在新加坡买房,是继续等待还是现在入场?

      新加坡房地产连续15个季度下滑

和2013年相比,目前已经跌了12%左右

买家心里有一个疑问:

是否还会继续下滑,还是有回暖迹象

   

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我们从三个方面分析下

 

1.    新加坡土地出售情况

2.    房地产界大佬的看法

3.    销售情况如何



 

任何一个发展商都会想办法拿地,新加坡拿地主要有两个途径。

                               一是通过参与政府售地计划竞标

(Government Land Sale)

 

另外一个是通过整体收购(Enboc)

 

直白的说就是从私人屋主买地,收购整体项目,然后给每个私人屋主相对应的赔偿金

先来聊聊今年发展商参与的土地竞标情况

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先来聊聊今年发展商参与的土地竞标情况

 

24家发展商“争购”道德路私宅地段

于道德路(TohTuck Road)的一幅私宅地段吸引24方激烈竞标,竞标者数目和出价都远高于预期,马来西亚一发展商以800元每平方英尺的价格拿下这块99年地契的私宅用地

                                        —–引用联合早报11/04/2017

淡滨尼10道私宅地段竞标 九方出手城市发展出价最高

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该地段最终被城市发展标到,每平方英尺565元,本轮最高竞标价比两年前高出17.2%,显示发展商对市场的信心

                                     —–引用联合早报26/04/2017

 

15方竞标兀里巷地段最高价超过7亿

比达达利兀里巷(Woodleigh Lane)私宅地段昨天招标截止,共吸引15方竞标,竞标结果异常激烈,最高竞标价7亿零70万元,相当于容积率每平方英尺1110元,与第二高竞标价相差仅0.8%

分析师认为,竞标结果激烈,除了反映发展商对地皮的强劲需求,也显示它们看好该地段位置优越,具有强大发展潜能。

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兀里巷地段是第二幅位于比达达利组屋区的私宅地段。此前,该地区推出的一幅综合发展项目地段,吸引共12方人马进场,最后由新加坡报业控股和日本鹿岛建设合资的公司以11亿3200万元标中,相当于容积率每平方英尺1181元。

                               —–引用联合早报12/07/2017

以兀里巷(WoodleighLane)第一幅地段预计成本价在每平方英尺1800元。第二幅位于比达达利组屋区的私宅地段预计成本价在每平方英尺1900元, 琳达以购买1076平方英尺/100平方米,就按照成本价每平方英尺1900元计算,价格约204.4万。

 

在紫线兀里地铁站的地段居然标价达到每平方英尺1110-1191元,个人觉得主要是由于是属于商场加住宅的综合项目,吸引很多发展商有兴趣参与竞标,市场反应热烈也在意料之中,发展商敢于出高价参与竞标.

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实龙岗北1道私宅地段招标截止 吉宝与永泰携手 出价4亿4628万元最高

 戴玉祥产业研究部东南亚区域主管李乃佳认为,该地段附近的比达达利组屋区(Bidadari Estate)相信能带动该区的发展。

 

“从组屋提升到公寓的附近居民

会对新项目很感兴趣

尤其是年轻家庭

因为该地段离乐赛学校不到一公里。”

 

他预计新项目的售价为每平方英尺1500元至1600元

这么多的竞标者买土地

无疑是对未来新加坡房地产市场的信心

看涨新加坡房地产

由于政府目前减少土地出售计划

但开发商还是会需要购买土地

就会转向收购市场

也就是国内说的拆迁

 

                                                     —–引用联合早报28/07/2017

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接下来来聊聊今年的整体收购的热潮

由于政府减少土地出售计划,很多开发商为了增加土地库存,转向整体收购市场(enbloc),类似我们国内讲的拆迁,如果成功整体收购整个项目,发展商会补偿每位业主相对应的赔偿款/拆迁款。

靠近友诺士的Eunosville以7.65亿整体出售成功,预计打造1399个单位,土地成本约每平方英尺909元。

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在后港一带的Rio casa中等入息公寓以5.75亿整体出售成功,预计土地成本为每平方英尺706元.

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靠近淡滨尼的Tampines Courts中等入息公寓整体出售成功,以价格9.7亿售出,由本地开发商森联集团成功标到,预计土地成本为每平方英尺665元.

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由于篇幅有限,熊猫君就不都全部报道全部的整体出售的项目

      

我来举个例子说明下

   如果一块住宅用地的成本为

每平方英尺$1000元

一般公寓的建筑成本在

每平方英尺400~500元

这样的话,

土地成本加建筑成本最低1400元

如果想购买

100平方米/1076平方英尺的房子

成本价格为150万新币

还没包括银行融资成本

项目推广费,发展商的盈利部分等

土地成本很大一部分决定发展商项目开盘后定价,如果碰上行情不好时候,发展商拿地成本低,等该地放出来销售时定价自然就会相对低。反之,碰上发展商以高于市场价格标地时,项目开盘时价格自然就地。就如面粉价格决定面包的价格,面粉成本上涨了卖的面包自然就涨了,现在市面还有一些项目在发展商以前拿地时价格相对合理的,个人觉得值得购买的。

     那么,现在是买房的时机吗?

新加坡最大的发展商凯德置地/CapitaLand首席执行官林明彦说新加坡住宅市场可能已经走出谷底,很多投资客觉得新加坡房产价格相比香港,伦敦,和澳洲城市如悉尼,墨尔本很有优势。房产销售交易量明显提高和近几个月来价格下跌幅度明显放缓。(引用自海峡时报)

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新加坡大型发展商城市发展CDL执行主席郭令明说市场明显好转,公司旗下项目销量增加,连高端项目销售不错,如格美华庭(Gramercy Park)热销.(引用自海峡时报)

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根据市区重建局URA数据显示,从2017年前7个月交易量数据可以看出,发展商和转售市场在前7个月共计卖出10565个住宅单位,相比2016年同时期的销量6785个住宅单位,增幅高达56%,可见市场明显好转,买家纷纷进场购买自己需要的房子,大家好奇的是,到底是哪些人在购买房子呢?            

从下图可以看出,72%购买者为新加坡人,15%为新加坡PR持有者,6%为外国人,还有6%购买者是以公司名义.

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来分析下外国买家部分,请参考下图,主要是由中国人,马来西亚人,印度尼西亚人组成,其中中国买家在过去几年(2013-2017)比例保持稳定在29-30%,马来西亚从2013年的26%降低到2017年上半年21%,印度尼西亚人购买比例有所减少,从2013年的17%降低到2017年上半年的11%.

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(引用自彭博社Bloomberg报道)

            分析总结:

以上分析2017年政府土地计划,整体出售(Enbloc)和房地产界大佬对市场的看法,2017年市区重建局URA前7个月销售数据分析等,可以看出现在房产市场明显好转。

由于政府的几轮的房地产降温措施,自从2013年连续15个季度价格下跌以来,房价下跌12%左右,现在房地产市场明显好转,2017年有可能是个转折点。在今年政府售地计划中,由于发展商疯狂参与土地竞标,土地标价节节升高,有块地甚至有24家发展商同时参与竞标,项目整体收购市场也进入热潮,可以显示出发展商对市场好转有强大信心,希望标地以增加土地库存。房地产界的大佬都表示市场明显好转,通过上文各方面数据分析和专家的判断,预计明年的房价很大可能会涨价,现在是2017年下半年最后几个月是进入市场的好时机,还在观望的朋友是可以联系我,我会跟您分享更多资讯,为什么要现在进场。

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作者介绍 吴彪(Jack),高级营销董事,常获得公司颁发奖项,拥有丰富的房产经纪行业经验,长期定居新加坡多达15年。不跟买家收取中介费,专车接送看房,公司代理全岛各地项目,已成功服务过企业家,商人,新移民等。一个电话过来就了解全岛各地段的项目,总有一款适合您。


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