“十年一遇”房市危机,来临了吗?业内人士为您解析现状!


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1988年

黑色星期一


1988年,因为不断恶化的经济预期和中东局势的不断紧张,造就了华尔街的大崩溃。这便是“黑色星期一”。标准普尔指数下跌了20%,无数人陷入了痛苦。

1998年

亚洲经融危机


泰国宣布放弃固定汇率制,实行浮动汇率制,从而引发了一场遍及东南亚的金融风暴。香港恒生指数大跌,韩国也爆发金融风暴,日本一系列银行和证券公司相继破产。东南亚金融风暴演变为亚洲金融危机。

2008年

美国次贷风暴


雷曼兄弟破产、美林银行贱卖、摩根士丹利寻求合并,美国次贷风暴掀起的浪潮一波高过一波,美国金融体系摇摇欲坠,世界经济面临巨大压力。


危机也引发了“房价大跌”!


198819982008年,都有全球性的金融危机,几乎每十年房价也会大跌一次。那么刚刚过去的2018年:中美贸易战、银行利息大涨、政府进一步降温措施…… 隐隐地觉得又是一波“危机”貌似来临了。这“十年一遇”的危机,是否预示着2019年的房价会大跌呢?


谁都不是预言家,

无法给出肯定的答案。

但我们可以从一些影响房价的基本面

      得到破解!!!

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  2019房价走势,现状破解!  
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1

经济增长数据


 影响房价第一个要素:是国家整体经济情况

一个稳健而迅速发展的经济环境,可以为国家的房价提供良好的支撑体系。以新加坡为例,经济政治稳定,人民在满足基本生存需求后,往往首先考虑的就是住房问题。在新加坡“居者有其屋”的政策下,一般民众购买第一套房子都不会太困难。所以多数家庭都拥有或计划拥有2套或更多的房产。这也对整个房地产市场提供了一个非常基本的内部投资群体。

另一方面,新加坡经济政治稳定,金融体系自由,教育资源优异,大量的外国买家愿意在新加坡置业、投资、留学、甚至移民。对大多数外国人,特别是中国人和印尼华侨来说,新加坡是一个非常好的投资置业地点。正是这些高净值人群,为市场提供了一个非常好的外部投资群体。而这内外两部分的群体,就够成了整个房地产市场的坚实基石。



 再来看看新加坡2018年的经济状况

新加坡贸工部对2018年全年经济增长预测值是3-3.5%,李显龙总理在12月31日宣布新加坡2018年经济实际增长3.3%。作为经济发达国家,这个数字足以证明经济发展的稳健。另外,贸工部也对2019年的经济增长做出预测,预测数值是1.5-3.5%,即 “放缓但仍然坚挺”的增长趋势。这也表明了新加坡未来经济发展的乐观性。


2

收入增长数据 vs 房价增长数据


 影响房价第二个要素:国民收入的增长状况

一个国家的国民收入提高了,就意味着他们的购买力会提高;相应的各种商品的价格自然也会提高。其中房屋价格也会相应增长。这是最基本理论。但是如果某一段时间内,这两者的增长速度产生差异,那将会带来什么呢?



 预示这新加坡的房价将会上涨 

上图的曲线显示,2008年到现在,新加坡的个人收入增长了将近68%,而房价因为政府的降温措施,只增长了25%。这说明新加坡的房价实际上是相对被低估了。在将来的一段时间之内,房价会追上收入的增长。



上图,显示了新加坡在世界上主要国家和城市的房地产泡沫指数和相对购买力。可以看出,新加坡的房地产泡沫是非常低的(绿色),房地产平均价格只有平均年收入的4.8倍,表明这是一个非常健康和合理的市场。就算全球性的经济危机发生,这样的房价,对危机的抵抗能力也是非常强的。反之,如果经济进一步发展,这样的房价必将有很大的上升空间。

3

人口增长数据 


 影响房价第三个要素:人口增长数量

人口增长了,自然需要更多的房屋供应。当新建房屋数量不够新增人口的需要,市场上“供不应求”,房价就会上升;当房子建太多,没有那么多人口需要买房的话,市场上“供大于求”,房价就会下降。相信现在很多人都有种感觉,那就是这几年,新加坡好像建了很多房子,是不是已经“供大于求”了呢?来看看数据吧。

新加坡政府已经在人口白皮书中公开宣布,为应付经济增长和抵抗人口老化的需要,新加坡到2030年需要650万到690万的人口。其中更是给出了每年人口增长的最少和最多人数。就拿最少需要增加人数来算,20192020年,每年新增人口都在62000以上。而按平均家庭人数3.5计算,为这些新增人口提供基本的住房,那么,新加坡每年需至少新增17700个住房。而从上图表显示,2019年和2020年新增公寓单位只有103124960个,可以说还远远不够需求。“供大于求”的担心,在这两年不大可能会出现。

4

售地价格统计 


 支撑房价的重要“基石”:地价

因为地价和建筑成本构成了房地产开发商最大的成本,同时也构成了新房售价的最底线。从新售地价的多少,我们基本可以看出未来新房售卖的大致范围。接下来让我们看看这方面的数据。


以上三个图表,罗列了2018年郊区、市区周边、市区所有的售地情况,并给出了平均售地单价。让我们跟2017年的地价做个比较,同时做出总结,如下:


可以看出,2018年的土地价格比2017年普遍上涨18-33%。而发展商为了保证建筑的质量和必要的盈利,在各个区域的平均成本价将如(上图)最右边的红色数字显示。看起来惊人,但从事实看也确实如此,最近新开盘的公寓,大多数的价格已经逼近甚至超过了这个红色范围。从这个情况可以作出预估:“2019年的房价真的低不了!

5

集体出售影响


集体收购可以说是2017年2018年的大热门。很多人因为房子被集体收购而开心不已。我们来分析一下,集体收购会对房地产市场造成什么样的影响?!


上一波集体收购高峰,那是在2006年和2007年,分别有78亿和123亿的收购金额。而这一波热潮也伴随了房价102%的增幅当然这个增幅并不全是因为集体收购而引起的,但不得不承认,集体收购扮演了一个很重要的角色。因为有大量房子被收购,意味着市场上在短期内失去了大量的供应,同时出现大量的买方需求。有过被收购经验的朋友都有同感,在那种“天上掉馅饼”的感觉中,“赶紧找到下一个住的地方!”和“只要房子好,价钱不是问题!”的思想到处可见。在如此的买方思潮中,房价不上涨反而是一种奇怪现象了。

从宏观角度来看,总共200亿的收购资金中,绝大部分会流回房地产市场,而这么多资金流入这个市场,房价上扬的走势就不言而喻了。

再来看一下2017和2018的集体收购情况,这两年的集体收购金额分别是87亿和95亿,非常类似2006和2007的情况。而这两年的房价增幅却不到10%。所以,此时便是投资房产进场的绝好时机!

以上几个基本面来看,笔者认为2019年房价大跌的可能性很小,更大可能是稳步上涨。所以有意买房的朋友,建议大胆入场,抓住这“十年一遇”的好时机!

问题来了:既然说好;那是不是2019年随便买一个项目都可以赚钱呢?

答案也并非如此。2019年新加坡全年预计有大概60个新私宅项目会推出市场,这当中必然存在差异。具体选择哪个项目,将会牵涉到很多微观的市场分析。比如具体的地点、周边区域的未来发展、相对入场价格、还有发展商的定价策略等等,都是影响一个项目适不适合投资的重要考量。而对这些方面的研究,建议最好寻找一位专业的房产中介,根据个人情况,为你做一个全面而有针对性的分析,才能找到最适合的选择。



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您好,我是William (张维禄),来自中国,2002年来到新加坡,在南洋理工大学(NTU)就读信息工程硕士。毕业后在研究所从事数据分析工作。之后又自主创业,经营过多年的贸易公司。

2011年全身心投入房地产行业,买卖交易达200多条,累计交易额超过2亿新币。业务全面,涵盖新公寓,EC,二手公寓和组屋,办公楼和工厂。精通各类房产买卖,拥有丰富的新项目选房经验,擅长市场数据分析。

房地产市场是一个时刻变化的市场,我致力于市场分析,希望带给大家带来更多最新的市场资讯。欢迎大家加我好友,确保拿到第一手资料。有任何房产方面的疑问,也欢迎咨询。我一定竭诚为你服务!



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张维禄 William Zhang

团队董事(Associate Group Director

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