的地契,并支付估价延续公寓的寿命。最近几年公寓的升值幅度大约是组屋的2倍。

公寓分为Condominium和Apartment,Condominium占地面积超过4000平米,具备公寓设施;Apartment占地面积少于4000平米,公寓设施小且少,有些除了停车场,完全没有公寓设施。

公寓和组屋的最直观的差别就是,公寓拥有围墙,而组屋没有。公寓的面积从30平米到几千平米不等。类型有单身公寓, 1至5个 卧室的单位,顶楼2层甚至3层的复式单位(楼中楼),SOHO(层高3.5米以上),商住一体(楼下是商场,楼上是住宅),双钥匙单位(1个单位分成2个独立的单位,有各自的大门,厨房等,但是共用一个总大门,水表和电表)。公寓居民分享的设施可能有,健身房、水下健身设施,水疗按摩,户外健身设施,游泳池、网球场,篮球场,烧烤台,俱乐部、零售店,托儿所,花园,儿童游乐场,桑拿,阅读室,卡拉OK室,钢琴室,瑜伽室,迷你高尔夫场地等。

有些公寓提供管家服务。有些单位具备私人入户电梯。预定烧烤台或聚会场所的费用通常是几十块钱。有些中大型公寓提供免费的车,接送公寓住户到地铁站或商场。多数公寓有24小时的保安执勤和室内对讲装置。下图是靠近乌节路的Hamilton Scotts公寓,提供亚洲唯一的“空中私车门廊寓所”,由华彬集团打造的能将私车停

至客厅旁、拥有空中双车位的顶级豪宅。

所有的公寓都预装了空调,全套厨房设备和卫浴必备用品,房间都有衣橱。有些开发商还送烤炉,冰箱和洗衣机等。买家只是需要安装灯和窗帘,再买些基本的家具就可以入住。

公寓的最低价格从$50万起,层高大约是2.8-3.0米。第1个停车位免费。公寓多数有阳台,有些新公寓的阳台和房间的面积差不多。经常可以看到1个单位有多个空调压缩机,因为阳台和空调压缩机的占地都算建筑面积。公寓多数有落地窗,整个单位感觉明亮。玻璃的隔音效果相对组屋的好很多。客厅的地板是大理石或瓷砖,房间都是木地板。

基于保安原因,进出公寓需要公寓卡,有些楼盘的公寓卡只能到特定的楼层外人探访需要登记或得到被探访者的确认。保安可能随传随到,屋主不担心被不法人员骚扰。因为没有救生员,公寓游泳池的深度通常是1.2米,公寓设施通常开放到晚上10点。公寓由内部的物业和URA(市区重建局)管理,3个房间的单位的物业管理费大概是$300左右,通常按季度征收。业主委员会有权更换物业和保安,决定有关公寓的重大事情。公寓不允许随便丢弃大件物品,需要自己花钱请人丢弃。

只要有合法准证,任何租客都可以租公寓。当然合同的租期至少要6个月才是合法合同。无论面积多大的单位,最多允许居住八位租客。保证每位租客至少有10平米的居住面积。出租整个单位,屋主不需要把租客的资料上报政府,也无须得到任何部门的批准。星期六下午,星期日和公共假期,公寓的物业没有上班,通常不允许搬家公司进入公寓,搬家需要缴纳的押金从500至1000不等,可以开支票做抵押,目的是确保搬家没有损坏公寓的公共设施如电梯等。

市区重建局和建设局的规定,业主可以在不提出申请的情况下,在每个单位加盖一个面积不超过5平方米的楼层,但是需要符合相关技术机构的条例。通常适用于层高超过3.5米的单位。

当您领取了新公寓的钥匙,检查橱柜划痕,木地板划痕或肮脏等都是小事,重点检查所有的电器,水管是否正常运作,窗户的防水性能,阳台,卫生间和厨房是否有积水现象,瓷砖,大理石和木地板的平整度,空鼓或上翘问题。

新加坡最高和最贵的公寓是丹戎巴葛中心的华利世家(Wallich Residence),最高64层,海拔290米。顶部豪宅单位共有三层楼,面积近2000平米,包括私人电梯、藏酒室、游泳池和观景台等,犹如一幢空中别墅,售价超过1亿新币。

在QC条例下,凡拥有外国股东的发展商(包括上市公司),必须在5年内完成所发展的公寓项目,并在取得临时入伙证(TOP)后的两年内卖出所有单位,否则就得支付未售出单位地皮价的延长费。在ABSD条例下,发展商须在五年内完成公寓项目并把所有单位卖出,否则发展商得支付额外买家印花税,即地段地皮价的10%至15%。

2017年上半年有6个公寓可能受ABSD期限影响,包括御品居(The Trilinq)、山景碧苑(Kingsford Hillview Peak)、奕景(Vue 8 Residence)和ECO等。发展商可能得支付超过2亿元的费用。所以可能被迫进行折扣促销,如果您有兴趣了解详情,欢迎随时在我的微信留言。

公寓和组屋最大的差别就是价格。如果组屋和公寓都在同一个地点,面积和房龄差不多,组屋的价格可能是公寓的一半。组屋属于政府,从购买,出租,居住到售卖等,都有诸多限制,99年之后组屋的一切归零,根本没有价值。公寓属于私人,相对于组屋,限制少。可以享受公寓提供的设施和环境。99年之后房子还是属于业主,只需要付费延期地契。如果有购买公寓的经济能力,就需要认真比较各自的优缺点,权衡利弊,然后在选择公寓或组屋方面,做出最适合自己的抉择。欢迎买家随时在我的微信留言,我很乐意和大家一起分析比较再做最后的决定。