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私宅价虽连升两季 政府预计不会推出降温措

分析师大致认为，私宅价格虽上扬，但并未达到泡沫化的地步，政府无须出手干预市场。本地私宅价格连续两个季度回升，令市场开始揣测政府是否会再推出降温措施，抑制房价上扬。然而，分析师大致认为，私宅价格虽上扬，但并未达到泡沫化的地步，政府无须出手干预市场。市区重建局昨天发布的完整房地产资料显示，第三季私宅价格指数为152.8，较第二季的150.8，上扬了1.3％。加上第二季的1.5％涨幅的话，私宅价格在过去半年已上扬了2.8％，高于2018年高峰期，比2013年历史高峰也仅仅低了1.2％。有鉴于此，一些业内人士担心，私宅上升态势会促使政府再次推出降温措施。　　对此，ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣认为，私宅价格至今涨幅仍属平缓，并未出现泡沫。他指出，私宅价格上扬的部分原因是我国平均家庭收入的稳定上扬，特别是收入最高的10％至20％群体，平均收入在2017年和2018年间上扬了4％。这批较高收入的家庭，购买私宅的可能性相对较大，因而带动私宅需求。除去无法预知的市场突变，麦俊荣预测，全年私宅价格涨幅介于2.7％至3.5％。不过他也提醒，政府相对关注私宅和转售政府组屋之间的涨幅差距。他说：“如果私宅价格涨幅继续超越政府组屋转售价，可能会造成国人的贫富差距意识变得更强烈，进而导致政府出手干预市场。”

零售空间租金转跌为升

除了私宅价格上扬，市建局数据也显示，本地零售业似有起色，第三季零售空间租金上扬2.3％，扭转之前的1.5％跌势。根据市建局的数据，第三季零售空间租金上扬，主要是中央区所带动，上扬了1.1％，涨幅较之前一季的0.4％来得高。此外，零售空间供应量减少，从第二季的32万平方公尺，减少至第三季的28万8000平方公尺。这也使到全岛零售空间空置率从7.7％收紧到7.5％。仲量联行新加坡研究与咨询部主管郑惠匀认为，零售房地产市场在第三季交出亮眼成绩单，特别是零售空间租金上扬2.3％，为2011年第一季以来的新高。她说：“这可能是由于零售商对旅客人次增长前景持谨慎乐观态度，外加政府振兴乌节路和零售业的各项举措，也提高他们对零售业的信心，认为这些举措将能吸引到更多消费者。”根据仲量联行的研究，零售空间仍有强劲需求，特别是刚进入本地市场的新品牌，以及一些品牌准备扩张店面，当中又以餐饮业为主。高纬环球研究部高级经理黄显洋却有较不同看法，认为租金回弹并不意味着零售业已开始复苏。反之，零售业仍充满挑战，不少零售商面对收入下跌的艰难局面。他说：“鉴于经济前景不佳，消费者可能会保持谨慎，导致零售额下降。比如截至今年8月，不包括汽车在内的零售额同比下跌1％。”

办公空间租金由升转跌

在办公空间方面，第三季租金回落，环比下跌0.6％，与前一季上扬1.3％形成反差。售价则下跌3.9％，扭转前一季增长0.9％的升势。截至第三季，办公空间供应量为73万8000平方公尺，大致维持不变。空置率为10.6％，较前一季的11.5％略有下滑。世邦魏理仕研究部主管沈振伦指出，当前经济环境充满不确定因素，不少即将完成的办公楼项目，预先承诺租约并没有显著增加，造成业主被迫压低租金以填满办公空间。因此，下来六至12个月的办公空间租金增长将受限。

条件放宽后首个月内 多两倍首购者买转售组屋获更高津贴

建屋局答复《联合早报》询问时指出，今年9月11日至10月10日间，共收到2300份转售申请，其中约有1110份来自首次购屋者。这些首次购屋者中有约一半的人符合资格可获额外安居津贴，比去年每月平均160人多出逾两倍。

自购屋津贴条件放宽后，短短一个月内就有约550名首次购屋者在购买转售组屋时获得建屋发展局的额外津贴，比去年每月平均160人多出逾两倍。建屋局答复《联合早报》询问时指出，今年9月11日至10月10日间，建屋局共收到2300份转售申请，其中约有1110份来自首次购屋者。这些首次购屋者中有约一半的人符合资格可获额外安居津贴（Enhanced CPF Housing Grant，简称EHG）。购买转售组屋的最高津贴额原本为12万元，包括最高5万元的公积金购屋津贴、最高3万元的近居购屋津贴，以及最高4万元的额外公积金购屋津贴（Additional CPF Housing Grant，简称AHG）。但为了帮助更多首次购屋者拥屋，建屋局从今年9月11日起以金额更高的EHG取代AHG。符合条件的家庭，可获得的最高EHG津贴为8万元，是AHG的一倍。此外，AHG设下的收入顶限为5000元，EHG则为9000元。换言之，新条例生效后，更多首次购买转售组屋的家庭，可享有更高津贴；加上公积金购屋津贴和近居购屋津贴后，津贴总额高达16万元。

根据建屋局数据，去年购买转售组屋的首次购屋者中，平均每月有160人获得AHG，与过去一个月内就有约550人获得EHG相比，明显来得少。除了推出EHG，购买转售组屋时可获得公积金购屋津贴的月入顶限也调整，从原本的1万2000元提高到1万4000元。因此，过去一个月，原本不符合津贴资格，却因新政策受惠的转售组屋购屋者相信不只500多人。

分析师：新津贴政策 最快年底才看得出成效

ERA产业主要执行员林东荣说，新的津贴政策缩小了转售组屋和预购组屋的售价差距，确实带动了组屋转售市场的买气。“过去一个多月已有更多买家询问，预料接下来会有越来越多首次购屋者为了与父母住得更靠近，转而购买转售组屋。”不过受访分析师也指出，虽然现在有更多买家能享有津贴，但新政策暂时不会对转售组屋的交易量和价格造成明显影响。博纳集团（Propnex）主要执行员林永富说，每年9月和10月的购屋需求本来就稍高于其他月份，所以即便过去一个月的转售组屋交易量稍有上升，也不一定是因为新政策，而且转售组屋的价格目前也尚未有明显波动。“买家从挑选房子到申请转售交易需要一段时间，要断定是否已有更多买家因津贴而进场，目前还言之过早。”从去年第三季至今的五个季度里，建屋局每一季收到的转售申请介于4835份至7063份，平均每月为1611份至2354份。因此，新的津贴推出后的首个月里收到2300份转售申请不算特别多。林永富认为，新的津贴政策最早要到今年底才会彰显成效，甚至可能要等到明年农历新年后。他说，明年的农历新年在1月底，没赶在今年10月前进场的买家，可能会因来不及在新年前装修，而干脆等到过了年才采取行动。建屋局接下来将陆续在宏茂桥、淡滨尼、大巴窑等受欢迎的成熟组屋区推出预购组屋项目。施诚地产（C&H）主要执行员林金财因此指出，购买转售组屋的津贴固然具有吸引力，但相信一些潜在买家仍会多观望一段时间。不过他认为，总体而言，转售市场的前景相当乐观。“上个财政年的转售申请创下六年新高，我们也期待明年第一季度会顺势迎来更多转售交易。”

本周国际政经事件 料继续影响海指走势

辉立期货分析师萧玮恩接受《联合早报》访问时表示，有鉴于种种的未知，较难评断市场的走势，而海峡时报指数料将继续受制于无数的新闻，仍旧被消息驱使。

无论是全球经济的情况或国际政坛的变数，本周充斥着众多关键性的事态发展。辉立期货（Phillip Futures）分析师萧玮恩在接受《联合早报》访问时表示，有鉴于种种的未知，较难评断市场的走势，而海峡时报指数料将继续受制于无数的新闻，仍旧被消息驱使。10月31日星期四，中美英皆有重要的信息要公布。首先，这是英国脱欧原定的截止日期。尽管欧盟已批准延长期限，但确切的日期尚未敲定。萧玮恩认为：“由于其中的曲折过于复杂，无从判断或预测，因此这很有可能会削弱风险偏好情绪，促使投资者不愿承担过多的风险，直至局势变得更明确为止。”至于美国方面，美国联邦公开市场委员会也定于周四（本地时间凌晨2时）举行会议，料将阐明美国联邦储备局对未来货币政策的决定。市场普遍预期联储局本周将宣布降息25个基点，并且同时暗示此后暂停降息计划。萧玮恩估计，这次联储局的决定将不会对本地股市带来任何巨大的影响；他觉得市场或多或少已经把这则消息计算到股市的走势中了。据彭博社报道，法国兴业银行美国利率策略主管拉贾帕（Subadra Rajappa）也指出：“我们观察到市场对英国脱欧以及中美贸易谈判的态度及情绪已经逐渐转向乐观。”故此，如果联储局此后想暂停降息，这确实是最合适提出这个立场的时候。但是，她预计明年会出现经济衰退，而接下来的数据可能会与联储局停止降息的意图相抵触。华盛顿对冲基金Potomac River Capital首席执行官斯宾德尔（Mark Spindel）也对彭博社说：“我几乎认为，只要再多一个恶劣的就业数字，他们（联储局）便会改口说这些都不是为安全起见而做的降息，而是有实实在在的必要性，同时我们做得还不够。”另一方面，中美贸易谈判协议虽看似乐观，但两国间的关系仍有不少的裂痕。萧玮恩指出，任何突如其来的事态发展，都极有可能影响“临时协议”发生的概率，进而导致海指的波动。因此，他认为：“面对这种情况，市场仍应保持谨慎态度。”针对香港的紧张局势，双方官员之间已不时出现政见冲突，酝酿了层层的不满。虽然双方口头上都称有进展，但萧玮恩觉得在没有看见具体且实质的下一步时，很难憧憬“快达成贸易协定”的景象，因此仍以小心为上策。中国官方和财新制造业采购经理指数（PMI）将分别在10月31日和11月1日公布，而所有的焦点将放在中国经济是否显示出复苏的迹象上；倘若有望复苏，则必然提振市场信心。美国则会在11月1日公布关键的非农就业数据和制造业综合采购经理指数（ISM Manufacturing PMI）数据。由于先前的数据不乐观，萧玮恩说：“重点料将放在美国经济是否会继续疲软，进而引起市场信心的动摇。”到目前为止，本地第三季度的业绩报告好坏参半。萧玮恩表示，随着银行和房地产投资信托基金即将在本周公布业绩，股民料将格外关注海指成份股中的巨头究竟表现得怎么样。海指目前的主要阻力线和支撑点分别是3210点和3130点，再下来的阻力与支撑则是3265点和3085点。

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