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两个执行共管公寓(EC)地块开放发售

新加坡(EDGEPROP)——建屋发展局(HDB)开放了两个执行共管公寓的地块发售,其中一个地块位于杨厝港(Yio Chu Kang)路外的芬维尔巷(Fernvale Lane),它于12月30日进行了公开招标,在2019年下半年确定的政府售地计划(GLS)下进行。

另一处EC场地位于淡滨尼街62号,并已根据2019 年下半年的GLS项目的储备名单进行出售。

星水嘉园(Piermont Grand)在首个销售周末的人潮,这是唯一一个在2019年推出的EC项目(图片:城市发展有限公司)

OrangeTee &Tie的研究和咨询主管Christine Sun认为,对EC的需求将保持强劲,因为缺乏新推出的产品,只有一项(星水嘉园)在2019年推出和三项今年即将到来的项目,即Ola at Anchorvale Crescent、坎贝拉连路(Canberra Link)的·Parc Canberra和即将到来的在淡宾尼大道10的EC。

一般来说,即使在2018年7月推出了房地产降温措施之后,EC地块仍然吸引了开发商的强烈投标兴趣,共收到7至9份投标。高利国际(Colliers International) 的新加坡研究部主管Tricia Song将开发商的浓厚兴趣归因于EC有限的土地供应和EC的买家背景,后者主要是自住业主。这些买家受到额外买方印花税 (ABSD)的影响较小,而印花税对投资者的影响较大。

自2019年9月起,EC购买者的家庭月收入上限从之前的$14,000提高到$16,000。OrangeTee & Tie的 Sun指出,这可能扩大买家群体,刺激对EC的需求。

高利国际的Song指出,EC的平均售价在过去三年里上涨了约30%。在东北地区,EC的平均推出价格已经上涨。2017年7月, Hundred Palms Residences的 价格为每平方英尺$840;2018年4月,Rivercove Residences的价格为每平方英尺$975;最近一次的交易是2019年7月的星水嘉园,为每平方英尺$1,100。

“虽然Hundred Palm和Rivercove Residences很快售罄,但截至12月22日,星水嘉园售出了约456套,占其820套公寓的56%。”Song说,“销售放缓可能表明了对高价位的抗拒,以及EC与同类私人公寓之间的价差正在收窄。”因此,她预计新EC的价格在2020年将“保持稳定”。

芬维尔巷的EC地块的土地面积为184,391平方英尺,最大总建筑面积(GFA)约为516,300平方英尺。该地块可能会建成一个拥有470至500套单位的EC项目。

芬维尔巷位置图(来源:HDB)

芬维尔巷地块距离芬维尔巷地铁站约800米。高利的 Song预计,该地块将收到约7至9份投标,最高出价将在$2.6亿或容积率每平方英尺$500之间,预计售价为每平方英尺$950至$1,000。

与此同时,ERA Realty Network的研究和咨询部门负责人Nicholas Mak估计,芬维尔巷的EC地块的最高出价将在$2.8亿至$2.95亿之间,或容积率每平方英尺$540至570。

表格: 芬维尔巷GLS地块附近的同类公寓

*注: 均价是指2019年1 – 11月的交易单价每平方英尺$

来源:市建局、ERA Research & Consultancy

Mak说,芬维尔巷的EC地块可能会受发展商欢迎,因为已发售和未售出的EC地块数量有限,估计不足380套。EC地块离利达广场(Seletar Mall)和Greenwich V购物中心也更近。

与此同时,淡滨尼街62号EC地块的土地面积为256,182平方英尺,最大总建筑面积为640,377平方英尺。据ERA的Mak所说,可以建造585至620套单位。地块距离最近的地铁站,即巴西立(Pasir Ris)站约1公里。

淡滨尼街62号位置图(来源:发展局)

附近的淡宾尼大道10号上有一个699套单位的EC,可能会在2020年年中推出。淡宾尼大道10号的EC地块于2019年1月以容积率每平方英尺$578的价格被授给海峡实业(Hoi Hup Realty)和双威发展(Sunway Developments) 的合资企业。

“在淡滨尼/巴西立区有大量的新私人股本,”Song指出。旁边是拥有861套单位的the Tapestry私人公寓,自2018年3月推出以来,已经卖出了702套,平均价格为每平方英尺$1,338。与此同时,最大的私人公寓聚宝园(Treasure at Tampines)自2019年3月推出以来,已经售出了2,203套公寓中的872套,平均价格为每平方英尺$1,323。

OrangeTee & Tie 的 Sun预计,随着三个EC项目预计于2020年1月推出,开发商在决定是否要将淡滨尼EC列入储备名单之前,将观察这些项目的接受情况。

淡滨尼街62号GLS地块附近的类似公寓

来源:市建局、ERA Research & Consultancy

“鉴于淡滨尼街62号仍在兴建中,而该幅土地邻近的空地可能会增加住宅用地的供应;开发商的需求可能会减弱,”Mak补充道。“因此,预计在未来数个月内,该预留土地不会被勾出进行招标。”

ERA的Mak指出,若在现时的市场上出售位于淡滨尼街62号的预留土地,由于其位置相对较难到达,发展商的兴趣会较低。他估计,该地块的最高出价在$3.36亿到$3.6亿之间,相当于容积率每平方英尺$525到$562。