德国模式和新加坡模式将是中国房地产的未来

2021年差不多是过去三十年中国房地产黄金时代最严格的调控年,尽管从暴涨的2020年走来,但是政府强大的决心依然将房价压在地上不得动弹。截止到目前,今年已经出台了总计超过400条调控措施,包括大杀器二手房指导价、“三条红线”、银行限贷等等,就连深圳、杭州等等热点城市,房价以往一路高歌的态势被遏制,成交量进入冰点。

但是仔细看今年的调控,和以往还是有很大的不同。就像我们看教培行业整顿一样,不仅仅是整顿一个行业那么简单,而是重塑了中国的教育版图,理顺了教育机制,相关的学校、学生、教师包括中考高考都有了完整的配套。

今年的房地产调控可谓是史上最严,就连历经风雨的恒大集团也几乎倒下。多轮土地拍卖陷入流拍,开发商不愿意拿地。因为银行信贷难,资金困难,一手房又限价,完全限制了利润。

很多人认为中国的房价会大跌,进入低价房时代。

这个观点我们讲过很多次,房价未来是分化的。一二线大城市,房价一定还能继续涨,三四五线城市的房价很难支撑,根本的原因是人口问题。大城市人口持续流入,住房需求一定存在,由于供给端的有限,需求不断扩张,房价怎么可能捂得住?三四五线城市,房多人少,房价又怎么支撑的住?

德国模式和新加坡模式将是中国房地产的未来

但是正因为大城市房价的无法根本遏制,所以大城市住房难问题一直是政府着力解决的困难。要想真正把大城市住房价格控制下来是很难实现的,那样违背了市场经济准则。

未来解决大城市住房难的问题,政府很可能会参照德国和新加坡模式。简单地讲,这两国的模式就是将房子分为“奢侈品”和“必需品”。“奢侈品”就是商品房,“必需品”就是政府的廉租房、公租屋和共有产权房。

德国模式和新加坡模式将是中国房地产的未来

之所以采取这个模式,是因为这个模式是最符合最广大人民根本利益的。首先,中国大多数老百姓的资产主要都是以房产形式存在,如果房价真给打没了,那么很多老百姓的主要财产都被清零,也就一夜之间回到解放前,那我们改革开放几十年真的就白干了。第二,讲过很多次了,房地产对于中国经济是极其重要的支柱产业,不仅带动上下游几十个产业,解决了几千万没有技能和学历的农民工就业和生活,而且每年缴纳上千亿的税款,解决了政府的无数难题。土地财政甚至是很多地方政府赖以生存的支柱。第三,房地产和金融早就深度交融,房地产完蛋一般下一步就是金融危机,美国2008年的次贷危机就是明证,中国的房地产和金融的捆绑程度甚至超过了美国。这也是为什么政府这一次一定要救恒大的原因。恒大捆绑了几十家银行,涉及债务1.97万亿,恒大真要倒了,那绝对是一枚核弹攻击。

所以正是房地产绑架了中国经济,所以这种大力发展房地产以房地产为支柱的模式不能再持续下去了,为了健康稳定可持续的发展,我们必须要和房地产说拜拜。但是交融了这么多年,松绑绝不是一句两句话那么简单,必须有慎重的规划和稳健的执行。

未来大城市的房子分成两种,一种是交易买卖的商品房,这个价格按照市场规律波动,另一种规模更大的就是廉租房、公租屋和共有产权房之类的。这些廉租房只收取低廉的房租,能保证很多青年和低收入者的住房需求。在这种情况下,居者有其屋,同时有恒产者有恒心,所有人的需求和利益都得到了保障。房地产没有被强行压制,经济还在稳定运行,但是慢慢开发的廉租房能解决很多刚需的住房需求,从全社会的角度给无房者打了镇定剂,青年人再也不需要为了房子而焦躁不安,或者被房子绑架。房价炒作的空间也就逐渐收窄。另外,有财力者为了改善需求,可以购买商品房,商品房同样也是人们投资品和资产。人们依然可以追求高品质的生活,仍然可以为了高品质生活而努力奋斗。

不过有一点,我觉得大家一定要清醒,未来将不再有学区房的概念,这一点政府是认真的。相关的规划和配套措施都已经逐渐完备,比如教师轮岗,学区摇号,政府是不会允许学区房这样的概念继续贩卖焦虑、影响教育公平的。学区房的功能会大大减弱,直至最低。

所以未来大家可以放心大胆地去大城市追逐自己的梦想,房子将不再是大家的牵绊和掣肘,政府已经为我们做好了规划。

德国模式和新加坡模式将是中国房地产的未来

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