新加坡（EDGEPROP）——新项目推出的高溢价扩大了它们与旧的转售房地产之间的价格差距。最新房地产发售所创下的新高，会否令今年的转售市场复苏？

第9区和第10区新推出的优质公寓，特别是在2017年至2018年上半年集体销售热期间购买的地块上开发的公寓，在各自的街区都达到了新的基准价格。其后果是：新建和转售的无地住宅（主要是共管公寓和普通公寓）之间的价格差距不断扩大。

Edmund Tie的研究与咨询高级总监Alice Tan表示，在核心中心区(CCR) 的新无地住宅，包括传统的黄金第9、10和11区，以及CBD核心区和圣淘沙湾，在设施、服务和景观方面“一应俱全”。因此，相对于那些没有任何装饰的老公寓项目，人们对新公寓项目的购买兴趣会有所倾斜，这也就不足为奇了。

新售与转售价格差距扩大

Tan指出，去年，CCR新售出的非有地住宅的平均价格为每平方英尺$2,950，比转售单位的平均成交价格高出45%，后者在每平方英尺$2,037左右徘徊。 2018年，在CCR的新物业和转售物业之间的价格差距为31%，新物业的平均售价为每平方英尺$2,560，而转售物业的平均售价为每平方英尺$1,950。

在2020年上半年推出的CCR中，有多达20个新项目，而且买家都在寻找“理想地段的优质住宅”。Tan估计，今年新的地产和转售的非有地房地产之间的溢价可能会保持在40%到45%的范围内。

如今，一个新的豪宅项目所能带来的高端价格，可以从River Valley Close拥有376个单位的Avenir（前太平洋大厦）中看到示例。在销售期的第一个周末（1月11日至12日），就售出了20套单位。其中13套是一到三居的混合房，平均每套售价为$2,960。 其余七套为四居室的高级公寓，平均售价为每平方英尺$3,560。

紧邻Avenir的是Regalia，这是一栋拥有116个单位的私人公寓，于1993年完工。Regalia最近一次有记录的交易是以$218万（每平方英尺$1,792）的价格在16层购入的一套1,216平方英尺的三居室。

与此同时，在永安公园（Yong An Park），最近的一宗交易是在其中一个大楼的14层售出一套面积3,229平方英尺的四卧单位。 2019年7月，它以$608万（每平方英尺1,883）的价格转手。拥有288个单位的永安公园建于1986年，距今已有34年。要考虑到旧公寓的状况以及是否经过翻新，Edmund Tie的Tan指出。

‘以老为贵’

然而，SRI的执行合伙人布鲁斯•莱（Bruce Lye）表示，有些豪华公寓属于“以老为贵”的范畴。 他补充称，这些楼盘会继续受到追捧，尽管年代久远，但仍能保持住价格，可以Ardmore Park Condo、Four Seasons Park和Claymore为例。这些楼盘建造于”奢华等同于宽敞公寓“的年代。

四季园(Four Seasons Park)位于库斯卡登步道(Cuscaden Walk)，拥有202套单位的自由产权房。去年12月，在三座塔楼之一的26层有一套6157平方英尺的5卧室顶层公寓售出了$1788万（每平方英尺$2,904）的高价。按绝对值计算，这是于1994年建成的豪华公寓中第二高的成交价。最高价是邻近的一套7772平方英尺的顶层公寓，在2010年8月的最后一个销售高峰，该公寓的售价为$2300万（每平方英尺$2,959）。

位于乌节路附近的是已有35年历史的Claymore。 这栋拥有146个单位的豪华公寓于1985年竣工，买家对此公寓的购买兴趣再度高涨。去年9月，位于两座塔楼之一26层的一套面积4919每平方英尺的6卧室顶层公寓以$1520万的价格售出，这是迄今为止该公寓单套单位的最高绝对价格。这套公寓的售价为每平方英尺$3,090，是自2007年7月开发高峰期以来第二高的每平方英尺成交价。当时一套2680平方英尺的三居室单位以$855万（每平方英尺$3,190）的价格转手。

与此同时，拥有19年历史的Ardmore Park公寓的售价仍在每平方英尺$3,000以上，尽管周围有更新的豪华公寓。 例如，根据 2019年12月提交的备案，三栋30层高的塔楼中的一栋塔楼，其28层有套2885平方英尺的四卧室单位以$950万（每平方英尺$3,293）的价格转手。

附近是拥有43个单位的Le Nouvel Ardmore。 该项目由普利策克建筑奖得主Jean Nouvel设计，是一栋独立的36层塔楼，于2014年完工。 最近的一宗交易是一套面积4133平方英尺的四居室公寓，于去年12月以$1570万（每平方英尺$3,800）的价格成交。

传统黄金地段获得青睐

富人继续青睐的第9区和第10区的传统黄金区域，这两个区在乌节路周围，例如克莱莫-阿德莫尔公园飞地；那森路及柑林路一带；以及乌节林荫大道、安古利亚公园、库斯卡登步道和库斯卡登路附近。 Lye说:“我们收到了很多关于这些区域开发项目的询盘。”

去年年底，这些地区的共管公寓的交易量有所回升。 在安古利亚公园（Angullia Park） 21号，去年12月售出了两套单位。其中一套是位于该栋36层塔楼的八楼，面积3154平方英尺，有四间卧室，以$1110万（每平方英尺$3,520）成交。另一套是一个1163平方英尺的两居室单位，以$398万（每平方英尺$3,424）的价格被抢购。该栋54个单位36层的公寓于2014年竣工。

在引以为豪的那森(Nassim)地区，高净值购房者感兴趣的共管公寓是于2011年竣工的100个单位的Nassim Park Residences。 最新一套易手的豪宅是一套4833平方英尺的四居室公寓，于11月底以$1380万（每平方英尺$2,855）的价格成交。

在接下来的几个月里首次亮相的是位于Keppel Land的Nassim Hill上的101套单位的19 Nassim。

同样有新的交易活动的是卓锦豪庭 (The Orchard Residences)，它坐落在爱雍•乌节购物中心和乌节地铁站的上方。 这栋拥有175个单位的豪华公寓于2010年完工，租赁期为99年，地址位于乌节林荫大道。在 12月，一套位于54层住宅大楼32楼的三居室公寓单位，面积为1,808平方英尺，以$580万（每平方英尺$3,207）的价格易手。邻近的一个面积为2465平方英尺的四居室单位于10月份以$830万（每平方英尺$3,367）的价格售出。

“涟漪效应”

“在CCR新项目推出时制定的价格，肯定对二手市场上其他一些豪华公寓的价格产生了连锁反应。”Edmund Tie的Tan表示，“我们设想在2020年销量和价格将温和地复苏，其背后有持续的高市场流动性和低利率做支撑。”

2018年，CCR中的转售（2276笔交易）是新的非有地住宅销售（537套）的4.2倍。 在去年的52个项目中，有20个项目建在第9、10、11区等传统黄金地段。 因此，2019年CCR的新销售数量增至894套单位，而转售数量则缩减至1767套单位（见下表：“按销售类型划分的CCR未有地住宅交易”）。

在过去，CCR的大单位和顶层公寓拥有一些最低的每平方英尺价格，因为他们的大户型意味着大的绝对价标签。近几年对此类大型公寓的需求在不断上升，而且供应相对稀缺，这意味着它们的价格现在比普通公寓要高出一截。

例如，Grange Infinite的一套10,775平方英尺的复式公寓在市场上的售价为$2880万（每平方英尺$2,673）。该复式公寓位于34层及35层，原为两个独立的五居室单位，面积分别为5339和543平方英尺。 业主于2008年分别以$1014万和$1033万购入该两套单位，均价为每平方英尺$1,900。

业主在顶部增加了一个楼梯来连接两个单位，并将其中一个卧室改造成家庭影院，另一个卧室改造成办公室。据说，他花了$400多万将这套公寓翻新成有八个卧室的豪华复式公寓。 Grange Infinite复式公寓的独家营销代理Lye说:“此公寓的面积、装修和乌节路的畅通景观使它成为当今市场上最独特的房产之一。 事实上，这套复式公寓甚至比上面那套9462平方英尺的超级公寓还要大。

Grange Infinite于2011年竣工，共68套单位，高36层，位于Grange路。 附近是Leonie Hill路上的New Futura。 这栋拥有118套单位的永久产权公寓于2017年完工，于2018年1月推出，其中一套7836平方英尺的顶层公寓以$3628万（每平方英尺$4,630）的价格售出。此价格较一般单位的每平方英尺$3,428的平均售价要高，这是基于截至目前所提交的备案得出的结论。

Grange Infinite的最近一笔交易是7层的一套2368平方英尺的三居室公寓。根据2019年5月提交的一份备案，它是以$450万（每平方英尺$1,900）的价格成交。

在New Futura，最新售出的一套三居室公寓的面积为1830平方英尺，位于第9层。根据2019年6月提交的一份备案，其售价为$618万（每平方英尺$3,379）。

转售提振？

在CCR推出的新项目可能会继续吸引本地和外国高净值个人买家的兴趣。 Lye认为，随着CCR项目的启动，预计将制定新的基准价格，转售市场的活动在今年晚些时候应该会有所回升。在十年前推出的高端公寓Urban Suites中，最大的两套4715平方英尺的顶层公寓于2010年2月的售价分别为$1005万（每平方英尺$2,132）和$1043万（每平方英尺$2,213）。

这栋拥有165套单位的永久产权市区楼房于2013年竣工。 根据2019年5月提交的一份备案，该项目最近的一笔交易是:以$530万（每平方英尺$2,647）的价格出售一套面积为2002平方英尺的四居室公寓。与此同时，其中一套面积为4715平方英尺的复式顶层公寓现以$1350万（每平方英尺$2,863）的价格在市场上出售，由Lye担任独家代理。

“从最近新推出的Avenir和Leedon Green等项目的销售情况来看，很明显，人们对大型单位抱有很大的兴趣。” Lye说，“有些人为了投资而购买，而另一些人则是为了自己使用或为孩子购买。”Lye认为，具有独特属性的转售单位仍将脱颖而出。

拍卖市场上的抵押逼售

一些位于黄金地段的顶层公寓已作为抵押逼售在拍卖市场上浮出水面。其中之一是位于Cairnhill Circle的嘉旭阁(Helios Residences )19层的三层顶层公寓。这栋140个单位的永久产权共管公寓于2011年完工。

嘉旭阁的复式公寓面积为4629平方英尺，有四间卧室、一间书房、通往三个楼层的内部电梯和私人电梯通道。 Edmund Tie将于1月21日拍卖该物业，指导价为$980万（每平方英尺$2,117）。

嘉旭阁的最后一笔交易是在去年11月以$295万（每平方英尺$2,303）的价格出售第19层的一套面积1281平方英尺的三居室。

Edmund Tie将于1月21日拍卖一套顶层公寓，这套公寓位于Orange Grove，面积为3907平方英尺，标价为$868万（每平方英尺$2,222）。 这栋72套单位的永久产权豪华公寓于2010年完工。

Orange Grove的最后一笔交易是在2018年7月，当时这栋12层高的开发项目的第九层有套面积2153平方英尺的三居室单位以$485万（每平方英尺$2,253）的价格售出。

兴趣提升与温和的复苏

Edmund Tie的Tan预计，投资者对寻求“可行的投资目的地”的兴趣将会提高。她补充称，鉴于新加坡稳定的投资环境、长期的资本保值和活跃的转售市场，新加坡的私人住宅市场被视为具有很大的吸引力。

Tan指出:“我们预计，本地和外国购房者将继续对位置优越、设计新颖的私人住宅感兴趣，例如靠近地铁站和生活设施的项目。”