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中国公民在新加坡买房要付多少税费？
在新加坡置业，问我有什么建议。我的建议就一条——搞清楚新加坡买房的履约成本。
买入房产一、印花税（Buyer’s Stamp Duty）按买入价分段阶梯收取：买入价分段（新币）税率$0-180000部分1%$180001-360000部分2%$360001-640000部分3%$640000以上部分4%【举例】买入一套120万新币的房产，需要支付1800+3600+19200+8000的印花税，共32600新币。二、附加印花税（Additional Buyer‘s Stamp Duty）附加印花税是新加坡政府调控楼市的主要手段，对于外国公民购房和非首套本国公民购房，都会征收。目前外国人购房税率是买入价的20%，对于中国人在新加坡置业，需要特别注意。【举例】买入一套120万新币的房产，需要支付24万新币的附加印花税。三、律师费新加坡房屋交易必须由律师操作，200万新币以下的房产，律师费一般为3000新币左右。四、中介费如果买二手房，中介费为成交价的1%。如果是新房，没有中介费。五、贷款费用直接通过银行贷款不会有额外费用，贷款比例最多75%，贷款利率在2-2.4%之间。六、结汇费用考虑到外汇管制，中国人在新加坡买房，可以通过当地合法的结汇公司将人民币转换为新币，不消耗外汇额度，结汇公司给出的汇率会略高于市场价。持有房产一、房地产税房地产税的计算比较复杂，首先需要知道一个叫做“年值（AV）”的概念，可以理解为出租该房屋一年的租金，年值由政府评估，一般会比实际的租金低一些。可以在这个地址查询具体房屋的年值，每次查询需要支付2.5元新币：https://mytax.iras.gov.sg/ESVWEB/default.aspx?target=PTEVLListIntro税率是分段累进的，自住较低，非自住（出租）较高，以年值120000新币为例，试算非自住房屋的房地产税如下：年值段（分段）税率试算（12万年值）$0-3000010%$3000$30001-4500012%$1800$45001-6000014%$2100$60001-7500016%$2400$75001-9000018%$2700$90001-12000020%$6000总计$18000所以，一套非自住年值120000新币的房屋，则每年需要支付18000新币的房地产税。二、物业费当然是越高级的物业越贵了，一个月500新币的物业费，一年就是6000新币。三、出租所得税计算也非常复杂，有很多抵扣项，如房屋贷款利息、房屋修理费用等，可以访问下面这个地址，页面里可以下载计算表格：https://www.iras.gov.sg/irashome/Individuals/Foreigners/Working-out-your-taxes/What-is-Taxable-What-is-Not/Rental-Income-and-Expenses/#title3卖出房产一、卖家印花税（Seller’s Stamp Duty）按房屋持有年限，适用不同税率：持有年限税率一年内12%一年到两年8%两年到三年4%三年以上0%【举例】如果买入房产后2年半卖出，成交价格150万，则需要缴纳6万的卖家印花税。3年后卖出，就不需要缴纳了。新加坡政府对于房价管控非常到位，长期来看，始终保持稳中有升的态势，对于房产投资者来说，进入成本高换来的是资产的稳定增值，也不失为一种利好。
新加坡银行贷款下降，房屋贷款连续7个下滑
新加坡金管局(MAS)周五(8月30日)公布初步数据，新加坡银行在今年7月的借贷总额为6807亿新元，同比6月的6870亿新元减少了0.9%，与去年同期相比则增加了2%。这也是连续5个月的扩张后，银行贷款首次出现萎缩。
马来西亚银行(Maybank)分析师表示，由于抵押贷款的萎缩以及制造业、一般商业和商业服务贷款疲软，银行的放贷一直处于疲软状态。除了抵押贷款，这些行业对当前动荡的宏观环境非常敏感。鉴于新加坡对全球宏观经济周期的高度开放，以及贸易局势的紧张和世界各地经济增长的缓慢正在影响着新加坡本国的贷款增长。
新加坡国立大学商学院副教授表示，从商业角度看，这一下降可能表明，目前经济周期中的扩张机会将会减少，因此对贷款资本的要求也减少了。对于消费者来说，收入下降可能意味着购买力的下降，购买行为的谨慎。
根据数据显示，今年7月份，银行对企业的贷款减少了1.3%，至4180.1亿新元，6月份为4235亿新元。
纵览所有行业，制造业、一般商业和金融机构贷款则减少0.3%，建设和建筑业贷款按月则增长0.7%，消费者贷款则萎缩，按月减少了0.3%，按年同期比较则下跌0.9%。
房屋贷款7月份下滑0.2%，已经持续下跌7个月，按年比较下跌0.8%。今年7月份银行对房屋放贷总额为2017.7亿新元，低于6月的2022.1亿新元。
贸易战增衰退风险 高息资产受到追捧
鉴于美国经济和盈利动力维持稳健，加上联储局的减息空间较为灵活，笔者依然有信心美国股市将在今年内跑赢环球股市。我们对环球股票持中性风险立场，继续对美股持偏高比重配置。中美双方互增关税，令原定于9月在华盛顿举行的高级别贸易谈判增添不明朗因素。贸易争端升级对中国和环球经济增长带来更大不确定性，影响投资者承险意欲，今年下半年环球股市料将持续波动。受加征关税和全球经济放缓的冲击，预测中国国内生产总值增长率将于今年放缓至6.2%，明年再进一步减慢至5.8%。短期而言，人民币将面对下行压力，预测人民币兑美元汇率将在今年底跌至7.20，于2020年底下跌至7.30的水平。应对中国经济放缓挑战，人民银行较早前推出新造贷款利率市场化改革，相当于间接减息。笔者预期这项贷款利率报价改革，将带动新造贷款利率逐步下降，也令中国债券收益率进一步下调。
联储局今年料再减息两次
美国联储局主席鲍威尔在杰克逊城经济政策年会上的演说显示，联邦公开市场委员会倾向进一步放宽货币政策，笔者相信联储局将继续以风险管理和维持经济扩张为首要考虑。然而，鲍威尔同时警告，联储局应对贸易风险的工具其实有限，他认为货币政策“无法为国际贸易提供规则手册”，暗示市场不应倚赖联储局减息来完全抵销贸易风险。考虑到贸易紧张再度升级的影响，我们把美国2019年国内生产总值增长预测由2.4%下调至2.3%。鉴于9月生效的新关税将为投资支出带来新风险，今年下半年的美国经济增长料将放缓至1.7%，明年美国经济增长料维持在1.7%水平。为了减缓经济下行风险，我们预测联储局将在今年内再下调联邦基金利率两次，分别于9月和10月，每次减息0.25个百分点。现时联邦基金利率期货价格反映，市场预期由目前至2019年底联储局将减息0.64个百分点，鲍威尔的演说暗示，他减息的幅度将达到市场目前预期的一部分。鉴于美国经济和盈利动力维持稳健，加上联储局的减息空间较为灵活，因此笔者依然有信心美国股市将在今年内跑赢环球股市。我们对环球股票持中性风险立场，继续对美股持偏高比重配置。
美债息曲线虽倒挂但经济衰退概率不大
贸易紧张局势令市场加深对经济衰退的疑虑，美国国债收益率曲线倒挂的情况再度加剧，8月28日美国10年期国债收益率大幅下跌至1.47%，2年期债息跌至1.50%，令10年期与2年期收益率出现“倒挂”，近日债息曲线倒挂情况是2008年金融海啸以来最大幅度。金融教科书向来视美债息曲线为预测经济前景的重要信号，在正常市场情况下，长期的债息会较短期的债息高，但当短债息高于长债息，债息曲线便会出现倒挂，市场普遍相信这是美国经济衰退的先兆。不过，投资者应审慎看待美债息曲线倒挂的情况，事实上，债息曲线倒挂曾在1998年错误预示经济出现衰退。历史数据显示，在美债息曲线倒挂后，一般需时15至18个月才会出现经济衰退，而且债息曲线需要在最少数周至数月内持续倒挂，才能被视为较可信的衰退信号。虽然近期美国债息大幅下挫，但笔者预期明年美国经济陷入衰退的机会较低。尽管美国制造业表现疲弱，但零售增长保持强韧，劳工市场向好，消费信心稳健，联储局推行宽松货币政策有助缓解经济下行风险，在美国失业率仍处历史低位的情况下，经济陷入衰退的概率不大。鉴于劳工市场畅旺和消费需求稳健，我们预期联储局在9月和10月连续减息后，可能于2020年按兵不动。受联储局温和宽松政策指引所影响，预期美国10年期国债收益率将保持低水平，于2019年底和2020年底处于1.50%。联储局在7月底减息开启了全球央行货币宽松的大门，今年以来，全球“负利率”资产总额急升至17万亿美元规模，全球负利率政府债券占比接近三分之一。从赚取收益的角度来看，黄金利率是零，过去债券利率处于正数，所以黄金在利率上升的环境中吸引力下降，但现在全球三分之一政府债券处于“负利率”水平，黄金没有收益但在负利率时代投资价值正在上升。
看好内需带动的防守性股票
为了应对“负利率”的挑战，观乎环球债息将会在一段长时间处于较低水平，高收益资产料会受到追息资金追捧。笔者建议追求稳定收益的投资者采取“买入后持有”的债券投资策略，青睐短年期高质素的息差机会，我们偏好短期美国投资级别企业债券和新兴市场（尤其亚洲）的美元和本币债券。股票方面，投资者宜审慎管理股票投资组合以回避贸易和经济周期风险，笔者看好内需带动的防守性股票，对环球必需消费品、医疗保健和公用事业等抗跌板块持偏高比重配置。在全球经济放缓和利率下跌的周期，优质高息股的回报前景可看高一线。
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