我们早就深度学习过新加坡，并且已失败。
PM4:15,Sep.10th,2019
文︱刘德科
1st
中国香港的这一轮风波，分岔出一个小议题：香港之所以有今天，那几家大型地产商是一定要负责任的；他们把房价搞得全世界最高，搞得老百姓没法安居，也没法乐业，结果上了街。
这种单细胞生物的逻辑推导，在情绪市场上很受欢迎：房价都是地产商炒上去的。
这又牵引出另一个论断：中国内地的房地产开发模式，不能再学中国香港了，不要就知道卖地卖地卖地，土地财政土地财政土地财政；应该壮士断腕，去学新加坡。
你看新加坡多好，年轻人没工作几年，就买得起房子；政府建了那么多价格低廉的「组屋」，让 80% 的家庭都能「居者有其屋」，多好。
这种思潮，不仅盛行江湖之远；庙堂之高，同样拥趸甚众。
割舍香港模式，学习新加坡模式？搞得新加坡模式是一帖新药方似的。
其实，我们早就深度学习过新加坡，并且已经失败了。
二十年前，我们怀着初恋的心情，认真地爱过新加坡：中国在 1998 年启动的住房制度改革，几乎就是新加坡住房制度的复刻版。
2nd
1998 年的住房制度改革，简要概括就是：取消福利分房，建立公积金制度与经济适用房制度——只要你每月连续缴纳公积金，用不了几年，你就能买得起价格低廉的经济适用房，像新加坡人买「组屋」那样轻松。
二十年前，我们曾经渴望像新加坡那样：80% 的中等收入群体和低收入群体，都能买得起经济适用房。
你知道，这一切都是优美的设想而已，并没有实现。为什么？
取消福利分房是一项极具勇气与担当的改革，但是福利分房的制度可以废除，「制度惯性」难以遏制：经济适用房很快就蜕变为变相的福利分房，有限的经济适用房，首先分给了公务员群体与国有企事业单位职工群体，极少数分给低收入群体作为象征性的点缀。
福利分房与经济适用房的区别仅仅在于：前者不需要出资购买，你也没有产权；后者你只要出低廉的价格（比商品房便宜很多），你就可以拥有独立产权。经济适用房事实上就已经是一种变相的福利分房了。
二十年前深度学习新加坡模式，之所以失败，最主要的原因是：忽略了中国与新加坡的国家规模之区别。
新加坡是城市国家，城市即国家，国家即城市，拥有明显的边境线，人口流动性弱；中国则是超大规模国家，有无数个与新加坡面积与人口相当的城市，这些城市是没有边境线的，人口流入量超大。
打个比方你就更好理解了：你在一个教室里给人发面包，如果你教室的门关上，你的面包是很好发的，每个人发一个；如果教室大门敞开，人员进进出出，整个学校的学生老师都在进进出出，你的面包大概是发不好的，也是不够发的。
新加坡就是那个关了门的教室，上海就是那个大门敞开的教室。中国有无数个大门敞开的教室。面包怎么发得好呢。所以，经济适用房制度，基本上已经宣告失败。
◆ 上海与新加坡人口变化对比
城市
1998 年
2018 年
新加坡
约 390 万人
约 560 万人
上海
约 1300 万人
约 2400 万人
3rd
但是，官方是不会公开承认经济适用房制度的失败，更不会承认公积金制度的失败。
时至今日，经济适用房已经悄然退出舞台（还有一些残留），但公积金还在执拗地占着舞台表演，积重难返，似乎没有大刀阔斧进行改革的意思。
经济适用房+公积金，都是我们从新加坡搬来的。
4th
现在，学习新加坡模式的呼声，又变大了。我们正在用「共有产权住房」，去取代经济适用房，继续学习新加坡。
为什么要取代？因为，没有一个地方政府负担得起能够覆盖 80% 家庭的经济适用房建造数量。经济适用房卖得实在太便宜了，地方政府负担不起。「共有产权住房」比经济适用房卖得要贵不少，目前阶段应付性地做一批，地方政府暂时还能承受。
经济适用房与「共有产权住房」的定价区别在于：前者几乎是恒定价格，跟商品房价格不挂钩；后者是跟商品房价格挂钩，定价适当打折，然后由政府与购房者共同出资，共同持有产权，购房者日后想要拥有全部产权，须按市场价回购。
打个不太恰当的比方：假设地方政府是一家房企，那么经济适用房是稳赔不赚的，而「共有产权住房」则是稳赚不赔的——只要中国经济持续发展，中国的城市化持续推进。
但是，稳赚不赔的前提是，政府必须事先投入巨量资金——如果「共有产权住房」要覆盖整个中等收入群体，仍然会占用巨量资金。在人口规模超大的中国，没有一个地方政府能够垫得起这笔巨量资金。
所以，现在的「共有产权住房」，没法面向中等收入群体，只能面向低收入群体——这又陷入另一个悖论：低收入群体本来就不该买房（对不起这话很刺耳），低收入群体应该享有的是轻易租住公租房的权利。
现在，各地的「共有产权住房」试点正热火朝天；但是，长远来看，这项改革（如果称得上是改革的话）仍然具有极高的失败概率——它并没有从根本上吸取经济适用房失败的经验教训。
经济适用房失败的最大经验教训是：在一个人口规模超大的国家，我们依然照抄了新加坡的「居者有其屋」模式。
虽然，现在我们的官方表述已经放弃了「居者有其屋」而改用「住有所居」，但在住房制度设计上还是受困于「居者有其屋」的思维模式。
5th
很遗憾，我们在同一个陷进里，很可能要掉进去两次。
那个陷阱，就是新加坡模式。
总编 刘德科︱主编 何玲
制图 沈奕飞︱版式 卢丹婷
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