新加坡地契：永久地契、999年地契、99年地契等

新加坡国土面积只有719.1平方公里，人口却高达564万，属于人口密度较大的国家，因此其土地资源显得十分珍贵，可谓是寸土寸金。在新加坡，80%的土地归政府拥有，属于永久地契的私人土地供应非常稀少。政府通过售地计划（Government Land Sales，或称GLS），将国有土地按99年的期限租赁地契，出售给私人发展商，用来发展私人项目，当租赁期满以后，该土地连同土地上的建筑物和设施都将归还政府。

新加坡本地的住宅拥有永久和租赁这两种不同的地契

什么是永久地契（Freehold）

永久地契是指业主能永远的持有该产业的拥有权，业主可以把产业和土地留给孩子甚至后代。

可是在新加坡，永久产权并非是绝对的拥有权。在法律上，永久地契的最后的发言权上并不是真正的永久性。根据新加坡的总体规划，如果政府决定在您的产业上建立一个重要的项目，那永久产权便自动失效。

在新加坡，有少数的私人公寓和别墅使用永久地契。

什么是租赁地契（Leasehold）？

是指所拥有的房产将在租赁期限结束时到期，土地的所有权属于租赁文件中详述的固定期限。一旦租约到期，所有权将归还给政府。大多数的新加坡公共组屋和公寓都使用租赁地契。

在新加坡，租赁地契主要分为两种：99年和999年

• 99年租赁地契

期限为99年，通常从房产项目竞标开始算，包括开发时间，买新盘的投资者得注意。

• 999年租赁地契

期限为999年，由于期限非常长，通常被视为和永久地契同等。

在新加坡，当私人产业租赁到了一定的期限（40至50年后），租赁物业主一般会通过集体销售 (En-Bloc) 处理。买家（通常是开发商）可以使用租赁延期流程向政府申请，通过支付升级溢价将为租赁补偿。

长期权益

一、从买家的角度来考量，买家倾向于以过低的折现率，来计算更长期的未来租金流，推高了永久地契房产的价格；

二、根据实物期权模型，永久地契房产因不受租赁期限制约，业主可在无须延长契约期限的情况下，进行无数次的再发展，此特性提高了永久地契房产的溢价空间。

从发展权益而言，一般的99年地契集体出售土地再发展，发展商必须获得政府批准，才可以对项目进行整体重建。除此之外，发展商也须支付一笔增加土地容积率的发展费，并承担额外的土地租赁契约延长费。这些费用无疑加重99年地契土地再发展的成本。

位置与升值空间

永久地契的房产和租赁地契的房产近几年都有升值的趋势。租赁地契的房产不会因时间而贬值，反而会因为很好的地理位置而升值。总而言之，房产升值的主要因素是地理位置和周围的环境，与地契的结构并没有关系。

相同地段的成本差异

由于永久地契土地供应有限，因此两个位于同一地段的私人住宅，扣除了屋龄、面积、楼层和朝向等特性的差异后，永久地契的住宅价格会比租赁地契的价格来的高，这是两个房产的相比溢价。

在过去，永久产权物业在购买时更受青睐，但现在租赁物业似乎受到青睐。因为移民（新加坡永久居民）或外国投资者其实对屋契的长久不以为然，因为99年租赁仍然比中国或香港等地的60年租赁更好。永久地契房产在短期和长期内的成本更高。它也将比租赁房产售价一般多出10-15％。

投资同地段租金收益

对于租客也不会因为你的房产是永久地契而给你更高的租金。但是对旨在投资的业主来说，只要房地产得到适当的维护和保养，且建筑结构安全，他们可以无限期出租永久地契的房产来收取租金，因受租赁期限的限制，租赁房产的价值会随着剩余租契的缩短而逐年减少，相比之下，拥有永久地契房产业主，就没有这个后顾之忧。

集体销售

公寓集体出售，永久地契在这方面有一定的优势。开发商比较偏向永久地契并且会以更高的价格投标。那是因为他们不需要额外掏钱向政府申请租赁延期。理论上，永久地契的产业出售价值应高于租赁地契的产业。

了解这两个物业条款之间的这些基本差异，租赁物业的价格将比整体的永久业权期限更合理。租赁地契会比较适合重视租金回报的投资者，部分租赁物业也位于较好的地点，拥有更好的设施和设施，其中大部分都位于捷运站旁边或附近 。然而，永久业权可能有一个明显的好处，当涉及到有地资产，土地可以传递给下一代。

所以无论是永久地契还是租赁地契，其他因素比如地理位置、发展商的知名度、周围的便利设施，以及整体的增值潜力才是买家首要考虑的因素。