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编者按：比起新加坡和中国许多城市，马来西亚的普遍房价都较为便宜。于是在疫情前，组团到马来西亚去买房似乎成为了一种热潮。随着疫情的逐渐降温，马来西亚也开始开放，这场曾经的买房热潮还会回温吗？看《怡和世纪》的陈定远教授怎么说。

近年，关于中国在马来西亚的投资被闹得沸沸扬扬。前首相马哈迪指责政府将土地卖给中国公民，让他们通过“第二家园”计划，在马来西亚居留，然后进一步取得公民权，享有政治权利，可以在大选的时候投下神圣的一票。另外，马哈迪也指责说，中国的投资也抢去了马来西亚人的饭碗。 根据Real Capital Analytics的研究指出，过去三年来，中国企业投资在马来西亚房地产超过21亿美元，而新加坡过去三年在马来西亚的相关投资仅为9.85亿美元。中国在马来西亚的投资地位越来越重要，单看几个大项目，就已经非常可观，例如关丹产业园的开拓，东海岸铁路的建设，马六甲皇京港的开发；还有马新高铁这个大项目，很可能也会落在中国人的手里。 引起争议的房产开发项目让前首相马哈迪不以为然的是中国集团在柔佛州大规模开发房产的投资计划。共有三家中国房地产开发商前来柔佛新山投资，大规模开发主要是公寓楼的房产项目，它们是碧桂园、绿地集团和富力地产，新山人喜欢把他们称为三只大熊猫。 富力地产发展的是长堤两边新山段两块面积不大的黄金宝地，它占地700亩，建造商用和民用大楼，取名公主湾，其中豪华公寓达到3万套之多，容积率（即密度）很高，达到9；绿地集团则在新山离苏丹皇宫不远的地方，开发豪华公寓楼，共有2205套，名为翡翠湾，容积率为4。
（富力公主湾） 碧桂园的项目最大，共分两个，一个在新山，已经完成，名叫金海湾，计有豪华公寓1万套，容积率为8；另一个便是极吸引人们眼球的，取名为森林城市的庞大计划，地处柔佛州西南一角，毗邻新加坡大士工业区和第二通道，不在新山城市范围。森林城市占地3万亩，分为四个填海而成的小岛，预计要建的豪华公寓总共有30万套之多，容积率为3.5。 森林城市是中国碧桂园集团的一项合资投资的标志性住房计划，它本身持股60%，占地近14平方公里，总耗资1700亿令吉（折约380亿美元），整个计划的完成，估计要30年之久。销售对象主要是中国人，其次为新加坡人，购买者大都是中国人。马哈迪指出，因为卖地给中国人，森林城市可能成为“外国飞地”，意思是外国人在其国土境外控制的一块土地。 马来西亚政府则反驳说，说不上是将土地卖给中国人，他们购买的房产只有99年的使用权，不是永久地契，他们不会成为马来西亚公民，更遑论享有投票权利。到底事实的真相是什么？ 就近审视争议双方的攻防 首先是这些公寓土地拥有权的问题，是政府所说的使用权99年，还是碧桂园所说的永久地契？碧桂园耗资巨款，天天在中国中央电视台打广告，还有在柔佛州竖立的广告版，强调的是新加坡旁和永久地契这两点。在马来西亚买卖的房地产，一般上都是永久地契，而森林城市的公寓也卖出了一些，如果中国人买了这些公寓，发现土地竟然不是永久拥有，碧桂园项目早就成为诈骗事件了。因此，虽然政府说那只是99年使用权，我们宁可相信那是永久地契。 碧桂园在中国中央电视台长期打促销森林城市房子的广告，广告强调的也是永久地契。但是自从中国政府在去年一月抓紧防止资金外流的措施后，中国人再难取得外汇到外国购买房地产，碧桂园的广告不再促销森林城市的房子，而改成一般的买房广告，强调的是：房子是用来住的（相对于“房子不是用来炒的”），好的房子一套就够了。中国政府限制中国人在外国买房子的措施，对碧桂园不啻是一个沉重的打击，现在森林城市的房子买卖，主要是用人民币来交易，用马币或新币的交易已减少很多。 不论是9 9年使用权，还是永久地契，令人困惑的是，这些房产买卖所用到的地，到底是不是“卖地”？因为这些“地”，原来都不是地，而是海，这些“地”是填海之后才变成地的。是地耶？还是海？按条例规定，国家是不能卖地给外国人的，除非获得政府特批。现在政府似乎也承认卖的是填海而来的地，这“土地”交易是否处于法律的灰色地带？我们不知道，要交给法庭才能裁定。 至于会有70万中国人将成为马来西亚公民，这显然是不可能的。我们知道华裔人士要成为永久居民或公民，向来是难上加难。君不见，多少年来，华族人士的外籍配偶要申请为公民或永久居民，是件极不容易的事，有的人终其一生，也得不到他们所要的马来西亚身份，更遑论这70万中国人了。不过，由于马来西亚的移民政策倾向穆斯林（回教徒），如果是穆斯林，这70万人也许会成为马来西亚人。 最近，马来西亚旅游部长透露，自2002年实施马来西亚第二家园计划以来，总共有近3.2万外国人获得居留权，其中中国人占了大约8千人，日本人约有4千人，中国人数仅占总人数的25%。无独有偶，华人在马来西亚总人口的占比也是25%左右，也许第二家园计划吸收外国人，其外国人口分配，也是按照马来西亚的人口构成来分配的。 概述房地产项目对国家人民的好处 一个房地产项目的开发，有三个方面对国家人民有好处。一是土地资源的利用，国家有售卖土地的收入和相关的税收；二是楼盘的建立，制造不少就业机会和活跃当地建筑材料市场；三是楼盘完成后，提高市场住房的供给，能够协助解决住房短缺的问题。 关于第一点，我们不知道“土地”交易的情况，到底交易价格若干? 政府税收又若干？关于第二点，中国开发商楼盘的建立，确实会创造就业机会，但是这些就业机会并不是马来西亚人所要的就业机会，马来西亚人早已经不愿意充当建筑工人，建筑工人几乎全部由外劳来承担，尤其是来自中国的建筑工人，不过，楼盘的开工确实活跃了当地的建材市场，让很多人有生意做，这也许是我们能够见到的些许好处。至于第三点，中方投资的楼盘属于豪华公寓，销售对象是中国人和新加坡人，公寓价格昂贵，是绝大部分马来西亚人无力购买，只能望楼兴叹的。 综合上述论点，中国三大熊猫在新山区开发的房地产项目，到外国盖房子卖给自己的国人，不啻是一种新的营商模式。但是，对于马来西亚人民的好处微乎其微，不过，他的确能够提高马来西亚的经济增长率。引进此类投资来马，只能对少数人有很多好处，而这些少数人究竟是谁，也许大家早已心知肚明，心里有数。

本文刊载于《怡和世纪》2018年4月第35期。作者陈定远为中国厦门大学嘉庚学院会计与金融系教授。

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编辑：VV

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