在深圳房地产行业的博弈中，谁掌握了稀缺的土地资源，谁就占得了发展先机。当建造基础设施无地可用时，以城中村改造为代表的城市更新，已经成为深圳住房用地供应的主要来源。

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时代巨轮，訇然转向！

刚刚，中国改革开放的最前沿——深圳，终于扔出了重磅炸弹。它正式宣布：住房体制二次巨变！

今天，深圳最终版的《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》正式发布，这意味着，被称为先试先行的深圳房改，终于正式落地！

这篇深圳楼市新政的有关规定，内容丰富，含金量爆棚：

➤ 从2018年起，在新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，普通商品房用地供应只有40%。

➤ 到2035年，新增建设筹集各类住房将达170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类保障性住房总量将不少于100万套。

➤ 人才住房：价格为市场价的60%左右，面积小于90平，可租可售。

➤ 安居型商品房：价格为市场价的50%左右，面积小于70平，重点面向符合财产收入限额标准的本市户籍居民，可租可售、以售为主。

➤ 公租房：租金为市场价的30%左右，特困及低保、低保边缘家庭最低可降至10%。重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，面积30-60平为主。

是的，你没看错：人才房降价至60%，安居房降价一半，公租房最低可降至10%！这是多么让人振奋的消息！

更重要的是，几乎每一个深圳人都有机会：按照计划，到2035年，深圳新增约550万人，按照三人一户计算，大概需要183万套新增住房。而深圳规划170万套住房，几乎可以满足每一个人的需求。

这一下，那些哄抬房价、剪刚需羊毛的炒房客们彻底傻眼了！

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中国楼市的巨轮，将要驶向何方？

过去，我们的住房制度学习是香港那一套，靠卖地来取得土地财政。地方政府垄断土地供应，独享了土地一级开发的增值收益，开发商天价拿到的地，自然要卖天价的房。

在这一模式下，香港的地价越来越贵，房价越来越高，绝大部分人一生都为一个狭小的房子而终年奋斗，生活凄苦可见一斑。

未来，我们将向新加坡模式看齐。

新加坡的住房体系以公共为主，私宅为辅。在立国之初，便将公共住房建设作为优先任务，目前形成以组屋和共管公寓为主的保障房市场和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的住房体系。

新加坡的组屋类似于我们的“廉租房”，一般是政府出资购买，然后租给穷人，租金只是象征性收取，只占穷人收入很小的一部分，甚至占到了整个住房市场8成。

新加坡组屋的每平米房价被严格限定在城市月均收入的2倍，换句话说一个家庭一个月能买1平米的这种组屋，由于这种房子不大，通常也就是50-60平米，如果是新婚夫妇，大概5年时间就能买的起这样的房子。

除此之外，新加坡在核实收入后，可以通过多渠道发放最多80-90%的贷款，那么也就是说新婚夫妇半年到一年就能攒到首付，这样低收入居民就能早日住到房子。

新加坡的共管公寓类似我们的“共有产权房”，这部分比组屋更上一层，价格只是纯商品房的7成，每平米房价大概比家庭月收入的1.5倍左右，换句话说一个家庭买一套这样的房子，需要努力10年左右，这种房子10年后可以自动私有化。

在如此大的保障房供给之下，新加坡的商品房也不怎么涨价，现在平均价格也就是组屋的三倍，也就是说一个家庭奋斗15年，怎么也能买套商品房了。

而为了保正不被不法之徒薅羊毛，新加坡制定了严刑峻法。

规定申请组屋要提交真实合法的材料，如果有弄虚作假会被罚款甚至6个月监禁，另外这个房子也是5年不许卖，过了5年要卖还得当地政府部门审核批准，基本上杜绝了炒房的可能。

简而言之，就是把房子分为保障房和商品房两大类，保障房由政府主导，属于公共属性，专门面向普通居民；而商品房归于市场，专门服务于有钱人，爱涨多少涨多少，这部分将是政府的收入主要来源。

新加坡是个名副其实的小国，国土面积只有626.4平方公里，如此弹丸小国却在世界上第一次兑现“居者有其屋”的承诺，以政府的力量实现了绝大多数国民的安居梦。

未来，中国将会形成一套以新加坡为师而兼具“中国特色”的住房模式——商品房（市场化，价高者得）+平价住宅（共有产权房，封闭运行，去投资属性）+租赁住房（中低端市场，租购同权）+保障房（穷人）。

在这个体系中，政府会维持强有力的存在，也会握有越来越多的可调配资源，不会将住房问题全托于市场自有调剂。

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再见！中国房子！

是的，你没看错！我们要再见的，是对中国房子——房地产的过度依赖：减少商品住房的销售量，增加保障房供给，或将成为楼市下半场的大势所趋。

一定意义上，深圳楼市新政可以视为是对刚刚落幕的七月政治局会议精神，一个响当当的落地回声。人才房降价至60%，安居房降价一半，公租房最低可降至10%！这是贯彻执行“坚决遏制房价上涨”的先行步骤，“四成商品房+六成人才房保障房”，是建立长效机制的一个重要探索。

从这个角度看，深圳楼市新政，可谓住房制度改革启航的重大信号，不仅对深圳楼市影响深远，对全国房地产市场而言都具有里程碑意义。这透露出一个明确的信号：中国房地产正在面临历史性转折。

告别房地产，一个重要原因，是普通城市居民已经扛不了房价的压力了！

曾经有人算过一笔账：深圳房价一路飙涨，平均房价高达53774元，平均工资却只有9030元，房价收入比高达34.74.

这意味着，一个70平的普通住房，一个普通之家，需要不吃不喝连续工作35年，才买得起，这还不算来深高昂的租房成本、生活成本、子女教育成本、房价继续上涨的预期等。

告别房地产，另一个重要原因，是实体经济已撑不起房价的野心了！

前段时间，华为一些部门人员搬到松山湖，更是证明：房地产暴涨，会导致实业萎缩，就算是华为，也都扛不住了！

曾经，在历史上，我们一直把房地产当成一本万利的最佳投资。但2018年，这个认识或要被改写了。在一个地雷爆炸的时刻，楼市永远涨的神话，正在渐行渐远。而当潮水退去时，谁在裸泳将昭然若揭！

是啊！那些疯狂的炒房者，的确应该受受教育了。不让他们尝尝房价调控带来的苦涩滋味，任由他们拼命炒下去，资金脱实向虚的趋势仍将持续，中国的经济发展将进一步遭遇重创！

房子是用来住的，不是用来炒的。违背这个铁的法则，即使一时赚到了快钱，但早晚是要赔回去的。

别了，炒房客。末日审已经来临！

3月27日，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》

《规划》要点如下

综合整治分区划定对象是全市城中村居住用地，总用地规模约99平方公里。规划期内全市划定的综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。其中福田、罗湖和南山综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%，具体规模见下表：

政府相关部门应加强城中村租赁管理，要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价。改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。

深圳将引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。政府相关部门通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段，引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

综合考虑城中村现状建设情况及经济利益因素，通过允许局部拆建、降低更新单元计划合法用地比例的准入门槛、建立政府专项扶持资金等方式，积极参与城中村综合整治，以及参与综合整治后物业的统一经营管理，确保城中村的可持续发展。

政策支持 综合整治

深圳有 1044 个城中村，超过 1000 万流动人口居于其间，提供了全市 60% 的住房供应。

但由于城市发展与更新，城中村亟需整改。而对城中村来说，整改模式主要有两种：

一是拆除重建，拆除原建筑，覆盖在原土地上的建筑便合法确权；

二是综合治理，对于未进入城市更新的城中村项目，通过改善卫生，房屋安全，消防，交通，配套设施，城市监督管理的方式对城中村治理，保障城中村基本的安全问题。

拆除重建，是一种成本极为高昂的改造，动辄投资数十亿甚至上百亿。其中核心难题是拆赔环节，由于拆赔标准缺乏认同，执行层面又缺乏措施，面对「钉子户」的出现，开发商选择妥协。

过高的拆迁补偿带来了一定的社会负外部性，博赔经济开始酝酿而生，也暴露出国家政策指导与市场化操作实施之间的问题。

同时，对于城中村的房屋租户来说，利益分配集中流向政府、原住民、开发商手里，租户是最大的受损方。

综合治理，相对于推倒重建，是一种低成本改造：

一方面，综合整治升级了大量现有的存量住房，改善居住环境居住条件，也能保障住房和消防安全，配合城市的全面规划；

另一方面，综合整治还可以保留原来城中村的整体历史与文脉，保护历史文化遗产。

而此次出台的《规划》表示，深圳将引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。政府相关部门通过计划引导、规划统筹、价格指导等手段，引导各区在综合整治分区内有序推进城中村规模化租赁改造。

重要通知：地产开发商、政府、投资公司、规划单位、文旅度假产业开发、田园康养文旅开发等企业单位

会议时间：2019年4月19日—21日【为期3天，含实地项目考察】

会议地点：浙江—杭州

报名电话：方经理：17600913772

参会对象：政府机关、开发商、建设单位、运营商、规划策划机构、投融资企业及养生养老机构董事长、总经理等核心高管参加（大会400人规模）

主办单位：北京壹方城智汇科技有限公司、壹方城特色小镇产业联盟

峰会特色：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察

议程安排

19日上午：

第一版块：乡村振兴战略下、田园综合体与休闲度假小镇发展趋势及顶层设计解读

乔润令：国家发改委城镇中心原副主任，现任城镇中心副理事长、中国小城镇及城市化研究专家

田英莹：伦敦设计中心董事

朱 冰：都市意匠城镇规划设计（北京）中心创始人

19日下午：

第二版块：田园综合体/休闲度假小镇顶层设计及创新实践解读

宋 涛：田园度假事业部总经理兼无锡东方文旅投资有限公司总经理

余 勇：浮云牧场创始人

陈延年：壹方城文化产业研究院院长 万科十年千亿战略顾问

19日晚上：

第三版块：欢迎晚宴+康养·文旅特色小镇创新IP资源链接会

20日上午：

第四版块：田园综合体/休闲度假小镇内容&IP构建分享

宰建伟 ：甘肃省旅游智库专家、中国乡村振兴袁家村课题组负责人

周 绪 ：上山上联合创始人、国家乡村旅游人才基地导师

柳 俊：中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员、现任旗鉴旅业常务副总；

20日下午：

第五版块：农康旅休闲度假小镇产业培育与运营操盘分享

邓 勇： 壹方城文化产业研究院首席康养顾问

田海成： 阿那亚品牌负责人

白佩玉： 台湾永龄农场执行长

薛 青 ： 奥伦达部落大健康事业部执行总裁

第六版块：田园综合体/休闲度假小镇超级创新IP实践及圆桌对话

（嘉宾：柳 俊 、白佩玉、郭 强、邓 勇、田海成）

贵宾席专享

1：包含3个贵宾席午宴 1个晚宴

2：标杆项目实地考察研讨

①、莫干山-法国山居、芝麻谷；

②、 蓝城小镇——桃李春风；

（项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨）

3： 贵宾席增设小班辅导 ： 田园综合体及休闲度假小镇土地政策、拿地及运营专题研讨

①、 柳 俊： 中国旅游策划研究中心高级研究员、现任旗舰旅业常务副总

②、 宋 涛： 田园度假事业部总经理兼无锡东方文旅投资有限公司总经理

4：田园综合体/休闲度假小镇创新项目路演、专家点评及问诊 【需提前提报审核】

专家团队：柳 俊、邓 勇、郭 强、朱 冰等

报名方式

电话报名：方经理 17600913772（电话报名优先）