北上深的产业空心化与写字楼高空置率：创十年新高

一、很多人肯定问：这两者什么关系？

产业空心化关写字楼什么关系啊，写字楼是商业、商务、研发等，产业空心化的是制造业，实体经济。

是的，关系大着呢。写字楼是一个城市都市产业的指标之一。都市产业更多的是总部办公、研发办公、创新创业、以及相关的专业服务业，如律师、会计事务所、银行金融机构等。如果一个城市或者围绕这个城市都市圈的制造业不发达，或出现下降的时候，这些行业必定会萎缩。对写字楼的需求也一定会下降。这就是他们的关系。

没有庞大的制造业支撑，商务办公的需求是不可能持续的。纽约、伦敦的写字楼衡量的是全球经济情况，东京的衡量的是日本；北京、上海是全国的经济，深圳更多的是大湾区的经济。

二、全球城市的高空置率：创历史或历年新高

纽约：高力国际（Colliers）发布报告显示，2021年2月曼哈顿办公楼空置率达15.5%，连续9个月上升，创下2000年迄今最高纪录，平均租金跌至三年最低水平。

伦敦：把空置写字间转变为住房，可为创意阶层和创业者提供低租金住所，助力疫情之后的经济复苏。金融城新出台了一项行动方案，以提升该区域的竞争力，包括增强对创意公司的吸引力、改善5G网络联通，并为新兴小企业提供支持。涵盖了搭建高技术企业生态系统、建立小型商业中心，以及把空置写字间转为住宅，拟在2030年之前借此新增1500套住宅。

香港：香港首季甲级写字楼空置率攀升至10.3%。相比 2019 年第一季度的租金高位，香港平均写字楼租金在2021年首季度亦下跌了24.4% ，其中核心商业区中环区的租金则锐减了29.1%。截至今年第一季度，香港被退租的商厦楼面面积上升至72.4万平方英尺，相比2020年底的61.8万平方英尺增加17%。

新加坡：核心地段高端优质办公楼的出租率将会持续走低，导致空置率上扬大约为7.5%。

三、北上深的空置率：创历史或历年新高且高于国际大都市

北京：根据高力国际中国区数据，未来15个月，北京甲级写字楼市场将迎来近200万平方米的新增供应，受此影响，预计北京甲级写字楼空置率将在2021年触及较高点，达到接近25%的水平。这一空置率水平将是北京写字楼市场近10年的较高点。

上海：上海写字楼空置率达22.7% 创十年新高高力国际数据显示,2020上海写字楼市场总供应量118.5万平方米,空置率为22.7%,创下十

深圳：深圳空置率依然比较高，一季度深圳写字楼依然表现一般，空置率微升，目前是25.54%。而南山区的写字楼空置率更达到34.42%。

在2020年全年，深圳写字楼空置率的第三方数据为22.5%。另一数据：2020年第四季度，深圳写字楼的空置率29%，一线城市排名第一。

深圳商办写字楼总量有1.6亿平方米，这个体量相当于新加坡的10倍，香港的7倍，东京的1.2倍，和上海持平。但是深圳的GDP这两年刚刚超过香港和新加坡，相当于东京的40%，纽约的35%左右。

四、制造业外迁和写字楼大规模供应：产业空心化特征

深圳写字楼大多数都是传统的工业园区通过城市更新来实现的。写字楼的大量供应，就意味着大量的企业从这些片区迁出。

深圳的企业外迁一直是很大争论的话题，深圳企业需要对外投资、需要找更广阔的天地。但深圳也需要发展自己更强大的实体经济做支撑。

需要看到大型制造业巨头不断壮大。否则，随着写字楼更大规模的投放，未来，空置率还将攀升。